地下鐵沿線寫字樓價值影響因素研究——以亦莊線為例.pdf

1、以寫字樓、住宅、商業(yè)為主的房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。人均GDP不斷增長預(yù)示商業(yè)地產(chǎn)黃金時期的到來以及國家降準(zhǔn)調(diào)息、鼓勵創(chuàng)業(yè)等政策紅利，形成寫字樓市場投資租賃熱潮。探究寫字樓價值影響因素以及合理評估寫字樓價值成為重要課題。另一方面地下鐵（簡稱地鐵，后文用地鐵代稱）作為眾多城市軌道交通方式之一，運行速度快、載客量大，節(jié)能環(huán)保，在提高區(qū)域交通通達(dá)度，加強中心與區(qū)域聯(lián)系方面具有重要作用，現(xiàn)已在一線和二線大中型城市形成較為完整的交通網(wǎng)絡(luò)并不

2、斷向外擴展。住宅、寫字樓也逐漸呈現(xiàn)沿地鐵線路分布，而不再只是追逐“中心區(qū)”的新趨勢。在二者不斷相互結(jié)合的背景下，本文探究地鐵沿線的寫字樓價值影響因素。
　　本文選擇寫字樓市場和地鐵交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展較為成熟的北京市地區(qū)，對地鐵亦莊線沿線寫字樓進(jìn)行價值影響因素研究，為了保證市場的統(tǒng)一性，對研究市場進(jìn)行細(xì)分，選擇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心區(qū)范圍內(nèi)地鐵站點附近1000米以內(nèi)的31個寫字樓。以寫字樓租金為因變量，選擇了15個自變量，并引入了虛擬變量，主

3、要包括寫字樓建筑年齡、外觀設(shè)計、容積率、車位數(shù)量、電梯數(shù)量、物業(yè)費、物業(yè)管理公司品質(zhì)、租戶組合等。應(yīng)用Hedonic模型中線性函數(shù)形式進(jìn)行逐步回歸層層篩選，并對方程進(jìn)行顯著性檢驗、回歸系數(shù)顯著性檢驗、共線性檢驗等，最終得出由外觀設(shè)計、車位數(shù)量、寫字樓類型組成的解釋寫字樓租金的方程，量化三大因素對寫字樓價值的影響程度。最后通過實際數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗，模型誤差較小，擬合度高，實際有效。雖然位于地鐵沿線，但地鐵因素對寫字樓的影響有限，這可能與所選樣