住房抵押貸款證券化法律問題分析.pdf

1、對外經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文住房抵押貸款證券化法律問題分析姓名：薛芳申請學位級別：碩士專業(yè)：國際經(jīng)濟法指導教師：焦津洪2000.4.1住房抵押貸款i P 券化泣律問題分析 總3 4 負第一章 住房抵押貸款證券化的概論第一節(jié) 住房抵押貸款證券化誕生的歷史背景今天的住房抵押貸款證券化始于美國，主要是聯(lián)邦政府想通過在住房融資體系( H o u s i n g F i n a n c eS y s t e m ) @ 為不同地區(qū)的、對抵押貸款有

2、各種不同需求的借款人之間調(diào)劑資金，以及將資金從資本市場轉(zhuǎn)移到住房融資市場體系中實現(xiàn)增加住房融資資金的供給量的目的而采取的一種金融創(chuàng)新形式。大蕭條前，儲蓄貸款社通過吸收短期存款和提供長期貸款進行房地產(chǎn)投資。在經(jīng)濟危機中，由于存款人大量提款以及抵押信用不斷降級，出現(xiàn)大量的抵押違約事件。為此，羅斯福政府建立了聯(lián)邦住房管理局( F e d e r a l H o u s i n gA d m i n i s t r a t i o n ，”F

3、H A ”) ，于1 9 34 年開始了分期攤還住房抵押貸款業(yè)務，并對某些特定的抵押貸款提供政府擔保2 。聯(lián)邦住房管理局是政府辦的的全國最大的擔保機構(gòu)，主要是隊低收入家庭的住宅貸款進行保險。這種長期的分期攤還貸款的貸款額占房價的比例比較高，并且由于住房管理局有利率上限的規(guī)定，使這種貸款的利率較低。比如，單身家庭可以得到期限長達3 0 年的、貸款價值比率高達97 ％的貸款，金額不超過6 萬美金。不僅如此，該貸款還有供中等收入家庭享用的、建

4、造得很好的易于轉(zhuǎn)手的房屋作保障，因此，這種抵押貸款大大降低了違約風險。l 9 4 4 年為給予退伍軍人的政府福利，聯(lián)邦政府成立了退伍軍人管理局( V e t e r a n s ’A d m i n i s t r a t i o n ，“V A ”) ，為退伍軍人家庭購房抵押貸款提供一定比例的擔保。借款人不支付定金，但對擔保額有限制，即不超過25 0 0 0 美元，或貸款的60 ％。在發(fā)生違約時，若貸款人出售抵押物所取得的款項不足以彌

5、補全部的損失，差額部分由V A 保證支付。在V A 對貸款進行擔保之前，抵押財產(chǎn)要被評估3 。l 9 38 年成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會( F e d e r a l N a t i o n a lM o r t g a g e A s s o c i a t i o n ，”F N M A ”1 ，這是第一個為政府擔保的抵押貸款提供二級市場而設立的政府機構(gòu)，從40 年代起F N M A 開始負責購買由F H A 和V A 提供擔保的抵押貸

6、款。1968 年國會將F N M A 分為兩個機構(gòu)F N M A 和政府國民抵押協(xié)會( G o v e r n m e n tN a t i o n a lM o r t g a g eA s s o c i a t i o n ．”G N M A ”) ，同年F N M A 改組為半官方機構(gòu)，股票為私人所有，由政府給予支持。l 9 7 1 年，F(xiàn) N M A 開始作為一個一個二級抵押市場機構(gòu)進行運行，主要經(jīng)營F H A 保險和擔保的居

7、民抵押貸款，同時也購買常規(guī)抵押貸款( 無擔?；蛴煞钦畽C構(gòu)擔保的住房抵押貸款) 。G N M A 則主要是建立抵押貸款二級市場，解決低收入家庭的住房問題，它不購買抵押貸款，而是 發(fā)行以抵押貸款為擔保的長期證券，實現(xiàn)政府擔保的住房抵押貸款的自由流通，但只有V A 提供擔保的抵押才可作為這種證券的擔保品4 。隨著上述機構(gòu)住房抵押貸款的增加，流動性問題目益突出，特別是本世紀50 、60 年代，由于通貨膨脹的壓力，住房融資的利率和收益變得不穩(wěn)定

8、，從事2 J o s e p hCS h e n k e r ＆A n t h o n y J C o l l e t t a ：A s s e tS e c u r i t i z a t i o n ：E v o l u t i o n ，C u r r e n t I s s u e sa n dN e w F r o n t i e r s ，T e x a sL a w R e v i e w ，M a y1 9 9 1 ，6