商品住宅樓地下車庫歸屬與利用——兼論小區(qū)其它停車場所的歸屬與利用.pdf

1、隨著我國住房制度改革的深入，盡管我國并未以立法的形式確認(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，但在實務(wù)上卻已承認(rèn)了該制度的存在。建筑物區(qū)分所有制度是一種財產(chǎn)的私權(quán)和生活的共益的調(diào)和，故區(qū)分所有建筑物可分為專有部分和共用部分兩部分。地下車庫作為住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施，其功能始終是為了輔助主建筑物(房屋)的使用功能的實現(xiàn)，故地下車庫是主建筑物(房屋)的從物，屬建筑物的共用部分。明確地下車庫的性質(zhì)是確認(rèn)其權(quán)利歸屬的前提條件。根據(jù)“主物與從物共命運”的理論，當(dāng)

2、作為主物的房屋被銷售之后，作為從物的地下車庫的所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，住宅小區(qū)居住樓地下車庫除業(yè)主在購買房屋時同房產(chǎn)商另有約定外，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。根據(jù)民法理論，共有可分為“共同共有”和“按份共有”兩種，地下車庫為全體業(yè)主共有，該“共有”的性質(zhì)究竟是共同共有還是按份共有呢?很多人認(rèn)為各區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)對地下車庫享有明確的份額，故應(yīng)認(rèn)定為按份共有。事實上按份共有和共同共有的本質(zhì)區(qū)別并非在于是否有份額，而是該份額能否被分割。業(yè)主對地

3、下車庫的共有，該共有關(guān)系的建立是基于共同的居住關(guān)系。業(yè)主作為共有人，雖對車庫享有潛在份額權(quán)，但他們并無權(quán)處分自己的份額，只能在轉(zhuǎn)讓自己的房屋(即退出共同關(guān)系)的前提下才能轉(zhuǎn)讓自己車庫的份額權(quán)，故該共有應(yīng)屬共同共有而非按份共有。地下車庫作為建筑物共用部分為各業(yè)主共同共有，理應(yīng)由各共有人共同使用、收益、處分。但是現(xiàn)在小汽車還未普及到所有家庭，并非所有業(yè)主都需要使用地下車庫，在目前這樣的情況下，要有效地利用車庫，可在地下車庫上設(shè)置專用使用權(quán)，

4、供特定人專用。專用使用權(quán)的設(shè)定一般來說有三種方式：(1)讓售契約(商品房買賣合同)；(2)共有人之同意；(3)規(guī)約。其中值得注意的有兩點：其一，業(yè)主團(tuán)體是獨立的民事主體，各業(yè)主是業(yè)主團(tuán)體的成員，若共有人一致同意將地下車庫出租給業(yè)主外的其他人，應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體代表業(yè)主對外簽訂租賃合同。其二，為了維護(hù)居住狀態(tài)的和諧，規(guī)約對新加入共有關(guān)系的后手(新業(yè)主)也應(yīng)有拘束力。但為了防止善意的新業(yè)主蒙受不測之冤，規(guī)約的內(nèi)容應(yīng)被公開公示，并能夠被輕易查詢。另