商品房地下車庫歸屬案例分析

1、商品房地下車庫歸屬案例分析商品房地下車庫歸屬案例分析背景案例：背景案例：某市Ａ房地產(chǎn)公司開發(fā)某花園住宅小區(qū)共有１００個(gè)地下車位。Ａ房地產(chǎn)公司自樓盤發(fā)售以來，與購房者簽訂的《商品房買賣合同》中，對(duì)于地下車位的歸屬未做約定，并且在公攤面積中是否包括地下車位也沒有明示。該樓盤交付使用之后，Ａ房地產(chǎn)公司以單價(jià)１０萬元賣掉了５４個(gè)，其余的被其下屬的物業(yè)公司以每月１５０元的租金對(duì)外出租。為此，業(yè)主委員會(huì)代表廣大業(yè)主，以小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施

2、，應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售為由，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主。Ａ房地產(chǎn)公司堅(jiān)決反對(duì)，稱其在出售該樓盤的房屋時(shí)，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資建成的，理應(yīng)享有小區(qū)地下車庫的所有權(quán)。因此，自己出售和出租自有車庫，業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主無權(quán)干涉。雙方多次交涉無果，現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)準(zhǔn)備訴諸法律。法理分析：法理分析：一、業(yè)主的訴訟地位問題。一、業(yè)主的訴訟地位問題。根據(jù)《浙江省物業(yè)管理

3、條例》第十七條的規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟”該規(guī)定與最高人民法院民一庭意見：“依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)無關(guān)的、個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向人民法院提起民事訴訟”，可見，業(yè)主委員會(huì)對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)以外的、不以物業(yè)

4、公司為被告的訴訟活動(dòng)不享有權(quán)利。如果說，排除案件實(shí)體不說，本案應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主，以必要共同訴訟的形式進(jìn)行。二、關(guān)于小區(qū)地下車庫的實(shí)際歸屬問題。二、關(guān)于小區(qū)地下車庫的實(shí)際歸屬問題。1、在新的《物權(quán)法》出臺(tái)之前，由相關(guān)的部門法及規(guī)章以及大量的司法實(shí)踐案例可以判斷小區(qū)地下車庫的歸屬。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室