地下車庫(kù)的法律屬性

1、地下車庫(kù)的法律屬性有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。也有人認(rèn)為，地下車庫(kù)作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒(méi)有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物（房屋）一并出售、轉(zhuǎn)移。還有人認(rèn)為，業(yè)主取得的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商

2、，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來(lái)認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。上述觀點(diǎn)都是有失偏頗的。地下車庫(kù)是對(duì)地下空間資源的利用，和地表上某獨(dú)立單元房間對(duì)地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時(shí)都需要額外投資。地下車庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨(dú)立的物，并不能以其它

3、物代替，而且在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在。因此，雖然確定地下車庫(kù)的所有權(quán)的歸屬尚無(wú)法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無(wú)法取得法律上的所有權(quán)，但實(shí)際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對(duì)他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。再如，購(gòu)買房屋后在沒(méi)有登記辦理好所有權(quán)證書(shū)這段時(shí)間內(nèi)，購(gòu)買人仍然可以憑借相關(guān)

4、票證來(lái)證明其對(duì)該房屋享有所有權(quán)。更何況該類地下車庫(kù)的興建一般都是經(jīng)過(guò)合法審批手續(xù)的，并不存在違法行為。三、車庫(kù)的種類（一）不得銷售的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫(kù)，則修建地下車庫(kù)是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫(kù)不能為了面向社會(huì)公眾開(kāi)放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價(jià)局頒發(fā)的于1999年4月1日實(shí)施的《浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定：“住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)

5、備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須無(wú)償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價(jià)銷售?！毕筮@種情況，如果開(kāi)發(fā)商將地下車庫(kù)向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。（二）可以銷售的公共配套設(shè)施雖然根據(jù)政府規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫(kù)作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開(kāi)發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫(kù)。因?yàn)榉刹](méi)有規(guī)定要將地下車庫(kù)無(wú)償交給業(yè)主使用。地下車庫(kù)和房屋的關(guān)系不

6、同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫(kù)并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對(duì)獨(dú)立建筑物，它可以獨(dú)立使用而不失人類對(duì)土地的利用取決于生產(chǎn)力的發(fā)展水平，特別是建筑技術(shù)的發(fā)達(dá)程度。在工業(yè)革命之前，基于人們對(duì)建筑科技的局限性，對(duì)土地利用僅限于土地的平面利用，無(wú)法對(duì)地上、地下空間加以利用，法律自然沒(méi)有規(guī)范和調(diào)整的必要。時(shí)至今日，城市化導(dǎo)致城市生活環(huán)境過(guò)密和土地過(guò)度利用，城市土地資源的稀缺與此間建筑

7、技術(shù)的進(jìn)步，使人類對(duì)于土地的利用廣泛擴(kuò)及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉(cāng)庫(kù)、地下停車場(chǎng)、上下水道及排水溝等等。人們對(duì)土地利用已經(jīng)朝著立體化發(fā)展，地下空間權(quán)也已經(jīng)形成，法律滯后和缺位的問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始凸現(xiàn)。從理論上看，地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)，只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利，并沒(méi)有涉及到地下空間的利用權(quán)，該部分空間利用權(quán)依然屬于政府，如加以利用，

8、必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況，地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。但是，從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問(wèn)題卻缺乏法律依據(jù)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）》只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并沒(méi)有涉及地下房屋的權(quán)屬登記。《城市房地

9、產(chǎn)管理法》第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書(shū)，必須要到房管局登記，如果沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記，自然無(wú)法獲得法律承認(rèn)的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無(wú)權(quán)對(duì)此立法。從民法精神看，確認(rèn)一個(gè)新的物的所有權(quán)當(dāng)屬民事基本制度。對(duì)此，加

10、快立法研究，盡早出臺(tái)地下空間立法已經(jīng)迫在眉睫。六、當(dāng)前國(guó)內(nèi)對(duì)地下空間的立法研究無(wú)可否認(rèn)，空間權(quán)是一種現(xiàn)實(shí)的權(quán)利。它就是人們對(duì)土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間支配權(quán)，包括空間所有權(quán)和空間利用權(quán)?？臻g所有權(quán)為土地所有權(quán)所包容，空間權(quán)利用必須附屬于地表，是土地所有權(quán)的題中應(yīng)有之權(quán)，當(dāng)它為土地所有人享有時(shí)，它與土地所有權(quán)自然融為一體，沒(méi)有予以分割的必要。在我國(guó)，因?yàn)槌鞘型恋厮袡?quán)歸屬國(guó)家，故除國(guó)家外任何人都不可能獲得空間所有權(quán)；當(dāng)空間利用為土地所有