區(qū)分所有共用部分權(quán)利歸屬及使用的若干問題探討.pdf

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)作為當(dāng)代民法一項重要的不動產(chǎn)所有權(quán)形式，自十九世紀(jì)·初葉迄至二十世紀(jì)六十年代，已為英美法系與大陸法系各國民事立法所普遍確立，并由此成為各國和地區(qū)法制上的一項重要制度?，F(xiàn)代區(qū)分所有的根本特點是一幢樓宇被區(qū)分為各自獨立的單元，因而成立多個相互獨立的所有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人(或說業(yè)主)在對這些獨立的單元享有排他的專有所有權(quán)的同時，對樓宇以及樓宇所在小區(qū)的共用部分也享有共有權(quán)。目前無論是國內(nèi)還是國外，大量的區(qū)分所有權(quán)權(quán)屬、侵權(quán)糾紛以

2、及與此相關(guān)的物業(yè)管理糾紛，爭議的焦點往往都集中在了是否對爭議客體具有共有權(quán)上。 建筑物區(qū)分所有已成為我國城市居民最普遍的住房所有形態(tài)，建筑物區(qū)分所有制度已客觀存在，但尚未明確建立。業(yè)主在某種程度上就是區(qū)分所有權(quán)人的代名詞，有關(guān)區(qū)分所有及其共有權(quán)的規(guī)定散亂且存在一定程度上的矛盾，因此在現(xiàn)實生活中有關(guān)區(qū)分所有特別是共有權(quán)的矛盾層出不窮，且往往無法可依，引發(fā)更火矛盾。在近期頒布的物權(quán)法草案中，其笫六章規(guī)定的就是業(yè)主的建筑物區(qū)分所自權(quán)，

3、不僅明確建立了該制度，而且使用了業(yè)主這個人家最熟悉的名詞，其對共川部分已經(jīng)原則上規(guī)定了共有，但是允許對其中的如車庫、會所等做自行約定。這在立法上是一個突破。 論文首先試圖探討區(qū)分所有建筑物共用部分的性質(zhì)、范圍，并分析其與一般共有權(quán)所存在的巨大差異，國外關(guān)于共用部分的界定模式。其次通過分析國內(nèi)的房地產(chǎn)法律制度的特點及關(guān)于有共用部分的立法現(xiàn)狀，歸納目前我國及全國各地有關(guān)共用部分的立法中所存存的矛盾之處，以及國外的立法和學(xué)理經(jīng)驗對我國

4、有關(guān)立法的啟示。然后以地下停車場的權(quán)利歸屬為例子，結(jié)合國外立法狀況和國內(nèi)現(xiàn)狀，希望能找尋一條在法理和實踐的角度解決國內(nèi)目前狀況卜，解決業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利歸屬問題的途徑。之后又在原則共有的前提下，探討哪些特殊的共用部分在使剛上可以存在特殊約定，哪些共用部分則是嚴(yán)禁做任何分割，不允許有任何自行約定的。同時，還對物權(quán)法草案及其它一些建議稿中有關(guān)區(qū)分所有的規(guī)定，如所存在的利弊等等，做一些簡單的分析、對比。最后，對今后的立法內(nèi)容談一