區(qū)分所有建筑物共用部分之專用使用權(quán)研究.pdf

1、隨著城市化進(jìn)程的加快，為解決城市人口膨脹而引起的住房短缺問題，城市建筑物逐步向高層化發(fā)展，相應(yīng)地，包括區(qū)分所有建筑物共用部分專用使用權(quán)的設(shè)定、行使在內(nèi)的許多相關(guān)問題變得越來越突出。但是由于立法的滯后，專用使用權(quán)長期處于法律的真空地帶，使很多現(xiàn)實(shí)問題無法得到及時(shí)解決。本文以專用使用權(quán)為研究對(duì)象，希望能為我國相關(guān)法律實(shí)務(wù)和專用使用權(quán)立法作出些許貢獻(xiàn)。
　　本文分為四章:
　　第一章專用使用權(quán)的性質(zhì)和特征。此為本文基礎(chǔ)部分。依據(jù)設(shè)

2、定動(dòng)因不同，筆者將專用使用權(quán)分為依附于專有部分的專用使用權(quán)和非依附于專有部分的專用使用權(quán)，后者又分為專為區(qū)分所有人設(shè)定的專用使用權(quán)和非專為區(qū)分所有人設(shè)定的專用使用權(quán)。然后在充分分析的基礎(chǔ)上，對(duì)各類專用使用權(quán)的性質(zhì)分別作出判斷:依附于專有部分的專用使用權(quán)和專為區(qū)分所有人設(shè)定的專用使用權(quán)為地役權(quán);未經(jīng)登記的非專為區(qū)分所有人設(shè)定的專用使用權(quán)為租賃權(quán)或使用借貸權(quán)，經(jīng)過登記的應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)性的保護(hù)?？傊?，除未經(jīng)登記的非專為區(qū)分所有人設(shè)定的專用使用權(quán)

3、，其他專用使用權(quán)都應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)性保護(hù)。此為本章創(chuàng)新和特色之處。接下來，文章以實(shí)踐中存在的專用使用權(quán)為根據(jù)，參照國內(nèi)外研究比較成熟的地役權(quán)、人役權(quán)制度對(duì)各類專用使用權(quán)的特征作出了簡單的概括。
　　第二章專用使用權(quán)的設(shè)定。此為本文主體部分，分為五節(jié)，分別從專用使用權(quán)設(shè)定主體，專用使用權(quán)客體、內(nèi)容、設(shè)定方式、登記與消滅五個(gè)方面展開。區(qū)分所有人作為共用部分共有人有權(quán)在共用部分上設(shè)定專用使用權(quán)，這是其行使共有人處分權(quán)能的表現(xiàn)，所以管理規(guī)約或

4、區(qū)分所有人大會(huì)形式應(yīng)為設(shè)定專用使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)模式。盡管我國法律未賦予開發(fā)商此項(xiàng)權(quán)利，但實(shí)踐中開發(fā)商以售房合同的方式設(shè)定專用使用權(quán)的現(xiàn)象卻頗為常見。筆者認(rèn)為，這一設(shè)定模式存在許多弊端，但并非一無是處，為了既保證誠實(shí)守信的開發(fā)商以房屋買賣合同的方式設(shè)定專用使用權(quán)的積極性，又能保障各方利益，應(yīng)當(dāng)通過切實(shí)執(zhí)行現(xiàn)有法律、加快專用使用權(quán)立法進(jìn)程，加強(qiáng)區(qū)分所有人會(huì)議和國家機(jī)關(guān)登記在專用使用權(quán)設(shè)定中的作用。
　　并非全部共用部分上都可以設(shè)定專用使用

5、權(quán)?？梢栽O(shè)定專用使用權(quán)的共用部分必須具備如下條件:不動(dòng)產(chǎn)或不可移動(dòng)物、相對(duì)獨(dú)立、設(shè)定專用使用權(quán)不影響共用部分固有用途的發(fā)揮、非區(qū)分所有人日常生產(chǎn)、生活必不可少。文章在研究國內(nèi)外相關(guān)規(guī)定和法律實(shí)務(wù)的基礎(chǔ)上，借鑒臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)，就可以設(shè)定專用使用權(quán)的共用部分提出了個(gè)人觀點(diǎn)。
　　第三章專用使用權(quán)的行使。本章是上文主體部分的繼續(xù)，共分三節(jié)，分別研究了專用使用權(quán)的行使原則、對(duì)行使專用使用權(quán)的管理與監(jiān)督、濫用權(quán)利的責(zé)任。本章的特色在于，以自律——

6、遵守專用權(quán)行使原則、他律——來自專用使用權(quán)人之外的第三人的管理和監(jiān)督、濫用權(quán)利的法律后果為主線，強(qiáng)調(diào)管理人或管理人團(tuán)體以及法院在專用使用權(quán)行使中的作用。
　　第四章專用使用權(quán)的法律適用。本著解決現(xiàn)實(shí)問題的目的，本部分對(duì)三類專用使用權(quán)的法律適用分別進(jìn)行了分析，認(rèn)為依附于專有部分的專用使用權(quán)和專為區(qū)分所有人設(shè)定的專用使用權(quán)適用我國地役權(quán)相關(guān)法律規(guī)定;雖然筆者堅(jiān)持經(jīng)登記的非專為區(qū)分所有人設(shè)定的專用使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)性保護(hù)，但是鑒于專用使