商品住房按揭中銀行風險的法律控制研究.pdf

1、商品住房按揭是當今世界上許多國家和地區(qū)廣為流行的一種以預購商品房作為擔保物取得銀行貸款的融資方式,該制度自20世紀80年代引入我國內地后,在商品房買賣中得到迅速發(fā)展并成為目前我國購房融資的主要形式。在房地產業(yè)飛速發(fā)展的帶動下,我國商業(yè)銀行商品住房按揭貸款市場也因此獲得了巨大發(fā)展。但是,隨著商品住房按揭貸款業(yè)務在商業(yè)銀行存貸業(yè)務中權重的不斷提高,相伴而生的是商品住房按揭貸款的風險在商業(yè)銀行愈顯突出。又因按揭在我國是個新生事物,剛起步不久,

2、缺乏經驗,按揭方面的制度也不健全,現行的法律沒有進行明確定性,這就給實際操作帶來很大不便,易產生糾紛,引發(fā)風險。當前,全球金融危機還在蔓延,住房按揭業(yè)務的發(fā)展也正遭遇困境,但是,如能克服時艱、科學防控,必將使房地產業(yè)繼續(xù)成為經濟發(fā)展中的一個巨大增長點,將有利恢復房地產金融市場的健康、繁榮,促進房地產業(yè)并帶動其他行業(yè)的快速振興。因此,研究如何防范和化解商業(yè)銀行在商品住房按揭中的風險就更具實踐意義。
　　本文共分三個部分,約二萬五千字

3、。
　　第一部分為商品住房按揭制度的起源、發(fā)展及比較研究。從按揭的詞源開始,分析了按揭制度在英美法系和我國香港地區(qū)中的發(fā)展過程及基本特征,接著談及按揭在我國大陸的引入和推進,并對我國內地按揭與英美法和香港法律中按揭的異同進行了比較研究,認識到目前在我國實行的按揭是具有特定內涵的、已融入內地的經濟、法律要素,形成了被實務界和習慣法認可的經濟、法律制度。
　　第二部分系統(tǒng)闡釋了我國內地按揭制度的一般原理。本部分先介紹了按揭的概念

4、、種類,并分析了現房按揭在我國大陸存在的必要性,然后重點分析了商品住房按揭貸款的法律性質,并以樓花按揭為例介紹了商品住房按揭的基本流程,也就商品住房按揭各法律主體——房地產開發(fā)商、借款人(按揭購房人)、按揭貸款銀行、保險公司和其他中介機構在按揭融資活動中的權利、義務、責任在相關流程里分別進行闡釋。結合按揭基本流程的論述,在接下來的篇幅中細致分析了按揭中存在的各種法律關系以及特點。在本部分寫作中,先引用部分學者的觀點給我國大陸按揭作了定義

5、,透析了按揭的本質。接著介紹了目前對我國內地按揭性質界定的幾種常見的學說,并對這些學說逐一進行評析,談了自己的觀點。隨后比較充分地展開了對按揭法律關系的論述,對學術界較為代表性的觀點作了引述,提出了一些自己的看法。
　　第三部分,是本文的重點。筆者先是結合前面的論述,從按揭流程的各個環(huán)節(jié)、按揭中各種法律關系、各個法律關系主體的角度系統(tǒng)地把握銀行風險的來源。在商品住房按揭中,商業(yè)銀行風險的來源主要有來自房地產開發(fā)商、借款人、按揭擔保

6、物、市場體系不健全、法律法規(guī)和政策變遷、銀行自身的管理和決策等風險;最后,針對如何有效地防范、化解按揭中的銀行風險,筆者用大量筆墨將所認識到的及設想中的一些風險防范、轉移、化解措施和對策作了盡可能詳細的論述。其中對加強銀行自身貸款風險的監(jiān)控和管理,對引入保險業(yè)介入機制,對強化開發(fā)商的連帶責任保證,對積極發(fā)揮律師的參與作用,對實行住房抵押貸款證券化,對建立健全內部防控機制、做到按揭權責一致、平衡制約、運行有序等措施進行了全面論述,也對完善

7、相關法律、信用制度體系的建設、重視全社會的誠信重塑等給予了肯定。
　　本文站在銀行的角度,對商品住房按揭中商業(yè)銀行風險的法律控制研究進行了一定體系化、一定深度的論述。在風險防范方面的研究有一定創(chuàng)新,并提出了一些有關預防、轉移、化解商品住房按揭貸款銀行風險的個人設想。
　　由于篇幅所限、筆者的研究能力有待提高,對商品住房按揭貸款中銀行風險的分析未必窮盡,對各種風險防范措施、對策的研究未必完全透徹,需以后在實踐中更多學習并繼續(xù)更