商品房按揭糾紛中的若干訴訟問題研究.pdf

1、商品房按揭是隨著我國住房制度改革的深入而發(fā)展起來的一種新型物權(quán)擔(dān)保方式，它是英美法上的不動(dòng)產(chǎn)按揭制度經(jīng)由香港于20世紀(jì)90年代引入我國內(nèi)地并得到迅速發(fā)展的制度。目前在在各地商品房交易實(shí)務(wù)中所運(yùn)用的按揭可分為兩種：樓花按揭和現(xiàn)樓按揭?，F(xiàn)樓按揭視同抵押，相對而言，運(yùn)作較為規(guī)范并有較為完善的法律依據(jù)。但理論界和實(shí)務(wù)中對樓花按揭的法律性質(zhì)的認(rèn)識尚未達(dá)成一致意見，且相關(guān)立法規(guī)范欠缺，導(dǎo)致了樓花按揭在實(shí)踐操作中混亂無序。當(dāng)務(wù)之急是對樓花按揭進(jìn)行法律

2、規(guī)范，以解決實(shí)踐中不斷發(fā)生的糾紛和防范因法律不健全而潛在的危險(xiǎn)。 本文首先回顧了按揭制度在英國的起源和在香港的發(fā)展，明確了按揭本義是一種轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)益的擔(dān)保方式，樓花按揭直接來源于香港的公義式按揭。并通過對我國樓花按揭現(xiàn)狀的觀察，分析了各方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)平衡機(jī)制，認(rèn)為樓花按揭合同的規(guī)范相對完善但因缺乏法律保障使其效力不確定，這正是造成實(shí)踐中糾紛的根本原因之一。 在本文第二章中分析了在按揭糾紛中的各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系

3、，按揭商品房買賣合同糾紛案件呈大量增長趨勢。為此，最高人民法院做出了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該解釋實(shí)施后，人民法院及仲裁機(jī)構(gòu)對此類案件審理有了依據(jù)。然而，對于按揭糾紛中的當(dāng)事人訴訟地位問題一直爭論不休，特別是對于提供按揭貸款的銀行在商品房買賣合同糾紛案件中應(yīng)居于何種訴訟地位以及其權(quán)益保障問題，仍值得深入研究和探討，本文在當(dāng)事人訴訟地位上主要從按揭銀行訴訟地位方面進(jìn)行論述。 以擔(dān)保貸款為付款方式的

4、商品房買賣合同，通常涉及以下幾個(gè)法律關(guān)系：出賣人與買受人之間的商品房買賣關(guān)系；銀行與買受人之間的借款關(guān)系；銀行與買受人之間的抵押擔(dān)保關(guān)系；銀行與出賣人之間的保證擔(dān)保關(guān)系。 從法律角度分析，以上四個(gè)法律關(guān)系互相牽連又相對獨(dú)立。銀行與買受人、出賣人就擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛，一般不涉及商品房買賣合同的履行。但是，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除，以支付購房款為特定借款目的的擔(dān)保貸款合同，就失去了繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，并且，因商品房買賣合

5、同的標(biāo)的物與抵押物是同一的，買賣合同標(biāo)的物歸屬發(fā)生變更，擔(dān)保抵押物的所有權(quán)(歸屬權(quán))也隨之變更，從而影響到銀行債權(quán)和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，如何認(rèn)識和確立銀行在商品房按揭買賣合同糾紛中的訴訟地位并有效保障各方合法權(quán)益，是處理此類案件的關(guān)鍵所在，有必要從法理及實(shí)踐上予以闡明。 在第三章中，文章通過審判實(shí)務(wù)總結(jié)分析了在房屋按揭合同糾紛中，出現(xiàn)糾紛最多的就是開發(fā)商逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致的違約，本文在按揭合同糾紛中的有關(guān)訴訟時(shí)效問題方面主

6、要從逾期辦房產(chǎn)證違約金的訴訟時(shí)效如何計(jì)算談起，對當(dāng)事人沒有約定履行違約金的期限的情況下，如何計(jì)算訴訟時(shí)效的問題，根據(jù)法理及現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行分析并提出修改關(guān)于訴訟時(shí)效起算點(diǎn)規(guī)定的建議。 在第四章中，文章通過對國內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)案件管轄規(guī)定的論述，得出在我國房屋按揭合同糾紛中應(yīng)該實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專屬管轄和不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)任意管轄制度更符合我們國家的實(shí)際情況。比如：購房者與銀行之間的借款糾紛，購房者與開發(fā)商之間的定金糾紛應(yīng)該實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)

7、債權(quán)任意管轄，而購房者與開發(fā)商之間的權(quán)屬糾紛以及按揭房屋的質(zhì)量品質(zhì)糾紛應(yīng)該實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專屬管轄。但是這里同時(shí)又產(chǎn)生另外一個(gè)問題，如前文所述，法域外的國家和地區(qū)多將權(quán)利分為物權(quán)與債權(quán)，相應(yīng)地，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)得亦分為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)管轄上，這些國家與地區(qū)就以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與債權(quán)進(jìn)行劃分。我們國家的民法通則并無物權(quán)與債權(quán)的劃分，而現(xiàn)行物權(quán)法也由于某種原因，沒有對該管轄進(jìn)行任何相關(guān)規(guī)定，因此我們民訴法很難在實(shí)體法未為規(guī)定的情況下，自行規(guī)