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文檔簡(jiǎn)介
1、按揭是英美法系國(guó)家的一種擔(dān)保制度,20世紀(jì)80年代自中國(guó)香港引入中國(guó)大陸。在移植的過(guò)程中,根據(jù)自身的需要溶入了中國(guó)大陸的特色,從而使得我國(guó)大陸的按揭操作與香港地區(qū)以及英美國(guó)家的按揭制度都有很大的差異。如今,“按揭”這種用明天的錢(qián)享受今天的生活的消費(fèi)方式正在買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)房,特別是買(mǎi)房這樣的大額交易中被廣泛應(yīng)用,且成為我國(guó)商品房購(gòu)買(mǎi)付款的最主要方式。 按揭的迅速擴(kuò)展是因?yàn)樗哂徐`活的適應(yīng)性,能夠適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的融資需求,將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
2、和商品房銷(xiāo)售兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)合二為一。期房按揭的優(yōu)越性體現(xiàn)在:其一,它使得購(gòu)買(mǎi)力不足的普通百姓擁有住房的夢(mèng)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),促進(jìn)了商品房的銷(xiāo)售和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;其二,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),期房按揭的應(yīng)用擴(kuò)大了銀行的業(yè)務(wù)范圍,并避免了銀行在商品房開(kāi)發(fā)和預(yù)售兩個(gè)環(huán)節(jié)分別向開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人融資貸款的交叉占用資金形勢(shì),緩解了資金緊張的狀況。銀行避開(kāi)了生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié),直接將款項(xiàng)貸給消費(fèi)環(huán)節(jié)的購(gòu)房者,這無(wú)疑增強(qiáng)了銀行資金的安全性;其三,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,銀行將按揭款
3、項(xiàng)一次性劃入其賬戶(hù),不但解決了開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題,而且還幫助開(kāi)發(fā)商在樓房尚未建成時(shí)就提前實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)。所以,期房按揭對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展和住房改革的深化,對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展都大有裨益。 但是,我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房按揭的立法并不完善,2007年3月通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》也并未對(duì)其作出規(guī)定。立法上的缺失和理論上對(duì)其性質(zhì)的爭(zhēng)論使得我國(guó)司法實(shí)踐在適用法律上面臨困難。所以,在理論上對(duì)期房按揭進(jìn)行深入的研究,并通過(guò)立法對(duì)
4、其性質(zhì)進(jìn)行明確的界定具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。本文正是在這樣的背景下,立足于國(guó)內(nèi)外以及我國(guó)香港地區(qū)的按揭理論和實(shí)踐,對(duì)我國(guó)預(yù)售商品房按揭的法律屬性進(jìn)行探討,并對(duì)適應(yīng)我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況的立法模式和相關(guān)配套制度的完善作出分析。 全文第一部分,按揭的起源、詞源以及按揭制度在英國(guó)和香港的發(fā)展歷程及各自所體現(xiàn)出的特征。英國(guó)的按揭原本表現(xiàn)為特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移,在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人可以取得擔(dān)保物的所有權(quán),債務(wù)人享有通過(guò)履行債務(wù)而贖回?fù)?dān)保物
5、的權(quán)利。<'①>英國(guó)1925年財(cái)產(chǎn)法頒布后,引進(jìn)了大陸法系的登記制度,對(duì)按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)采取了變價(jià)主義和清算主義,只有在擔(dān)保物不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí),法院才將擔(dān)保物判給債權(quán)人。所以,現(xiàn)代英國(guó)按揭制度在實(shí)際操作上與抵押制度十分相似。香港的按揭最初與傳統(tǒng)英美法中的按揭并無(wú)實(shí)質(zhì)差異,隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,現(xiàn)在香港的按揭制度與傳統(tǒng)的英美法已有了相當(dāng)?shù)牟町悺,F(xiàn)在香港的按揭在嚴(yán)格意義上說(shuō)僅指樓花按揭。 第二部分,中國(guó)大陸的按揭。筆者分析了按揭的此
6、入及其在解決中國(guó)的融資需求和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面所起的巨大作用。并通過(guò)對(duì)中國(guó)大陸預(yù)售商品房按揭的操作流程及買(mǎi)受人、開(kāi)發(fā)商、銀行三方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的分析,自然得出中國(guó)大陸的預(yù)售商品房按揭與英美及中國(guó)香港的按揭在是否有權(quán)屬的轉(zhuǎn)移方面和按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式方面存在的差異。 第三部分,我國(guó)按揭的法律屬性。我國(guó)的現(xiàn)行法規(guī)及司法解釋往往用“抵押”一詞表述房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的按揭,沒(méi)有立法層次較高的法律對(duì)現(xiàn)行的預(yù)售商品房按揭的法律屬性作統(tǒng)一的規(guī)定,理論
7、界也有不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)、準(zhǔn)抵押說(shuō)、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)、新型交易說(shuō)等觀點(diǎn)。本文通過(guò)將按揭與上述學(xué)說(shuō)進(jìn)行比較,在相似性和差異性的分析比較中得出結(jié)論:我國(guó)的預(yù)售商品房按揭是一種新型的非典型擔(dān)保。 第四部分,我國(guó)期房按揭的制度完善。筆者首先分析了我國(guó)在商品房預(yù)售方面立法不夠完善、法律調(diào)整不充分的立法和司法現(xiàn)狀以及司法實(shí)踐中不同地區(qū)、不同的審判人員對(duì)期房按揭性質(zhì)的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一,導(dǎo)致同一類(lèi)型的糾紛在操作上往往有所不同;其次指出,我國(guó)應(yīng)在擔(dān)保法
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