住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市間差異及其決定因素研究——以中國(guó)35個(gè)大中城市為例.pdf

1、浙江大學(xué)管理學(xué)院博士學(xué)位論文住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市間差異及其決定因素研究——以中國(guó)35個(gè)大中城市為例姓名：張娟鋒申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：博士專業(yè)：企業(yè)管理指導(dǎo)教師：賈生華20080401浙江大學(xué)博士學(xué)位論文 住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市間差異及其決定因素研究口水平、財(cái)富水平、建筑成本和犯罪率是導(dǎo)致住宅價(jià)格城市間差異的重要外生決定因素。長(zhǎng)期來(lái)看，財(cái)富水平的提高和人口數(shù)量的增長(zhǎng)依然是提升住宅需求的重要驅(qū)動(dòng)力，會(huì)導(dǎo)致住宅市場(chǎng)均衡價(jià)格的提高。建筑成本對(duì)住宅

2、供給產(chǎn)生負(fù)的影響，犯罪率對(duì)住宅需求產(chǎn)生負(fù)的影響。在土地市場(chǎng)上，住宅價(jià)格預(yù)期、空氣質(zhì)量、土地市場(chǎng)化程度和土地可得性是導(dǎo)致土地價(jià)格城市間差異的重要外生決定因素。住宅價(jià)格預(yù)期將顯著地影響開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)的需求。土地市場(chǎng)化程度對(duì)于城市土地價(jià)格的影響也非常顯著，協(xié)議出讓土地的比例越低，土地價(jià)格越高。因此，在內(nèi)生決定因素的作用下，人口水平、財(cái)富水平、建筑成本和犯罪率四個(gè)因素對(duì)于住宅價(jià)格城市間差異的影響顯著。而住宅價(jià)格預(yù)期、空氣質(zhì)量、土地市場(chǎng)化程度和

3、土地可得性對(duì)土地價(jià)格城市間差異的影響顯著。住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市問(wèn)差異是內(nèi)生決定因素和外生決定因素共同作用的結(jié)果。( 4 ) 土地市場(chǎng)的微觀干預(yù)政策效果顯著。政府干預(yù)對(duì)于住宅用地出讓價(jià)格有顯著的影響。容積率越高，土地的價(jià)格越高；政府對(duì)于出讓地塊面積的控制也會(huì)影響出讓土地的單位價(jià)格。政府對(duì)于這兩個(gè)約束條件的調(diào)整會(huì)顯著地改變住宅用地的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致土地價(jià)格偏離自由交易價(jià)格，引起土地價(jià)格的扭曲。政府通過(guò)所控制的約束條件的變化傳遞政府干預(yù)土地

4、市場(chǎng)的傾向。長(zhǎng)期來(lái)看，這種干預(yù)傾向會(huì)改變開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅用地開(kāi)發(fā)的收益預(yù)期。( 5 ) 市場(chǎng)干預(yù)政策應(yīng)當(dāng)具有系統(tǒng)性和區(qū)域差異性。住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市間差異已經(jīng)是客觀事實(shí)，并成為影響城市居民生活水平的重要因素，本研究提出兩個(gè)方面的政策建議。第一，建立具有區(qū)域差異性的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值獲取新機(jī)制。當(dāng)前，住宅價(jià)格與土地價(jià)格的城市間差異反映出區(qū)域住宅市場(chǎng)與土地市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段。以廣州和深圳為代表的珠三角區(qū)域和以上海、杭州和南京為代表的長(zhǎng)三角區(qū)域的

5、住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，住宅價(jià)格與土地價(jià)格遠(yuǎn)高于其他城市。本研究認(rèn)為應(yīng)當(dāng)參考新加坡和香港的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值獲取機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育程度和價(jià)格差異程度，在市場(chǎng)發(fā)育程度較高，住宅和土地價(jià)格較高的城市率先形成具有區(qū)域差異性的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值獲取機(jī)制，保證住宅、土地等不動(dòng)產(chǎn)的增值能夠合理分配，抑制部分區(qū)域住宅與土地價(jià)格的非理性增長(zhǎng)。第二，開(kāi)辟區(qū)域性的新住宅用地供應(yīng)市場(chǎng)。隨著土地市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步提升，土地市場(chǎng)供給和需求之間的矛盾還將進(jìn)一步加劇。依據(jù)城