中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究

1、中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨宏觀的高速增長(zhǎng)和持續(xù)，以及主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸建立和完善，長(zhǎng)期滯后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)得以漸進(jìn)復(fù)蘇和快速發(fā)展，迎來(lái)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的復(fù)蘇與繁榮時(shí)期。從總體上觀察，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運(yùn)行特征的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始形成較為明顯的復(fù)蘇――繁榮――衰退――復(fù)蘇四個(gè)階段相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個(gè)過(guò)程交替出現(xiàn)的周期波動(dòng)現(xiàn)象。本文對(duì)改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)

2、進(jìn)行，重點(diǎn)探討以深圳為代表的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)特征，并與宏觀經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行比較，最后中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。一、改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期從角度來(lái)觀察，改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)重新得到恢復(fù)和快速發(fā)展。以深圳等經(jīng)濟(jì)特區(qū)從1980年率先征收土地使用費(fèi)開(kāi)始，到1987年開(kāi)始有償出讓土地使用權(quán)等一系列改革探索，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)得到逐漸恢復(fù)和發(fā)展，在土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的規(guī)模越來(lái)越大，推動(dòng)了土地市場(chǎng)的發(fā)

3、育程度與發(fā)展趨勢(shì)。與此同時(shí)，隨著全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)張和投資結(jié)構(gòu)不斷完善，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資體系迅速擴(kuò)大，商品房開(kāi)發(fā)施工面積、竣工面積和銷售面積大幅提高。此外，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增強(qiáng)，房地產(chǎn)交易管理制度逐漸確立，房地產(chǎn)中介服務(wù)體系不斷發(fā)育，房地產(chǎn)法規(guī)也逐漸完備，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度日益提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系初步形成。當(dāng)然，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，特別是在1992年全國(guó)性房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱中，也出現(xiàn)了一些消極，一

4、是開(kāi)發(fā)失控、無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)，國(guó)有資產(chǎn)大量流失。二是在房地產(chǎn)熱中出現(xiàn)炒作地皮、炒作項(xiàng)目等投機(jī)行為，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，形成房地產(chǎn)泡沫。三是無(wú)視規(guī)劃、違規(guī)拆遷、過(guò)度開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致城市環(huán)境惡化、社會(huì)不穩(wěn)定因素增加、文化特質(zhì)逐漸消失。對(duì)于改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)周期，主要有三種較具代表性的觀點(diǎn)：（1）根據(jù)GNP增長(zhǎng)率與商品房銷售額增長(zhǎng)率所呈現(xiàn)的良好對(duì)應(yīng)關(guān)系，把改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為四個(gè)階段：即1979年－1985年為

5、復(fù)蘇期，1986年－1991年為增長(zhǎng)期，1992年－1993年高速增長(zhǎng)期，1994－1995年宏觀調(diào)控期。（2）用年商品房銷售面積來(lái)刻劃中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)供給與需求相互作用而產(chǎn)生的波動(dòng)狀況，認(rèn)為年銷售量波動(dòng)率與增長(zhǎng)率曲線清楚地反映了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在波動(dòng)。按此分析，1986年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)已經(jīng)歷了一個(gè)半周期，即1986年－1991年持續(xù)6年的周期，以及1992年以來(lái)到1995年的半個(gè)周期。（3）選用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的商品價(jià)格、城鎮(zhèn)新建

6、住宅面積、城鎮(zhèn)住宅竣工面積、實(shí)有房屋建筑面積、實(shí)有住宅面積、城鎮(zhèn)住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、房產(chǎn)買賣成交面積等8項(xiàng)指標(biāo)，通過(guò)各個(gè)指標(biāo)的環(huán)比增長(zhǎng)率給出各單項(xiàng)指標(biāo)的周期波動(dòng)，然后利用景氣循環(huán)法對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行分析，并綜合各指標(biāo)的單個(gè)圖形，最后利用擴(kuò)散指數(shù)，從而得到中國(guó)房地產(chǎn)周期波能轉(zhuǎn)讓的禁區(qū)，為房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓和買賣提供了法律保證，因而成為這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇和發(fā)展的重要推動(dòng)力量。但隨后因經(jīng)濟(jì)方面的影響，到1990年房地產(chǎn)業(yè)的主要指

7、標(biāo)跌入低谷，第一次出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。在這一周期內(nèi)，房地產(chǎn)投資與交易規(guī)模有較大幅度增加，但仍然遠(yuǎn)未達(dá)到成熟的程度，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量仍然較少；房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方式單一，存在大量的不規(guī)范行為，房地產(chǎn)法規(guī)很不健全；地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重不平衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較快的地方集中在東部沿海城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)以內(nèi)，其他地區(qū)的發(fā)展明顯滯后。周期三：1992年－1994年。在1992年鄧小平視察南方發(fā)表重要談話和十四大召開(kāi)的推動(dòng)下，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論的確立，與各行各

8、業(yè)加快發(fā)展速度的宏觀形勢(shì)相適應(yīng)，由其先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)所決定，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，形成以1992年―1993年以全國(guó)性房地產(chǎn)熱為特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)急速增長(zhǎng)與繁榮階段。其主要表現(xiàn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，土地出讓量迅猛增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大幅增加，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)交易額明顯增大，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，并開(kāi)始與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)而相應(yīng)波動(dòng)。與此同時(shí)，由于對(duì)迅速增溫的房地產(chǎn)熱缺少有效的監(jiān)控、規(guī)范和

9、管理，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)一度呈現(xiàn)混亂現(xiàn)象，暴露出產(chǎn)業(yè)急劇發(fā)展中存在的不少問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的深層次問(wèn)題也開(kāi)始顯現(xiàn)。如投資增長(zhǎng)在短期內(nèi)增長(zhǎng)過(guò)快，投資結(jié)構(gòu)不盡合理，土地出讓數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)多，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)失控，新成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司過(guò)濫，市場(chǎng)行為不規(guī)范，以炒土地為主的房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)過(guò)多，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。因此，伴隨緊接而來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和“軟著陸”，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷短暫繁榮后，從1994年開(kāi)始增長(zhǎng)率

10、普遍回落，市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入鞏固、停頓和消化階段。周期四：1995年以后出現(xiàn)，但何時(shí)完成還有待觀察。在這一時(shí)期，盡管房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入急劇發(fā)展之后的收縮期，但從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期過(guò)程來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)則是進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展階段。二、深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究1、深圳房地產(chǎn)波動(dòng)景氣指標(biāo)選擇按照我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)進(jìn)行一般研究時(shí)提出的景氣指標(biāo)體系的外部沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，通過(guò)對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)影響因素的分析，同時(shí)考慮數(shù)據(jù)

11、資料的可獲得性和連續(xù)性，我們?cè)趯?shí)證分析、研究深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)時(shí)，選擇以下16項(xiàng)指標(biāo)體系，基本上涵蓋了房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易、以及產(chǎn)業(yè)增加值，因而能夠較好地反映深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢(shì)。（1）房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo)。盡管迄今為止還沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，但作為反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)行狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)增加值仍然是分析房地產(chǎn)周期波動(dòng)最為重要的指標(biāo)。表1是有關(guān)部門對(duì)1990年以來(lái)深圳房地產(chǎn)業(yè)增加值的估計(jì)，從中可以看到隨著深圳房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，不但在