杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體技術(shù)部分_第1頁
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1、1、、概述概述1、項目概況目概況項目名稱:杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體項目背景:杭州市地鐵工程為國家重點建設(shè)項目,目前地鐵一期工程正在建設(shè)中,為充分體現(xiàn)“地鐵加物業(yè)”的建設(shè)理念,實現(xiàn)地鐵站點所在地區(qū)城市功能的聚集、城市空間的拓展、景觀環(huán)境的改善和土地價值的提高,杭州市地鐵集團有限責任公司結(jié)合杭州地鐵工程實施,建設(shè)杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體。項目介紹:艮山門地鐵站位于下城區(qū)區(qū)級中心——和平會展旅游商業(yè)中心區(qū)南側(cè)區(qū)塊,本次綜合體綜合體區(qū)域

2、內(nèi)CC201、CC202、CC205及A地塊,總用地面積約65700平方米。總建筑面積為47萬㎡(其中地上:35萬㎡,地下12萬㎡)。項目特點:地鐵上蓋物業(yè)綜合體是拉動投資、提升杭州城市品質(zhì)、節(jié)約用地、緩解交通兩難、確保地鐵建設(shè)資金鏈的殺手锏。在建設(shè)過程中必須堅持高起點規(guī)劃、高強度投入、高標準建設(shè)、高效能管理的‘四高’方針?!钡罔F艮山門站是未來地鐵1號線、5號線的交會換乘點與武林廣場站1站之隔,將建成一個集商業(yè)、休閑、娛樂、辦公、酒店、

3、居住、交通換乘于一體的大型城市綜合體。通過建設(shè)“C”形內(nèi)環(huán)路以綜合體為中心聯(lián)系大部分商場和住宅,成為一個極富特色的區(qū)域級中心,充滿都市活力。項目基地:杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體現(xiàn)狀基地東側(cè)為艮山門鐵路貨運站,南側(cè)為打鐵關(guān)新村和紫庭花園居住小區(qū),北側(cè)為和平會展中心、野風現(xiàn)代城居住小區(qū),東北側(cè)為焦家村公交始末站,西側(cè)為朝暉居住區(qū);周邊有東新路、文暉路和紹興路等城市干道,道路狀況良好;區(qū)塊內(nèi)河網(wǎng)縱橫,東新河、打鐵關(guān)河及上塘河等水系融會貫通,

4、景觀資源優(yōu)越。本地塊集城市中心、交通樞紐等多方資源于一身,無論從基礎(chǔ)設(shè)施接入條件,還是公共服務(wù)設(shè)施共享條件來看,均屬于建設(shè)開發(fā)用地的上選。技術(shù)指標:杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體方案有關(guān)指標如下:經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積65700平方米總建筑面積473659平方米地上總建筑面積364249平方米地下總建筑面積109410平方米CC2016.6CC2025.6CC2057.5容積率A4.73CC201141240平方米CC20275040平方

5、米上部建筑面積CC20542750平方米A102399平方米本次招標的范圍:“杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體工程”建筑方案深化、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計。氣象水文:本工程地處低緯度,屬東亞季風氣候,四季分明、溫和濕潤、雨量充沛。受西北高壓和東南暖濕氣流共同作用的影響,春季3~6月為梅雨季,氣候潮濕多雨。夏季7~9月為臺風雨季,氣候火熱,暴雨量大。秋季氣候涼爽宜人。冬季12月至次年2月,受西北氣流控制,氣溫較低,濕度較大,呈陰冷天氣為多。多年平

6、均氣溫16.1℃,歷年最高氣溫40.4℃,歷年最低氣溫15℃,一月份平均氣溫3.8℃,七月份平均氣溫28.6℃,全年平均氣溫低于0℃的3配置,對大型商業(yè)綜合體及其周邊地區(qū)的環(huán)境整合起到積極的促進作用。通過室外綠化、屋頂廣場、散步道等來溝通綜合體各個部分,使人充分體驗和享受自然,并將城市空間融合進來。如大阪難波商業(yè)綜合體,層層疊疊的屋頂綠化公園和戶外劇場為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。路人可拾階而上,欣賞在鋼筋混凝土林立的城市里所不能看到的

7、大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺。此外,半室外的開放空間也會改善建筑空間和城市環(huán)境的關(guān)系。例如東京town高聳的辦公塔樓中間圍合出一個層次豐富、尺度宜人的戶外廣場,成為城市和建筑的過渡空間。大型商業(yè)綜合體需要與城市公共交通高度融合。軌道交通不僅僅是人流往來商業(yè)的交通途徑,更成為商業(yè)擴大化的新的增長點。在綜合體設(shè)計中,注重公共交通的人性化設(shè)計,提供愉悅的心理感受,可以使交通效率和商業(yè)利益達到雙贏。在城市中心區(qū)開發(fā)的新的商業(yè)綜合

8、體應(yīng)有統(tǒng)一的空間布局,充分體現(xiàn)建筑特色,不但具有商業(yè)功能,更承載了社會,文化的角色,創(chuàng)造城市生活中心。二、方案二、方案評價與價與優(yōu)化建化建議1、總平面布局平面布局按方案文本中,A地塊功能包含公交換乘、商業(yè)、辦公、休閑、娛樂等,地塊底層包括公交中心站一處。CC201、CC202、CC205地塊功能基本與A地塊相識,3個塔樓為辦公,裙房為商業(yè)、休閑、娛樂等。用地周邊地塊以居住區(qū)為主,北側(cè)為和平會展旅游商業(yè)中心。我們建議:現(xiàn)在的A區(qū)和C區(qū)功能

9、類似,本區(qū)域附近無配套酒店,本工程可調(diào)整部分功能為酒店,既消化部分裙房面積做酒店配套并完善綜合體區(qū)域功能。本工程商業(yè)面積較大,建議由專業(yè)商業(yè)策劃公司落實商業(yè)開發(fā)模式。同時,考慮到地面用地緊張且交通壓力較大,建議設(shè)專用坡度通地下一層做為物流專用裝卸通道及物流分配區(qū)。2、交通體系、交通體系地塊現(xiàn)狀的外部交通系統(tǒng)發(fā)展成熟,與城市的聯(lián)系便捷,條件優(yōu)越;而另一方面,因為外部交通干道交通流量巨大,地塊間步行聯(lián)系不便,步行系統(tǒng)雖配建齊全但缺少區(qū)域范圍

10、的連續(xù)性。設(shè)計方案已經(jīng)整合了各類交通,形成了高效、多層次的交通網(wǎng)絡(luò)。我們認為在規(guī)劃時應(yīng)考慮將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合將人的流動放在第一位來考慮,以垂直流動線來思考建筑的構(gòu)成,使整體空間充滿了層次變化感,建立良好的區(qū)內(nèi)交通體系。同時將都市的生活流動線由橫向改為豎向,建設(shè)一個“垂直”的而不是“水平”的都市,以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式。通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間,并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離,減少人們的交通

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