最全的商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓

1、商業(yè)管理系統(tǒng)培訓,——《物業(yè)工程管理》,商業(yè)工程管理管理特點,,常規(guī)物業(yè)（商業(yè)）工程管理,購物中心工程管理特點,系統(tǒng)龐大,工期緊張,滿場開業(yè),工程管理階段,前期管理,后期管理,1、前期介入2、部門建設3、施工質量監(jiān)管與反饋4、裝修管理5、開業(yè)條件保證,1、遺留問題處理2、接管驗收3、設備管理4、能源管理5、維修與服務管理,開業(yè),工程前期管理--- 前期介入,,前期介入主要聯(lián)方：集團規(guī)劃院；項目公司設計部；建筑設

2、計院；項目公司工程部；經(jīng)營商戶；,設計階段主要以下幾方面:,能耗的計量,強電系統(tǒng),弱 電 系 統(tǒng),空調系統(tǒng),給排水系統(tǒng),消防系統(tǒng),電 梯,建 筑 類,一、前期介入——設計階段1,能耗的計量,1、分表計量—除進戶總表外，主力店和管公司管轄范圍必須有分表計量，避免出現(xiàn)大表減小表的情況；2、計量精度—水、電、氣、熱等計量表的精度滿足計量需要。3、統(tǒng)一計量—盡量選擇預付費表，便于對收費的控制，同時選擇的表要符合當?shù)卣?/p>

3、府管理部門的規(guī)定并盡量統(tǒng)一廠家，避免出現(xiàn)一種計量表多種軟件的情況，增加后期維修成本和難度。 4、細化計量—商管公司管轄范圍內的計量方式盡量細化，公寓、寫字樓、步行街、娛樂樓各主力店、停車場都要分開計量。,1、外廣場地磚尺寸和規(guī)格在保證廣場的整體效果同時兼顧是否容易清潔、是否可以承受車輛停放、是否方便更換、后期采購成本是否可以承受。外廣場需設地溝或排水井，避免清潔地面和下雨積水；2、化糞池、隔油池的井蓋應避開商鋪外開門，避免夏季產(chǎn)生異

4、味影響商戶經(jīng)營；3、屋頂和伸縮縫的防水做法要符合南北氣候差異，比如寧波是倒置式屋面、哈爾濱是正做屋面；4、 步行街與主力店通道應加非鏤空式透明防盜卷簾，防止非正常營業(yè)時間顧客進入步行街，以及因營業(yè)時間不同導致的能耗損失；,建筑類,一、前期介入——設計階段2,1、對步行街商鋪在結構允許情況下，能作為餐飲商戶經(jīng)營的店鋪都設廚房排煙和新風井，排煙道鐵皮內襯，避免后期業(yè)態(tài)調整為餐飲時的房產(chǎn)條件限制。2、步行街陽光頂要加裝自動遮陽裝置。避免

5、夏季陽光輻射造成空調能耗加大， 同時應有部分開啟扇為換季時提供新風3、 機房的鋪裝設計：很多廣場在設計階段對機房鋪裝沒有明確要求，導致后期因為工程進度進而變成工程遺留問題，因此在設計階段確定機房的鋪裝標準是保證設備后期正常使用壽命的關鍵；4、 由于廣場中庭的出現(xiàn)，后期很多車展活動就顯得必不可少，因此在設計時對廣場出入口的寬度和高度就應予以考慮車輛的進出；,建筑類,一、前期介入——設計階段3,一、前期介入——設計階段4,1

6、、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；2、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設計時應高于停車場地面最少5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含煙道）設計時考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。,建筑類,1、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；2、在南方地下水位較

7、高的地區(qū)變電所電纜溝在設計時應高于停車場地面最少5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含煙道）設計時考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。,建筑類,一、前期介入——設計階段4,,1、如果成本允許，中心變電所和各分變電所之間應采用聯(lián)網(wǎng)方式監(jiān)控各變電所數(shù)據(jù)，可以減少值班和巡視人員數(shù)量。2、預留多種經(jīng)營的電源，減少后期增加的難度，盡量減少地插的數(shù)量。3、根據(jù)動態(tài)管理的需要，照明回路

8、要分回路控制，做到最少三級控制，既能達到節(jié)能效果又能滿足經(jīng)營需要；4、商鋪配電箱盡量不設在隔墻上，避免隔墻拆除是重新更換電纜和重新施工，盡量緊靠柱邊。5、制冷站和消防泵房等處的電機避免直接啟動。,強電系統(tǒng),一、前期介入——設計階段5,1、預留好ATM機的線路。BA系統(tǒng)要做外環(huán)境和廣告燈的控制。 2、由于城市綜合體規(guī)模較大，監(jiān)控攝像頭的線路較長，設計時要考慮線路損耗和干擾。監(jiān)控系統(tǒng)力爭做到無縫布防無死角。3、廣播系統(tǒng)在設計時應考慮

9、室內廣播切換到室外，可以通過廣播把室內的活動現(xiàn)場內容展示給經(jīng)過的顧客，吸引他們進入廣場。,2.,3.,4.,,,,弱電系統(tǒng),一、前期介入——設計階段6,1、考慮不同業(yè)態(tài)營業(yè)時間不同，設置大小不等的機組。降低運行費用。2、盤管風機回風要用回風箱，同時新風應加到回風箱中，避免停止送新風時出現(xiàn)部分送風進入新風管道。 3、衛(wèi)生間、垃圾房的新風和排風是在設計階段容易疏漏的一項內容，而沒有新風和排風直接影響廣場品質和服務，因此在設計階段一定明確

10、這項內容。,空調系統(tǒng),一、前期介入——設計階段7,1、排水管盡量直排戶外，減少通過排污泵排放，既減少堵塞又節(jié)約能源。 2、污水井蓋采用鋼板制作，不能采用過重的混凝土井蓋，過重的井蓋無法滿足每天巡檢的需求。3、每個商鋪應設立給水點和排水點，部分商鋪預留燃氣點以便適應業(yè)態(tài)調整。4、 污水泵必須是絞刀泵。,給排水系統(tǒng),一、前期介入——設計階段8,1. 每個回路預留20％－40％報警點位，預防點位過滿引起的線

11、路不穩(wěn)和商鋪業(yè)態(tài)調整增加報警點。2. 步行街消防水系統(tǒng)要考慮商鋪改為餐飲業(yè)態(tài)時增加噴林頭導致的管徑的變化。3. 消防水系統(tǒng)的閥門、避震喉、等輔助配件應符合設計標準的上限，因為這些配件非主要材料在設計時很容易被忽略，而實際使用當中這些配件卻起到關鍵的作用。,消防系統(tǒng),一、前期介入——設計階段9,1、扶梯和自動坡道考慮采用變頻技術，達到節(jié)能和減少設備運行時間的目的。直梯應有三方通話功能并接到消防監(jiān)控中心。2、扶梯應考慮防墜網(wǎng)的設計

12、,,,電梯,一、前期介入——設計階段10,重點——1、成立聯(lián)合工作小組，協(xié)調工程問題和相互間分歧，把通過聯(lián)系單難以解決的問題得到妥善處理。 安排工程部技工和工程師協(xié)助項目公司工程師一起監(jiān)督工程施工質量和參與設備調試節(jié)點——1、隨時了解項目的設計、施工以及招投標情況，掌握設備的選型和規(guī)格，并對不符合運行要求的設備提出建 議； 節(jié)點——2、施工期間的機電系統(tǒng)的設備安裝調試時間直接影響到開業(yè)時間，因此商管公司應密切關注設備安裝調試時間，積

13、極與項目公司配合，對認為影響開業(yè)的系統(tǒng)調試要建立預警機制，必要時書面告知項目公司并抄報集團商管公司，引起各方重視,一、前期介入——施工階段1,重點——一起監(jiān)督工程施工質量和參與設備調試 第一是熟悉現(xiàn)場；了解系統(tǒng)和設備的調整情況；第二、減少工程遺留問題，發(fā)現(xiàn)問題可以在第一時間告知項目工程師進行處理，節(jié)省發(fā)聯(lián)系單的時間也減少矛盾的產(chǎn)生。與項目公司的溝通是一項十分重要的工作，得到項目公司的理解和支持可以為后期經(jīng)營提供很多

14、幫助，可以使設計缺憾得到順利改正，可以加快工程問題的整改速度。 節(jié)點——密切關注設備安裝調試時間 ，積極與項目公司配合 施工期間的機電系統(tǒng)的設備安裝調試時間直接影響到開業(yè)時間，因此商管公司應密切關注設備安裝調試時間，積極與項目公司配合，對認為影響開業(yè)的系統(tǒng)調試要建立預警機制，必要時書面告知項目公司并抄報集團商管公司，引起各方重視,,,一、前期介入——施工階段2,,應注意的問題,建筑：a、 關注防水工程的施工

15、，在地下水位高的地方要監(jiān)督地下室側墻防水和伸縮縫防水；屋面關注柔性防水接縫尺寸以及防水卷材與虹吸雨排接縫處的處理；廚房防水必須做閉水試驗。b、 外墻、各種井道墻體孔洞的抹灰和封堵是在施工階段最容易疏漏的，疏漏后后期又很難整改，造成能耗損失、排煙不暢、串煙、漏水等諸多問題。因此應加強對此項工作的監(jiān)管，并促使項目公司引起重視，必要時應組織專門的堵洞單位進行封堵。c、 外廣場地面回填時一定要夯實，同時回填材料要符合設計要求，地面埋設的管道

16、嚴格按照施工規(guī)范施工，避免因回填不實導致后期地面塌陷，引起埋設管道斷裂。d、 督促項目公司制定綜合管網(wǎng)圖，避免各系統(tǒng)盲目施工，最后導致天花標高降低，影響步行街整體效果，目前部分廣場的天花標高都在設計的標高基礎上降低。e、 從停車場出入口至超市和垃圾房的通道的標高要保持在3.5米以上，低于這個標高超市送貨車或垃圾車將無法進入停車場，對后期的經(jīng)營管理造成很大困擾。,一、前期介入——施工階段3,,D,一、前期介入——施工階段4,應注意的問

17、題,2. 強電系統(tǒng)：a、注意供電回路的供電區(qū)域，不能出現(xiàn)任意兩個租賃區(qū)供電回路混淆現(xiàn)象。b、關注電流互感器的精度是否和設計精度相符，如果偏差較大將影響電費的計量。c、線路敷設時關注電纜橋架內的電纜一般不允許出現(xiàn)接頭，橋架內的電纜截面積不能超過規(guī)范允許值，否則負荷大時易引起火情。3.弱電系統(tǒng)：注意BA系統(tǒng)的安裝和調試參數(shù)。,D,一、前期介入——施工階段5,應注意的問題,4.空調系統(tǒng)：a、關注送、回風管道是否與風口連接。b、凝結

18、水管是否倒坡。c、是否進行管道沖洗。d、是否進行水處理。5.給排水系統(tǒng)：a、關注排水管道是否有清掃口，坡度是否符合設計要求。b、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架間距和位置是否符合設計。c、排污泵是否有絞刀。d、排水出戶管防水是否符合要求，排水管線敷設是否符合施工規(guī)范。,一、前期介入——施工階段6,應注意的問題,6.消防系統(tǒng)：a、關注閥門位置，避免出現(xiàn)漏水找不到閥門的情況發(fā)生。b、消防線路敷設時關注管口毛刺是否清理，避免出

19、現(xiàn)導線破皮影響線路絕緣，導致系統(tǒng)不穩(wěn)定。c、線管敷設時應標出預埋管路走向，避免后期施工打斷管路，影響穿線和調試。7.電梯：a、直梯關注舒適、安全和穩(wěn)定，重點檢測緊急停止開關、安全鉗等部件。b、扶梯關注扶手帶和梯節(jié)是否同步。,計量關系考慮,配電室出線柜均有計量裝置，對今后的機房、園林景觀、公共區(qū)域、設備設施的能耗均能進行計量統(tǒng)計。,前期介入實例1,哈爾濱香坊萬達廣場：供熱表大表減各業(yè)態(tài)分表，造成管理公司承擔計量誤差 。,前期介入實

20、例2,垃圾房的規(guī)劃設計：,鑒于商業(yè)項目餐飲商鋪較多的特點，廚余垃圾也相應較多，故此對垃圾房的要求也較高。,現(xiàn)象：空間過?。ú蛔?0㎡），無慮渣池、給水、排水溝、空調等設施,建議：根據(jù)項目餐飲面積，垃圾房面積不可小于60㎡、保證排風量滿足使用要求，設計專用濾渣池，增加給水、排水溝設計，增設空調降溫設備,前期介入實例3,標識導引方面：,現(xiàn)象：導引系統(tǒng)發(fā)光字與背板反差不明顯，渾濁不清，顧客對標識指引不易識別。例如：步行街頂部懸掛導引標識。,建

21、議：光源選用高亮度LED，結合實際布置情況調整指引內容。,前期介入實例4,外墻燈箱廣告位的設計,現(xiàn)象：通過對已開業(yè)的廣場進行總結，在處理外墻內打燈廣告燈箱的換燈、廣告布撕毀、燈箱維護、燈光“排骨效果”等方面，始終無良好的解決方案。,前期介入實例5,,設備機房防水方面：,設備機房作為廣場的核心部位，機房防水層的好壞對設備的安全運行至關重要，一旦出現(xiàn)漏水，對設備、商戶將帶來嚴重的損失。例如：屋面新風機房水管凍裂跑水，由于機房無防水，導致位

22、于下方的商戶頂棚被毀，要求索賠；配電室頂部及電纜夾層滲水，嚴重威脅著設備的安全運行。,建議：對所有機房全部做防水處理,前期介入實例6,,,步行街一層東入口頂部消防噴淋管道被凍壞,西北側員工通道消火栓被凍斷,水系統(tǒng)防凍措施問題： 現(xiàn)象：地下車庫出入口及建筑與外界相通部位的防凍措施較為薄弱，經(jīng)常出現(xiàn)管路凍壞現(xiàn)象：,建議：1、毗鄰室外區(qū)域增加“值班采暖”； 2、增加管道保溫及圍護解構保溫；

23、 3、地下、與屋面低溫區(qū)域增設“電伴熱”裝置；,前期介入實例7,,外圍雨棚的維護及清潔問題；,現(xiàn)象：由于雨棚考慮到美觀和防水的要求，對頂部的鋁板和底部玻璃進行了密封的處理，加之頂部的玻璃板單塊面積較大，對今后的維護、清潔造成了一定的影響，無法進行拆卸；,建議：頂部鋁板、底部玻璃均可靈活拆卸。,前期介入實例8,,設施的安全考慮：,作為商業(yè)項目，人流量及密度較大，完善的設備設施直接關系到顧客的切身安全，為此在相關配套設施方面盡

24、量考慮周全。例如：,,,,,衛(wèi)生間臺階尺寸過小，時常摔人,不銹鋼扶手為”銳角“,調控區(qū)踢腳為”銳角“,前期介入—工作模塊、控制節(jié)點,城市綜合體前期介入模塊各專業(yè)系統(tǒng)控制節(jié)點,裝修管理,步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系1,步行街與常規(guī)裝修的共同點：,1、裝修管理流程基本相同----裝修須知、審圖、過程控制、驗收。2、技術管理內容基本相同----（閉水試驗、試壓、隱蔽驗收。。。）,4、各專業(yè)把關，保證按時開業(yè),1、盡早對接，

25、全面有深度,3、積極協(xié)調，有效溝通，創(chuàng)造條件,2、全力協(xié)調，督促進度,全系統(tǒng)工程,交叉施工普遍存在,時間節(jié)點定死,萬達訂單地產(chǎn)的延續(xù),,,,特點,要求,,步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系2,常規(guī)物業(yè)管理裝修管理在步行街裝修管理中的應用,裝修流程：裝修手冊：施工現(xiàn)狀確認單閉水試驗記錄限期整改單使用臨時用電安全交底,步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接1,對接原則：1、盡 早 對 接 ---招商落位后，立即展開；2、全系

26、統(tǒng)對接---對接針對土建裝修、機電設備（電力、空調、消防）；3、有 效 對 接---項目公司與商戶共同確認，不發(fā)生輕易改動；4、 溝通協(xié)調 ---保證條件、避免資源浪費,商戶房產(chǎn)條件對接事例例1---肯德基交場例2---呷哺技術條件及要求例3---呷哺預留條件確認版例4---呷哺分店用電設備明細,步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接2,步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接3,步行街裝修時間進度管理1,原則：1、商戶盡早進場

27、； 及時安排商戶進場裝修2、關注非知名品牌的商戶的裝修進度； 此類商戶裝修管理缺乏規(guī)范化系統(tǒng)化（人員組織、技術能力、物資供應）3、裝修進度表； 商鋪進場前應提交裝修進度表并張貼于施工現(xiàn)場，當發(fā)生時間變更，須及時更新，保持裝修進度可控在控。4、現(xiàn)場管理； 定人定責承包管理，每日統(tǒng)計工作量、施工人數(shù)5、及時溝通； 及時解決商鋪施工條件,公司日巡場、晚

28、例會制度，對工期拖延的商戶提出針對性要求，在招商營運配合下，對商鋪保持強勢。,步行街裝修時間進度管理2,裝修進度表例1---呷哺裝修進度表,步行街裝修時間進度管理3,裝修時間進度管理二次裝修檢查表燃氣灶就位安裝時間商鋪施工進度評估表施工電梯使用登記表,步行街裝修時間進度管理4,石景山步行街裝修總體進度控制：7月20—8月20日 技術對接9月中旬

29、 成立裝修管理小組9月初下旬 編制并確定裝修管理文件10月6日 第一批餐飲商鋪進場10月10日—10月20日 第二批毛坯商戶進場11月初

30、 洋快餐進場 11月10日—12月15日 精裝修商鋪進場12月5日---12月18日 安裝調整店招12月5日—12月17日 開通燃氣12月1日---12月16日

31、 通水、通電12月20日 開業(yè),步行街裝修溝通協(xié)調配合要點1,,2、外 幕 墻,店 招,1、施工\進場條件,3、機 電,項目公司,4、消 防 改 造,商鋪、裝修單位,進 度,燃 氣,界面交接點,商管管理部,現(xiàn)場成品保護及安防,,,,,,,,,招商營運部,,,,步行街裝修溝

32、通協(xié)調配合要點2,關于消防系統(tǒng)改造的建議：在某些城市城市綜合體業(yè)態(tài)尚無明確消防驗收規(guī)范，通過消防驗收是一件相對復雜的工作，因此，建議明確由項目公司負責整體消防驗收。為避免因消防系統(tǒng)改造驗收困難，建議由原施工單位承擔，商戶消防改造工程，商管公司負責對接、協(xié)調,步行街裝修溝通協(xié)調配合要點3,店招管理,店招控制要點:招商營運部：整體形象；工 程 部：規(guī)格尺寸、材質、施工工藝；集團商管拓展部：協(xié)調、整理、把關；集團規(guī)劃院景觀所：

33、最終把關、確定；集團規(guī)劃院項目負責人：審定、批準；,步行街裝修溝通協(xié)調配合要點4,例：機電配合問題照片（風機盤管出風段無法安裝）,步行街裝修溝通協(xié)調配合要點5,裝修現(xiàn)場條件實景照片：,步行街裝修溝通協(xié)調配合要點6,廣場步行街裝修溝通協(xié)調配合小結：1、第一時間與項目公司明確了項目公司為消防驗收責任單位；2、現(xiàn)場施工水、電基本能夠保持供應，電工巡視；3、垂直運輸和通道存在一定困難，安排專人協(xié)調有效；4、與項目公司機電專業(yè)協(xié)調工作量

34、較大5、外幕墻施工滯后對商戶裝修影響較大,裝修管理體會,1、良好的合作關系 與項目公司及施工單位應建立良好合作關系保持良好溝通（例如：口頭溝通后，再發(fā)OA流程）2、通過會議解決問題 每日召開裝修管理進度\商鋪進場條件落實會議,有效的推動了問題的解決。3、提高裝修期工程介入的質量 裝修期容易造成工程部工作重心過于偏重裝修管理，忽視技術介入， 造成接電、接水、空調調試等困難，完全依賴施工單位，

35、反而影響裝修收尾。4、引入專業(yè)化小分隊 通過引入專業(yè)化小分隊快速解決裝修及空調調試進度置后的問題，保證商鋪及時進場及開業(yè)。,開業(yè)——創(chuàng)造開業(yè)條件（工程）,1、機電系統(tǒng) 空調調試、照明、給排水、夜景……2、設施完善 停車場、消防樓梯、衛(wèi)生間設施、臨時標識……3、形象與美化 施工孔洞、石材維修、粉刷遮蓋…..4、保安、保潔、企劃美陳條件配合 保證水源電源、配合安裝美陳…..,注

36、意：各項費用結算：各項能源割接清楚；協(xié)助整改代墊費用（時過境遷）?。?后期管理-----遺留問題的整改與解決,遺留工程問題正確對待；有效推動解決（限時解決）；方法與情商,安全管理1,安全、服務、品質安全第一，消防是安全管理的首要。 建管分離的組織管理 集團安全與客服監(jiān)督部 集團商管安防部 區(qū)域安防品質部 商管安防部、工程部,安全管理2,消防管理：1、開業(yè)驗收2、月度聯(lián)動測試3、消防演習4、定期檢查