房產(chǎn)公司清算資產(chǎn)分配如何納稅

1、1房產(chǎn)公司清算資產(chǎn)分配如何納稅？房產(chǎn)公司清算資產(chǎn)分配如何納稅？來(lái)源：《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》作者：陳萍生問(wèn)題：一家房地產(chǎn)企業(yè)清算時(shí)，尚有部分余房（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）未銷(xiāo)售，現(xiàn)該企業(yè)將未銷(xiāo)售的房產(chǎn)作為清算后的所得分給股東，存在兩個(gè)稅收問(wèn)題：清算后把開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分給股東時(shí)，是否要作為銷(xiāo)售繳納營(yíng)業(yè)稅？清算分配財(cái)產(chǎn)時(shí)，在所得稅上如何進(jìn)行處理？一種意見(jiàn)認(rèn)為，清算后剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分給股東應(yīng)視同銷(xiāo)售，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。同時(shí)應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)

2、題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）規(guī)定應(yīng)視同銷(xiāo)售，按收入扣除成本計(jì)算企業(yè)所得稅。另一種意見(jiàn)則不同，認(rèn)為企業(yè)清算后的資產(chǎn)（包括余房）其所有權(quán)本身就是股東的，股東分配清算后的企業(yè)資產(chǎn)（包括余房）屬于股東收回其投資款，不應(yīng)按視同銷(xiāo)售處理，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。另外，在對(duì)股東取得資產(chǎn)的價(jià)值超過(guò)其投資額的部分征稅時(shí)，是按股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征稅，還是作為股息所得計(jì)算繳納所得稅，在實(shí)務(wù)操作中也存在不一致的意見(jiàn)。解答：以上兩種意見(jiàn)主要是對(duì)公司的清

3、算資產(chǎn)程序不太了解，因此我們首先需要了解公司的解散和清算方面相關(guān)法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)公司法》第一百八十七條規(guī)定：清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，應(yīng)當(dāng)制訂清算方案，并報(bào)股東會(huì)、股東大會(huì)或者人民法院確認(rèn)。公司財(cái)產(chǎn)在分別支付清算費(fèi)用、職工的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和法定補(bǔ)償金，繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)，有限責(zé)任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。清算期間，公司存續(xù)，但不得開(kāi)展與清

4、算無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。公司財(cái)產(chǎn)在未依照前款規(guī)定清償前，不得分配給股東。第一百八十九條規(guī)定：公司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告，報(bào)股東會(huì)、股東大會(huì)或者人民法院確認(rèn)，并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān)，申請(qǐng)注銷(xiāo)公司登記，公告公司終止。從以上規(guī)定可以看出，公司剩余財(cái)產(chǎn)分配給股東實(shí)際上也是資產(chǎn)清算分配程序，不過(guò)是最后程序之一而已，在剩余財(cái)產(chǎn)尚未處置之前，公司仍然存在，剩余資產(chǎn)還是屬于公司。只有將全部資產(chǎn)清算完畢后，也就是說(shuō)公司不存在剩余資產(chǎn)的情況下，公司才宣告

5、終止。根據(jù)以上法律規(guī)定分析，房地產(chǎn)公司解散之前其資產(chǎn)仍然屬于公司法人所有，公司部分余房分配給債權(quán)人和股東實(shí)際上是一種不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓行為，按照營(yíng)業(yè)稅法規(guī)定，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)稅費(fèi)。由于此營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)是在清算過(guò)程中發(fā)生的，應(yīng)列入清算費(fèi)用處理。2在企業(yè)所得稅處理上，不按視同銷(xiāo)售處理，應(yīng)按照清算所得繳納所得稅?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第十三條規(guī)定：納稅人依法進(jìn)行清算時(shí)，其清算終了后的清算所得，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納企業(yè)所

6、得稅。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十四條規(guī)定：條例第十三條所稱清算所得，是指納稅人清算時(shí)的全部資產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)扣除各項(xiàng)清算費(fèi)用、損失、負(fù)債、企業(yè)未分配利潤(rùn)、公益金和公積金后的余額，超過(guò)實(shí)繳資本的部分。納稅人清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個(gè)納稅年度。如果清算企業(yè)將剩余產(chǎn)品分配給股東應(yīng)按市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)值確定為企業(yè)資產(chǎn)，不能扣除相應(yīng)成本。如果企業(yè)不作分配，則可以按照公允價(jià)值或同期市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)合理確定剩余資產(chǎn)價(jià)值。然后再按規(guī)定扣除各項(xiàng)清

7、算費(fèi)用、損失、負(fù)債、企業(yè)未分配利潤(rùn)、公益金和公積金后計(jì)算繳納所得稅。此外，股東在獲得余房（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）清算所得時(shí)，該所得為稅后分配所得，個(gè)人獲得經(jīng)濟(jì)利益后（包括非貨幣性資產(chǎn)），雖然同時(shí)處置了股權(quán)，不再擁有股權(quán)，但這種所得不是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，仍然屬于稅后利潤(rùn)分配形成的“股息、利息、紅利所得”。根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定，自然投資人的這部分所得，應(yīng)按20％稅率全額繳納個(gè)人所得稅。如果股東為單位法人，該部分清算所得也是稅后利潤(rùn)分配的股息性質(zhì)所得，根據(jù)《