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1、20172017年資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)年資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)資產(chǎn)評估基礎(chǔ)資產(chǎn)評估基礎(chǔ)（第一章）第1頁第一章第一章資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估概述【考情分析】【考情分析】本章考客觀題，估計分值一般在5分左右。在考試中應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)評估的基本特征，價格與價值的關(guān)系、價值理論，資產(chǎn)評估的原則、作用。了解資產(chǎn)評估的領(lǐng)域。重要提示：務(wù)必先聽前言，掌握正確的學(xué)習(xí)方法，避免不必要的時間浪費?！局饕键c】【主要考點】1.資產(chǎn)評估的基本特征（重點）2.價值理論（重點

2、）3.資產(chǎn)評估的原則（難點及重點）4.資產(chǎn)評估作用第一節(jié)第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)評估的基本概念一、資產(chǎn)評估的概念一、資產(chǎn)評估的概念（一）資產(chǎn)評估所謂資產(chǎn)評估就是使用經(jīng)濟學(xué)理論、方法經(jīng)濟學(xué)理論、方法對資產(chǎn)的價值價值進行定量的估計和判斷估計和判斷。2016年7月2日我國頒布了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》。資產(chǎn)評估法所規(guī)范的資產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)行為資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)行為。資產(chǎn)評估法從資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)角度，對資產(chǎn)評估的概念界定如下：“評估機構(gòu)

3、及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算評定、估算，并出具評估報告出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為”。1.評估主體：法定法定資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)至少應(yīng)當(dāng)指定兩名資產(chǎn)評估師兩名資產(chǎn)評估師承辦，并在資產(chǎn)評估報告上簽名；其他其他資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)至少應(yīng)當(dāng)指定兩名資產(chǎn)評估專業(yè)人員兩名資產(chǎn)評估專業(yè)人員承辦，并在資產(chǎn)評估報告上簽名；要求資產(chǎn)評估專業(yè)人員資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估

4、業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)加入評估機構(gòu)加入評估機構(gòu)。資產(chǎn)評估機構(gòu)資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)滿足規(guī)定的設(shè)立條件，并應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向有關(guān)評估行政管理部門備案備案。2.評估客體：包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益。3.服務(wù)的內(nèi)容及成果：評定、估算；出具的資產(chǎn)評估報告。4.法律關(guān)系：屬于受托民事行為受托民事行為；資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定和委托合同約定進行。（二）資產(chǎn)評估的客體（資產(chǎn)）1.資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評

5、估中，資產(chǎn)是特定權(quán)利主體擁有或控制特定權(quán)利主體擁有或控制的，能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟經(jīng)濟資源資源。2.資產(chǎn)的基本特征（1）資產(chǎn)必須是特定主體所擁有或控制的（擁有或支配的前提條件）。資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是與資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利束，并且具有可分解性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是與資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利束，并且具有可分解性，通常包括對資產(chǎn)的占有權(quán)、使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。這些權(quán)利的類型及組合構(gòu)成了資產(chǎn)的具體產(chǎn)權(quán)狀

6、態(tài)。資產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)不同，為權(quán)利人帶來的經(jīng)濟利益通常會存在差異，所對應(yīng)的資產(chǎn)價值也不同。資產(chǎn)的所有權(quán)價值一般會高于使用權(quán)的價值。資產(chǎn)的所有權(quán)價值一般會高于使用權(quán)的價值。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)邊界應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟資源的控制權(quán)為依據(jù)資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)邊界應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟資源的控制權(quán)為依據(jù)：資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)不應(yīng)僅以所有權(quán)作為界定依據(jù)。企業(yè)只有控制權(quán)而無所有權(quán)的資產(chǎn)，如特許經(jīng)營權(quán)、采礦權(quán)等，由于能夠為企業(yè)帶來持續(xù)的經(jīng)濟利益，也應(yīng)作為企業(yè)的資產(chǎn)加以確認(rèn)。（2）具有能夠

7、帶來未來經(jīng)濟利益的潛在能力。一是資產(chǎn)本身給特定主體帶來的利益，二是通過所有權(quán)或控制權(quán)的變動給特定主體帶來的利益。資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的價值取決于其能夠帶來的未來經(jīng)濟利益的能力帶來的未來經(jīng)濟利益的能力（3）資產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)能以貨幣計量。20172017年資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)年資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)資產(chǎn)評估基礎(chǔ)資產(chǎn)評估基礎(chǔ)（第一章）第3頁效用理論從需求的角度闡述了衡量價值的觀點，強調(diào)價值由效用和稀缺性共同決定，效用決定強調(diào)價值由效用和稀缺性共同決定

8、，效用決定價值內(nèi)容，稀缺性決定價值量的大小價值內(nèi)容，稀缺性決定價值量的大小。3.均衡價格理論均衡價格理論認(rèn)為，需求和供給分別代表了資產(chǎn)的效用和生產(chǎn)費用，邊際效用決定需求，生產(chǎn)邊際效用決定需求，生產(chǎn)費用決定供給，由邊際效用決定的需求和由生產(chǎn)費用決定的供給兩者的均衡，決定了價格，即均衡費用決定供給，由邊際效用決定的需求和由生產(chǎn)費用決定的供給兩者的均衡，決定了價格，即均衡價格價格。短期內(nèi)短期內(nèi)，消費偏好決定價格；長期內(nèi)長期內(nèi)，生產(chǎn)成本決定價格

9、。邊際效用理論解決了短期內(nèi)的定價邊際效用理論解決了短期內(nèi)的定價問題，而生產(chǎn)理論解決了長期的定價問題問題，而生產(chǎn)理論解決了長期的定價問題。一個市場供給和需求的影響因素和其他市場上的影響因素彼此不是獨立的，市場之間存在相互市場之間存在相互聯(lián)系和相互依賴聯(lián)系和相互依賴。均衡價格理論強調(diào)，決定價值量大小的決定性因素：①勞動價值（市場中勞動的成本）；②商決定價值量大小的決定性因素：①勞動價值（市場中勞動的成本）；②商品的效用（商品未來發(fā)揮的效用）

10、；③商品的供求（市場的供求關(guān)系）。品的效用（商品未來發(fā)揮的效用）；③商品的供求（市場的供求關(guān)系）。4.相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的表述（1）對于價格、價值及其關(guān)系，我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則并未涉及。（2）美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）價格價格概念是：“某項資產(chǎn)的詢價、報價或支付的金額某項資產(chǎn)的詢價、報價或支付的金額”。其注釋中進一步陳述“價格是個事實是個事實，無論它是公開披露還是保密。由于特定買方或賣方的財務(wù)實力、動機和興趣不同，為某項資產(chǎn)支

11、付的價格與他人對該資產(chǎn)的價值判斷可能相同或不同”。價值價值的概念，“資產(chǎn)購買方、出售方或使用方與該資產(chǎn)之間的貨幣關(guān)系資產(chǎn)購買方、出售方或使用方與該資產(chǎn)之間的貨幣關(guān)系”，并認(rèn)為“價值表達的是一個經(jīng)濟概念是一個經(jīng)濟概念。因此價值從來就不是一個事實不是一個事實，永遠是對某項資產(chǎn)根據(jù)特定價值定義在某一特根據(jù)特定價值定義在某一特定時點值多少的意見定時點值多少的意見。在評估業(yè)務(wù)中，價值必須是經(jīng)過定義的價值必須是經(jīng)過定義的，如市場價值、清算價值、投資

12、價值等”。（3）《國際評估準(zhǔn)則2013》價格是指就某項資產(chǎn)的詢價、報價或支付的金額價格是指就某項資產(chǎn)的詢價、報價或支付的金額。由于給定的買方和賣方擁有特定的財力、動機或者特殊權(quán)益，他們所支付的價格可能會不同于其他人為該資產(chǎn)給出的價格。價值不是一個事實，而是以下兩種情況下的一種意見價值不是一個事實，而是以下兩種情況下的一種意見：①某項資產(chǎn)交換時最可能支付的價格；②擁有某項資產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益。交換價值是指一種假定的價格交換價值是指一種假定的

13、價格，價值是基于一定的假設(shè)條件而估計出來的，假設(shè)條件是由評估目的決定的。資產(chǎn)持有者的價值是針對某一特定當(dāng)事人由于擁有該項資產(chǎn)而應(yīng)當(dāng)獲得的利益的估計?！薄秶H評估準(zhǔn)則2017》則沒有保留上述內(nèi)容。第二節(jié)第二節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則一、資產(chǎn)評估的原則含義與分類一、資產(chǎn)評估的原則含義與分類資產(chǎn)評估原則是規(guī)范資產(chǎn)評估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行規(guī)范資產(chǎn)評估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行的規(guī)則或標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評估原則包括工作原則和經(jīng)濟技術(shù)原則工作原則和經(jīng)濟技術(shù)原則兩個層面。