城市道路交通對商品住宅價格影響研究——以天津市中心城區(qū)為例.pdf

1、自1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場體系趨于完善，房價問題已經(jīng)成為一個引起廣泛關(guān)注的重要經(jīng)濟問題和社會問題。而與此同時，隨著城市化進程的加快，城市的道路交通也在迅猛發(fā)展之中，房地產(chǎn)與道路交通成為與城市發(fā)展最密不可分的兩個因素。城市道路交通與住宅價格之間存在復雜的關(guān)系，研究二者之間的關(guān)系，重在調(diào)控城市道路交通與居住區(qū)合理布局，有助于更深入理解道路交通因素在房地產(chǎn)價值形成中

2、的作用，對于房地產(chǎn)市場的合理定價，以及居住區(qū)的選擇有著重要的意義。 天津市作為我國北方經(jīng)濟發(fā)達的城市之一，城市道路交通日益完善，房地產(chǎn)業(yè)也成為城市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出快速的發(fā)展。所以本論文選擇以天津市中心城區(qū)為例重在探討城市道路對商品住宅價格影響的量化關(guān)系。在城市地租理論、區(qū)位論、城市土地空間結(jié)構(gòu)模型、可持續(xù)發(fā)展理論以及外部性理論的指導下，進行城市交通與住宅價格之間關(guān)系的理論分析，發(fā)現(xiàn)二者存在著相互促進的循環(huán)關(guān)系。在此基礎(chǔ)上分

3、析了天津市道路交通與房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，選取相應指標進行二者之間的相關(guān)性分析，結(jié)果顯示城市道路與住宅價格之間為強相關(guān)關(guān)系，特別是天津市房地產(chǎn)價格受公共交通影響顯著。針對天津市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場活躍，展開城市道路對商品住宅價格影響的量化分析，通過整理2006年到2008年天津市中心城區(qū)商品住宅交易資料和交通路網(wǎng)等級圖形資料，運用GIS強大的空間分析工具，提取出中心城區(qū)不同等級道路沿線商品住宅價格及其增值的空間分布數(shù)據(jù)，通過數(shù)理統(tǒng)計分析出中

4、心城區(qū)不同等級道路對商品住宅價格影響一般規(guī)律特征。針對天津市中心城區(qū)城市發(fā)展、道路交通建設(shè)與住宅區(qū)的開發(fā)給出可行性建議。 通過系統(tǒng)的理論與實證分析，本研究得到以下結(jié)論： (1)城市道路交通與房地產(chǎn)價之間有著相互促進的循環(huán)關(guān)系：城市道路交通的建設(shè)開發(fā)，提高了區(qū)域的交通通達度，促進了區(qū)位相對優(yōu)勢的提高，房地產(chǎn)價格也隨著上漲，進一步促進了交通需求的增進，新的一輪房地產(chǎn)價格因城市道路新建和擴建而展開。 (2)天津市城市道

5、路交通與住宅價格之間有顯著的相關(guān)性，公共交通對住宅價格相關(guān)性最為顯著，這表明天津市中心城區(qū)道路交通系統(tǒng)以公共交通為重要因素對住宅的價格產(chǎn)生影響作用。 (3)在天津市中心城區(qū)，不同等級城市道路系統(tǒng)對商品住宅價格影響在范圍和程度上呈現(xiàn)不同的空間分異規(guī)律：城市主干道沿線影響區(qū)域范圍大，住宅價格分布規(guī)律較為復雜；次干道和支線道路相對影響范圍小，整體呈現(xiàn)遠離道路方向商品住宅價格和價格增值呈遞減的趨勢；疊加商品住宅價格和價格增值的空間分布特