房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立

1、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入后暴利時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)也必將進(jìn)入精細(xì)化開發(fā)和精細(xì)化管理時(shí)期。這一時(shí)期，企業(yè)戰(zhàn)略上和運(yùn)營上的任何重大失誤，哪怕是些許的風(fēng)浪，都有可能使企業(yè)前功盡棄。特別是那些多地域、多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)運(yùn)作的企業(yè)，面對(duì)政策、市場等諸多不確定性，會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槠髽I(yè)不重視或者沒有充分預(yù)估到風(fēng)險(xiǎn)而給企業(yè)造成重大損失的示例有很多。例如，某業(yè)界知名企業(yè)在取得北京一個(gè)“地王”地塊后，因?yàn)橹两駱敲娴貎r(jià)還高于周邊樓盤的銷售

2、均價(jià)，所以遲遲沒有開工建設(shè)，土地面臨被收回的風(fēng)險(xiǎn)。還有一家業(yè)界知名企業(yè)，在與風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)簽訂了“對(duì)賭協(xié)議”后，因?yàn)槭苁袌鲇绊憳I(yè)績下滑，沒有達(dá)到協(xié)議所決定的業(yè)績目標(biāo)，導(dǎo)致上市受挫，還損失了數(shù)億元。另有一家外資企業(yè)，在其總經(jīng)理跳槽到另一家企業(yè)后，整個(gè)企業(yè)連續(xù)幾個(gè)月陷入無序狀態(tài)，對(duì)企業(yè)品牌和運(yùn)營產(chǎn)生了較大的不利影響。類似的例子不勝枚舉。加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，已經(jīng)成為很多企業(yè)的共識(shí)。一、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的概念(原文來自 www.d

3、ichanlink.com 引用請(qǐng)注明)其實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理在金融、投資等很多行業(yè)早已廣泛應(yīng)用。例如，各大金融機(jī)構(gòu)幾乎都設(shè)立有風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理部。萬科在新的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置中，也增設(shè)了風(fēng)險(xiǎn)管理部門。所謂風(fēng)險(xiǎn)管理就是識(shí)別企業(yè)的各類風(fēng)險(xiǎn),設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)的方法，并把風(fēng)險(xiǎn)降至最低的管理過程。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的范圍涉及從法人治理、組織管理體系到開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)方面。因?yàn)楣芾砟繕?biāo)和對(duì)象不同，風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任主體涵蓋公司董事會(huì)、經(jīng)理、職能機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目部、項(xiàng)目公

4、司等項(xiàng)目組織或一線公司。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視風(fēng)險(xiǎn)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。即使有效企業(yè)重視，也是不系統(tǒng)。比如決策階段重視，但運(yùn)營階段不重視；領(lǐng)導(dǎo)人員重視，但其他人員不重視；或者重視市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，而不重視流程風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第四類風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)第六類風(fēng)險(xiǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)下面分別簡要說明各類風(fēng)險(xiǎn)的控制關(guān)鍵點(diǎn)。（一）第一類風(fēng)險(xiǎn)：政策和政府風(fēng)險(xiǎn)1、市場政策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)今和未來一段時(shí)期內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響的主要涉及三個(gè)重要政策：二套房政策

5、，物業(yè)稅，貨幣政策（特別是供應(yīng)量及利率）。2、土地政策風(fēng)險(xiǎn)(原文來自 www.dichanlink.com 引用請(qǐng)注明)今年財(cái)政收入下降幾乎已成為現(xiàn)實(shí)，至少是增長速度急劇減緩。例如上半年，全國財(cái)政收入 33976.14 億元，比去年同期減少 832.05 億元，下降 2.4%。年底前后極可能或采取查稅補(bǔ)繳行動(dòng)。前一段時(shí)間，稅務(wù)部門突查萬科、金地、保利、萬達(dá)、SOHO 中國、北辰、華遠(yuǎn)和綠城等八家企業(yè)，或許就是某種苗頭。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，主

6、要有兩種稅費(fèi)可能面臨稽查。一是土地增值稅。自從《土地增值稅暫行條例》頒布、實(shí)施以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。地方政府從保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)利益和“救市”出發(fā)，對(duì)條例也沒有認(rèn)真執(zhí)行。另外近些年來，一線房地產(chǎn)企業(yè)在全國設(shè)立的項(xiàng)目公司，非常多，也特別龐雜。在許多一線企業(yè)中，各個(gè)項(xiàng)目公司的納稅情況與匯總的情況往往有不小的差距。相信國家稅務(wù)總

7、局已經(jīng)了解到了這些情況，但可能不了解的是這種情況有多普遍，有多嚴(yán)重。二是土地閑置費(fèi)。近年來，建設(shè)用地閑置的問題較為嚴(yán)重，2008 年我國建設(shè)用地中閑置土地、空閑土地、批而未供土地大約有 400 萬畝。8 月，位于上海的中原(中國)地產(chǎn)研究中心發(fā)表了一份名為《地價(jià)透支房價(jià)，半數(shù)地王難解套》的研究報(bào)告，報(bào)告顯示，包括萬科、金地、富力、保利、北辰、遠(yuǎn)洋、龍湖等在內(nèi)的 40 家全國知名開發(fā)商于 2003 年至 2009 年上半年間在全國 12