房地產(chǎn)公司成本控制體系

1、1置業(yè)成本控制體系置業(yè)成本控制體系隨著房地產(chǎn)行業(yè)高度的成熟化，再加上市場和政策促使這個行業(yè)沿著規(guī)范化的路線發(fā)展，供需關(guān)系由原來的賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場，競爭激烈，銷售壓力增大，產(chǎn)出與投入比例不斷減小，使這個行業(yè)的利潤率不斷降低，基本上進入微利時代，這樣使得在保證品質(zhì)和競爭力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對我們公司的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進的成本控制體系：一、一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念，房地產(chǎn)企業(yè)

2、成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念，房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)成本概念：房地產(chǎn)企業(yè)成本概念：是指企業(yè)從立項到房屋交付維保全過程發(fā)生的為取得銷售收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費；房地產(chǎn)企業(yè)的全費用成本構(gòu)成（完全成本法）：房地產(chǎn)企業(yè)的全費用成本構(gòu)成（完全成本法）：土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、工程費（主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區(qū)園林與配套工程費、配套設(shè)施費）、開發(fā)間接費、期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）、開發(fā)期稅

3、費。（詳細構(gòu)成見附件1）二、成本控制的目的：二、成本控制的目的：進行合理的成本控制（避免省錢就是成本控制的誤解），提高價值來實現(xiàn)企業(yè)利潤收益（分四種情況：減低成本，功能品質(zhì)不變，提高價值；成本不變，功能品質(zhì)提高，提高價值；成本降低，功能品質(zhì)提高，提高價值；成本適當(dāng)增加，功能和品質(zhì)得到很大提高，提高價值。）三、成本控制應(yīng)遵循的原則：三、成本控制應(yīng)遵循的原則：1、全過程控制原則（從項目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招投

4、標及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗收決算階段、產(chǎn)品交付維保階段全過程的成本控制）；2、全員參與原則；3、提高性價比原則（可通過價值工程V=F（可用單位平米售價或總預(yù)期收入代替）C（可用單位平米投入或總投入代替），在產(chǎn)品定位方案初選階段設(shè)定合理的總目標成本）；4、目標成本控制原則（根據(jù)設(shè)定的總目標成本，進行分解，制定項目目標成本及控制責(zé)任書并實時進行控制）；5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開控制原則；6、以項目為單位進行考核原則；7、信息

5、化管理原則（最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng)）。四、總目標成本設(shè)定：四、總目標成本設(shè)定：方法一：根據(jù)預(yù)期的售價和預(yù)期利潤率反推出總目標成本：（適用于前期決策階段粗略估算）每平米總目標成本=銷售預(yù)期價格（1預(yù)期利潤率）；方法二：利用《項目成本測算表》（見附件2），測算出總目標成本；（適用于規(guī)劃設(shè)計階段較為準確的概算，需要經(jīng)驗數(shù)據(jù)支撐）方法三：利用《投報分析模板》（見附件3），通過調(diào)整相應(yīng)的售價和成本投入達到3戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)、內(nèi)外

6、裝修設(shè)計優(yōu)選對比，修訂和調(diào)整總目標成本，使之達到最優(yōu)；5、在符合各項規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據(jù)建筑密度和綠地率，合理分配地下車位和地上車位的比例；6、充分熟悉利用地形地貌、市政設(shè)施、人文景觀資源，減少成本重復(fù)支出；7、產(chǎn)品定位時提出兩套以上的方案進行價值工程對比分析，從單體形態(tài)、標準層布局、層高、立面風(fēng)格、規(guī)范外面積（入戶花園、陽臺、內(nèi)庭院、飄窗、落地窗、挑空空間、露臺等）、景觀綠化、公共空間標準等各個方面提出詳細

7、建議，預(yù)估可實現(xiàn)的銷售價格，選擇性價比最佳方案；8、加強方案評審，增加頻次和深度，避免草草了事。（三）、施工圖設(shè)計階段：1、施工圖設(shè)計費用控制措施：通過招投標選擇價低、質(zhì)優(yōu)的施工圖設(shè)計單位，主要通過對報價和設(shè)計經(jīng)驗和能力進比較控，通過了解業(yè)績，選擇設(shè)計負責(zé)任、設(shè)計細節(jié)和深度到位的設(shè)計單位為中標單位。2、施工圖設(shè)計階段成本控制措施：（1）建筑基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)盡量采用低成本結(jié)構(gòu)形式；合理控制建筑開間、進深、層高，降低單位平米的成本投入；（2）控制

8、主體配筋量及砼標號；（3）選擇低成本效果好的外立面造型，在不影響產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，盡量選擇性價比高的部品材料，并形成部品材料清單，以供實施階段更好的做到有效控制；(4)控制合理窗地（墻）比；（5）提前設(shè)定合理的交房標準，要求設(shè)計標準與交房標準基本一致；（6）加強對施工圖的過程跟蹤審查，并增加評審頻次和深度，同時設(shè)定專人負責(zé)全局把控，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各設(shè)計專業(yè)間的對接，減少施工期間設(shè)計變更的出現(xiàn)；(7)材料、設(shè)備、構(gòu)配件的選擇：結(jié)合產(chǎn)品特點選擇性

9、價比高的材料、設(shè)備、構(gòu)配件，并形成清單，作為招標階段的參考依據(jù)；（8）對地下管網(wǎng)材料的選擇應(yīng)盡量選擇經(jīng)久耐用、不易損壞的材料，避免交叉施工對其破壞，造成重復(fù)維修而增加成本。（四）、工程招投標及合同簽訂階段成本控制措施：1、通過《合作供方篩選、評價、使用管理辦法》（見成本控制配套制度文件夾）進行篩選評價，選擇優(yōu)質(zhì)合作供方入圍，不斷更新供應(yīng)商信息庫；2、加強招標文件編制的細節(jié)，詳盡描述技術(shù)質(zhì)量標準、安全文明要求標準、付款方式、質(zhì)保金等內(nèi)容，