帶租約的房地產(chǎn)估價(jià)研究

1、帶租約的房地產(chǎn)估價(jià)研究 帶租約的房地產(chǎn)估價(jià)研究◆王洪昌案由:受法院委托評(píng)估一處營(yíng)業(yè)房,因成交案例較多,以市場(chǎng)法為主評(píng)估出價(jià)格為 470 萬(wàn)(當(dāng)時(shí)委托方明確要求不考慮租賃關(guān)系).但后來(lái)執(zhí)行的時(shí)候,承租方拿出—張租賃協(xié)議,租賃期限20 年,租金共 100 萬(wàn),已—次性付給產(chǎn)權(quán)人(租金大大低干市場(chǎng)水平),但法院認(rèn)可,并要求我們考慮租約重新評(píng)估該營(yíng)業(yè)房.帶租約的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目在估價(jià)實(shí)踐中很普遍,至少一半以上的商業(yè)房地產(chǎn)帶有租約.目前對(duì)帶租約房地

2、產(chǎn)估價(jià)主要依據(jù)(《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中”有租約限制的,租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金”的規(guī)定.這一規(guī)定是基于”買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律精神制定的.“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是二戰(zhàn)后德國(guó)因戰(zhàn)爭(zhēng)等原因,大量人員流離失所,為保證更多的居民不因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)住房困難而制定的”法律救濟(jì)”條款,后被許多國(guó)家引用,之后被一些法學(xué)家們擴(kuò)大,不單針對(duì)住宅房地產(chǎn),也包括工業(yè),商業(yè)房地產(chǎn),進(jìn)而動(dòng)產(chǎn)等.應(yīng)該說(shuō),租賃合同由于其”準(zhǔn)物

3、權(quán)”的特性,”買(mǎi)賣(mài)不破租賃”有一定的法理基礎(chǔ).隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化,特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不一致.在保護(hù)承租人利益的同時(shí),如何保護(hù)買(mǎi)受人的利益成為值得思考的問(wèn)題.(《上海市房屋租賃條例第 15 條第 2 款關(guān)于”房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對(duì)抗第三人”的規(guī)定,使兩者權(quán)益得以平衡.租賃合同未登記的,相應(yīng)的法律后果不再由買(mǎi)受人承擔(dān);承租人也不能以”買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由對(duì)抗買(mǎi)受人,不能要

4、求房屋租賃合同繼續(xù)履行.根據(jù)(《合同法及(《物權(quán)法精神,房屋租賃合同登記備案后,該租賃權(quán)即實(shí)現(xiàn)了債權(quán)向物權(quán)的轉(zhuǎn)化;若沒(méi)有登記,則僅具有債權(quán)屬性,當(dāng)然其合法有效性并不因沒(méi)有登記而受影響.在特定目的下,(《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中帶租約房地產(chǎn)估價(jià)理論仍具有一定現(xiàn)實(shí)意義.但對(duì)于債權(quán)性質(zhì)的租賃合同,估價(jià)師們?yōu)槭裁床豢梢砸环矫孀鞒鰧⒍甑淖饨鹬Ц督o了現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人,這是不是有點(diǎn)類(lèi)似于”以租代征”性質(zhì)?刻意逃避債務(wù)?該房地產(chǎn),究竟與((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的

5、”帶租約房地產(chǎn)”有多少相似?(2)在((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中,要不要對(duì)租賃合同從估價(jià)的角度作出一些限定,是登記后適用,還是不論登記與否一律認(rèn)可?若一律認(rèn)可,惡意串通造假租賃合同的行為一旦案發(fā),房地產(chǎn)估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)如何可以規(guī)避?(3)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材((房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中直言房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論為“房地產(chǎn)價(jià)值”,此價(jià)值與一次性支付二十年租金的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值內(nèi)涵是否一致?(4)((物權(quán)法》施行后,房屋所有權(quán)大于租賃權(quán)及其

6、他用益物權(quán)的權(quán)利效力如何體現(xiàn)?(5)”帶租約的房地產(chǎn)估價(jià)”在現(xiàn)行估價(jià)理論上導(dǎo)致了估價(jià)方法只局限于收益法,為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?(6)((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)于”帶租約房地產(chǎn)估價(jià)”的規(guī)定是不是缺乏一些嚴(yán)格的限制,辟如關(guān)聯(lián)方交易,這類(lèi)交易還不全是惡意做假,而是因?yàn)槔婊パa(bǔ)等原因,這類(lèi)租賃債權(quán)補(bǔ)償又該如何計(jì)算?二,帶租約的房地產(chǎn)估價(jià)的一些探討性思考(一)勤勉盡責(zé),案中究底l,從案例中我們可以發(fā)現(xiàn),起先委托方(法院)明確不考慮租賃關(guān)系,爾后,當(dāng)事

7、人卻拿出一份 20 年的租賃合同,并且是一次性付了 l00 萬(wàn)租金,法院認(rèn)可了這份協(xié)議并要求按此估算!作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師,首先應(yīng)該有謹(jǐn)慎的執(zhí)業(yè)態(tài)度,筆者亦感到這可能是一個(gè)假協(xié)議(租金大大低于市場(chǎng)水平),按一般的操作,由法院出具確認(rèn)函,按((房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中帶租約房產(chǎn)估價(jià)相關(guān)方法估算一個(gè)報(bào)告不就得了嗎?但卻讓人有一種如梗在喉的感覺(jué),難道個(gè)中還有其他蹊磽?初時(shí)法院明確不考慮租賃關(guān)系,說(shuō)明租賃事實(shí)可能存在,但時(shí)間與租金可能并不是后來(lái)的 2