房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記案例分析總結(jié)版

1、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記案例分析（行政案例） 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記案例分析（行政案例）1.從三起案例分析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度 案例（一）中介甲冒充租房客，先租下房屋，后將房主乙的真房屋產(chǎn)權(quán)證掉包，偽造了房主身份證，將房屋在房屋登記部門(mén)過(guò)戶(hù)，賣(mài)給丙。丙取得房屋所有權(quán)證。分析：屬于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的第一種情況，善意購(gòu)買(mǎi)人相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記而購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)。在登記錯(cuò)誤的情況下，善意的買(mǎi)受人因相信登記而購(gòu)買(mǎi)了不動(dòng)產(chǎn)，如果符合善意取得的構(gòu)成要件（一是出讓

2、人無(wú)處分權(quán)，二是買(mǎi)受人為善意，三是合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)氖且呀?jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記） ，應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán)。案例（二）租客甲假裝租房，將房主乙的真房屋產(chǎn)權(quán)證掉包，偽造了房主身份證（名字為乙，照片為甲，仿真） ，將房屋在房屋登記部門(mén)過(guò)戶(hù)，賣(mài)給丙。丙取得房屋所有權(quán)證。分析：登記機(jī)構(gòu)存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向房屋所有權(quán)人乙承擔(dān)損害賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核對(duì)實(shí)際處分人是否為權(quán)利人。沒(méi)有核對(duì)身份證和簽字的真實(shí)性（與原來(lái)的登記文件核對(duì)） ，

3、登記機(jī)構(gòu)具有重大過(guò)失。判定房屋登記機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)在于：是否盡到了審慎的審查義務(wù)。如核實(shí)當(dāng)事人、鑒別權(quán)證真?zhèn)?、查?xún)房屋權(quán)屬情況等。案例（三）甲和乙辦理了房屋登記，后來(lái)發(fā)現(xiàn)房屋被同時(shí)賣(mài)給丙。而甲、乙卻不知情，甲和乙現(xiàn)在手里的證是假證，真實(shí)的權(quán)證已經(jīng)在過(guò)戶(hù)時(shí)被收回。分析：房屋第一次登記時(shí)已經(jīng)存有甲和乙的身份證（復(fù)?。┖秃炞?，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該認(rèn)真核對(duì)。提示：申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)未盡合理審

4、慎審查義務(wù)的，根據(jù)其過(guò)錯(cuò)及其在損害中起的作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在登記錯(cuò)誤的情況下,善意購(gòu)買(mǎi)人相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記而購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán).2.房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)否辦理預(yù)告登記？案例：乙與甲公司簽定了商品房預(yù)售合同，因未到過(guò)戶(hù)時(shí)間，為保護(hù)自己的權(quán)益向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。登記機(jī)構(gòu)以沒(méi)有具體規(guī)定為由拒絕辦理。對(duì)于登記錯(cuò)誤的情況，如果不涉及到權(quán)利歸屬，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知當(dāng)事限期辦理更正登記。當(dāng)事人不來(lái)辦理登記，登記機(jī)關(guān)可以依據(jù)材料或法律

5、文件更正登記，書(shū)面通知當(dāng)事人。 （面積、坐落出現(xiàn)筆誤、遺漏）對(duì)于登記錯(cuò)誤的情況，如果涉及到權(quán)利歸屬，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知當(dāng)事限期辦理更正登記。當(dāng)事人不來(lái)辦理登記，登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)進(jìn)行更正，只能夠通知有關(guān)權(quán)利人，暫緩辦理。 （權(quán)利歸屬、登記簿錯(cuò)誤）本案因?yàn)槌跏嫉怯洸划?dāng)，登記簿出現(xiàn)錯(cuò)誤，涉及到權(quán)利歸屬，登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)進(jìn)行更正，只能夠通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。本案中乙公司已經(jīng)提出了異議登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該暫緩辦理抵押登記。在異議期間辦理

6、抵押登記存在過(guò)錯(cuò)。提示：聯(lián)建房屋辦理初始登記應(yīng)當(dāng)注意權(quán)利主體（土地證、規(guī)劃證）更正登記、異議登記都依申請(qǐng)而啟動(dòng)。不涉及到權(quán)利歸屬，登記機(jī)關(guān)可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記。涉及到權(quán)利歸屬，登記機(jī)構(gòu)不能依職權(quán)進(jìn)行更正登記。異議期間不能辦理房屋處分登記（轉(zhuǎn)移、抵押）5.登記機(jī)構(gòu)能否注銷(xiāo)異議登記？案例：2009 年，甲發(fā)現(xiàn)其父母的房屋于 1988 年登記在其兄乙的名下，于是向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)要求繼承房屋。查閱資料，登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有甲的名字，也沒(méi)有甲放棄繼承

7、權(quán)的資料。甲提出異議，以后未出現(xiàn)。乙轉(zhuǎn)讓房屋發(fā)現(xiàn)有異議，要求注銷(xiāo)。但是未提供法院是否受理或駁回的材料。分析：異議登記期間，權(quán)利人處分房屋的，應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。 （存在爭(zhēng)議，無(wú)權(quán)處分）是否超過(guò)訴訟時(shí)效，由法院認(rèn)定，登記機(jī)關(guān)不應(yīng)該直接認(rèn)定。否則超出了職責(zé)范圍。登記機(jī)構(gòu)不能依職權(quán)注銷(xiāo)異議登記（異議登記只能夠依申請(qǐng)進(jìn)行） ，沒(méi)有義務(wù)了解訴訟情況，應(yīng)該中立。登記簿的權(quán)利人可以憑申請(qǐng)書(shū)、身份證明、證明上述事實(shí)的文件注銷(xiāo)異議登記。異議登記申請(qǐng)人只要提供申

8、請(qǐng)書(shū)、身份證明。提示：登記機(jī)關(guān)不能依職權(quán)注銷(xiāo)異議登記。 （異議登記失效不等于注銷(xiāo)）異議登記消滅后應(yīng)該依申請(qǐng)注銷(xiāo)。6.集體土地上房屋和國(guó)有土地上房屋登記程序的差異案例：2008 年 3 月，某鄉(xiāng)政府向村民甲頒發(fā)集體建設(shè)用地使用證。同年 8 月，該縣登記機(jī)關(guān)向甲頒發(fā)房產(chǎn)證。10 月，甲以房產(chǎn)證辦理抵押登記，向信用社貸款 6 萬(wàn)。不久，甲車(chē)禍死亡，信用社起訴，要求甲的繼承人在遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還貸款。執(zhí)行過(guò)程中，甲的舅舅和繼承人認(rèn)為集體土地使用權(quán)和