房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

1、房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范,,主要內(nèi)容,一、服務(wù)金額偏高勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑二、違法與非法支出三、還原抵銷(xiāo)交易四、實(shí)質(zhì)重于形式,,2,稅收征管法第三十六條,企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。,,

2、3,關(guān)聯(lián)交易的公允性,2006企業(yè)財(cái)務(wù)通則第三十五條 企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按照獨(dú)立企業(yè)之間的交易計(jì)價(jià)結(jié)算 投資者或者經(jīng)營(yíng)者不得利用關(guān)聯(lián)交易非法轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益或者操縱關(guān)聯(lián)企業(yè)的利潤(rùn)。,,4,關(guān)聯(lián)方認(rèn)定,特別納稅調(diào)整\第二章 關(guān)聯(lián)申報(bào)1、股權(quán)控制：直接或間接25%2、資金控制：實(shí)收資本50%或借貸資金10%3、人員控制：董事成員半數(shù)以上或一票否決4、經(jīng)營(yíng)控制：特許權(quán) / 銷(xiāo)售

3、/ 勞務(wù)5、親屬關(guān)系：直系 / 三代以?xún)?nèi)旁系 / 近姻親6、其他關(guān)系：享受共同的經(jīng)濟(jì)利益,,5,無(wú)效合同,合同法第五十二條　有下列情形之一的，合同無(wú)效： （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； 注：惡意，明知或應(yīng)知某種行為將造成損害而故意為之；串通，當(dāng)事人都具有共同的目的，相互配合或共同實(shí)施非法行為,,6,準(zhǔn)備同期資料的法律依據(jù),稅收征收管理法第51條第二款 納稅人有義務(wù)就其與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，向當(dāng)

4、地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等資料。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第114條第三款 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)提供與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)有關(guān)的價(jià)格、費(fèi)用的制定標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法和說(shuō)明等資料,,7,2009法釋5號(hào),關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑谑艞l對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門(mén)指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜

5、合考慮予以確認(rèn)。,,8,2009法釋5號(hào),轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。,,9,1998價(jià)格法,第二條　在中華人民共和國(guó)境內(nèi)發(fā)生的價(jià)格行為，適用本法。本法所稱(chēng)價(jià)格包括商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格。商品價(jià)格是指各類(lèi)有形產(chǎn)品和無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格。服務(wù)價(jià)格是指各類(lèi)有償服務(wù)的收費(fèi)。,,10,1998價(jià)格法,第

6、三條　國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。,,11,1998價(jià)格法,政府指導(dǎo)價(jià)，是指依照本法規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。如：勘查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。,,12,2002工程勘

7、察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定,第五條 工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資額的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬(wàn)元及以上的工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬(wàn)元以下的工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。,,13,以上 / 以下,2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“以上、以下、以?xún)?nèi)”均含本數(shù)，“不滿、超過(guò)”均不含本數(shù)?！叭铡卑?jié)假日，“工作日”不包含節(jié)假日。,,14,2

8、002工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定,第六條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)，其基準(zhǔn)價(jià)根據(jù)《工程勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》或者《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)算，除本規(guī)定第七條另有規(guī)定者外，浮動(dòng)幅度為上下20%，發(fā)包人和勘察人、設(shè)計(jì)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)額。,,15,2002工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定,第七條 工程勘察費(fèi)和工程設(shè)計(jì)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則。工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，凡在工程勘察設(shè)計(jì)中采用新技

9、術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料，有利于提高建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的，發(fā)包人和勘察人、設(shè)計(jì)人可以在上浮25%的幅度內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)額。,,16,勘察,2013財(cái)稅37號(hào)應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋工程勘察勘探服務(wù)，是指在采礦、工程施工以前，對(duì)地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下資源蘊(yùn)藏情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查的業(yè)務(wù)活動(dòng)。鉆井勘探和爆破勘探按“建筑業(yè)”稅目,,17,設(shè)計(jì),2013財(cái)稅37號(hào)應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋設(shè)計(jì)服務(wù)，是指把計(jì)劃、規(guī)劃、設(shè)想通過(guò)視覺(jué)、文字等形式傳遞出

10、來(lái)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工業(yè)設(shè)計(jì)、造型設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、展示設(shè)計(jì)、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、機(jī)械設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、創(chuàng)意策劃、文印曬圖等,,18,境外設(shè)計(jì),2004關(guān)于外國(guó)企業(yè)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事建設(shè)工程設(shè)計(jì)活動(dòng)的管理暫行規(guī)定四 外國(guó)企業(yè)承擔(dān)中華人民共和國(guó)境內(nèi)建設(shè)工程設(shè)計(jì)，必須選擇至少一家持有建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)資質(zhì)的中方設(shè)計(jì)企業(yè)進(jìn)行中外合作設(shè)計(jì)，且在所選擇的中方設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)許可的

11、范圍內(nèi)承接設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。,,19,境外設(shè)計(jì)（續(xù)）,境外設(shè)計(jì)單位，無(wú)權(quán)在中國(guó)境內(nèi)單獨(dú)承攬?jiān)O(shè)計(jì)勞務(wù)。如果單獨(dú)承攬?jiān)O(shè)計(jì)勞務(wù)，屬于非法支出，不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報(bào)扣除。 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)扣繳增值稅，同時(shí)有可能涉及預(yù)提所得稅。,,20,設(shè)計(jì)的營(yíng)改增,1.應(yīng)扣增值稅 =接受方支付的價(jià)款÷（1+稅率）×稅率2.判斷是否轉(zhuǎn)讓著作權(quán)，扣繳預(yù)提所得稅應(yīng)扣預(yù)提所得稅 =接受方支付的價(jià)款

12、÷（1+稅率）×10%2008國(guó)稅發(fā)120號(hào)關(guān)于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問(wèn)題的通知,,21,著作權(quán)的人身權(quán)利,（一）發(fā)表權(quán)，即決定作品是否公之于眾的權(quán)利 （二）署名權(quán)，即表明作者身份，在作品上署名的權(quán)利； （三）修改權(quán)，即修改或者授權(quán)他人修改作品的權(quán)利； （四）保護(hù)作品完整權(quán)，即保護(hù)作品不受歪曲、篡改的權(quán)利；,西 安 張 輝,22,著作權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán),（五）復(fù)制權(quán)，即以印刷、復(fù)印、拓印、錄音、錄像、翻錄、翻拍

13、等方式將作品制作一份或者多份的權(quán)利； 信息網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)發(fā)行權(quán)、出租權(quán)、展覽權(quán)、表演權(quán)、放映權(quán)廣播權(quán)、攝制權(quán)、改編權(quán)、翻譯權(quán)、匯編權(quán),西 安 張 輝,23,設(shè)計(jì)圖紙的著作權(quán),焦點(diǎn)：是否限制使用1、復(fù)制權(quán)：甲方是否有權(quán)復(fù)制到其他工程項(xiàng)目2、發(fā)行權(quán)：向社會(huì)公開(kāi)3、改編權(quán)：根據(jù)已有圖紙創(chuàng)作另一圖紙,西 安 張 輝,24,虛擬境外設(shè)計(jì)費(fèi)用,地域管轄權(quán) 居民管轄權(quán)對(duì)來(lái)源于境外的所得不征稅：中國(guó)香港/中國(guó)澳門(mén)/新加坡/馬來(lái)西亞

14、/文萊阿根廷 / 巴西 / 委內(nèi)瑞拉 / 危地馬拉 巴拿馬 / 巴拉圭 / 烏拉圭/ 哥斯達(dá)黎加肯尼亞 / 贊比亞,,25,監(jiān)理范圍,2000建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第五條　成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的住宅建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理；5萬(wàn)平方米以下的住宅建設(shè)工程，可以實(shí)行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定。,,26,2007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定,第四

15、條 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。依法必須實(shí)行監(jiān)理的建設(shè)工程施工階段的監(jiān)理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其它建設(shè)工程施工階段的監(jiān)理收費(fèi)和其它階段的監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。,,27,2007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定,第五條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的建設(shè)工程施工階段監(jiān)理收費(fèi)，其基準(zhǔn)價(jià)根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)算，浮動(dòng)幅度為上下20%。發(fā)包人和監(jiān)理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情

16、況在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)額,,28,2013財(cái)稅37號(hào)應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋,鑒證服務(wù)，是指具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位，為委托方的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及有關(guān)資料進(jìn)行鑒證，發(fā)表具有證明力的意見(jiàn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括會(huì)計(jì)鑒證、稅務(wù)鑒證、法律鑒證、工程造價(jià)鑒證、資產(chǎn)評(píng)估、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)土地評(píng)估、建筑圖紙審核、醫(yī)療事故鑒定等注：北京、安徽、山東,,29,2004法函96號(hào),關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問(wèn)題的座談會(huì)紀(jì)要 法律規(guī)范在列舉其適用的典型事項(xiàng)

17、后，又以“等”、“其他”等詞語(yǔ)進(jìn)行表述的，屬于不完全列舉的例示性規(guī)定。注：正列舉+等，基層執(zhí)法部門(mén)不得擴(kuò)展,,30,2004法函96號(hào),以“等”、“其他”等概括性用語(yǔ)表示的事項(xiàng)，均為明文列舉的事項(xiàng)以外的事項(xiàng)，且其所概括的情形應(yīng)為與列舉事項(xiàng)類(lèi)似的事項(xiàng)。注：正列舉 + 等 + 概括性詞語(yǔ)，基層執(zhí)法部門(mén)可以擴(kuò)展,,31,監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn),2009營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條　營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地

18、或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,,32,稅收征管法,第二十一條 從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人到外縣（市）臨時(shí)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持稅務(wù)登記證副本和所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填開(kāi)的外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明，向營(yíng)業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記，接受稅務(wù)管理。 從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人外出經(jīng)營(yíng)，在同一地累計(jì)超過(guò)180天的，應(yīng)

19、當(dāng)在營(yíng)業(yè)地辦理稅務(wù)登記手續(xù)。,,33,監(jiān)理公司的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)（續(xù)）,2004總局令第7號(hào)稅務(wù)登記管理辦法第十條（五） 從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人外出經(jīng)營(yíng)，自其在同一縣（市）實(shí)際經(jīng)營(yíng)或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過(guò)180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)臨時(shí)稅務(wù)登記證及副本；,,34,監(jiān)理合同的印花稅,2000深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問(wèn)題的批復(fù)

20、 經(jīng)請(qǐng)示總局地方稅司，“工程監(jiān)理合同”不屬于“技術(shù)合同”，也不屬于印花稅稅法中列舉的征稅范圍。因此，工程監(jiān)理單位承接監(jiān)理業(yè)務(wù)而與建筑商簽訂的合同不征印花稅。,,35,2012青島,關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問(wèn)題的通知 注重建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求

21、企業(yè)說(shuō)明原因。 2012國(guó)稅發(fā)34號(hào),,36,建筑業(yè)虛開(kāi)發(fā)票（續(xù)）,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本超過(guò)預(yù)算，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說(shuō)明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以?xún)?nèi)，否則主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)核定計(jì)稅成本。 對(duì)于明顯超出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機(jī)關(guān)要重點(diǎn)核實(shí)，加大管理力度。,,37,公司的社會(huì)責(zé)任,第五條 公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會(huì)公德、商業(yè)道德，誠(chéng)實(shí)守

22、信，接受政府和社會(huì)公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。 　　公司的合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯。,,38,稅法的社會(huì)責(zé)任,一、違反法律的各種收入，應(yīng)當(dāng)視為企業(yè)應(yīng)稅收入，但有關(guān)職權(quán)部門(mén)已經(jīng)裁判為違法或非法除外二、違反法律的禁止規(guī)定（不得 / 應(yīng)當(dāng)）的扣除項(xiàng)目，在有關(guān)職權(quán)部門(mén)裁判為違法或非法行為前暫時(shí)可以申報(bào)扣除，但應(yīng)當(dāng)取得行政許可和可以直接認(rèn)定的違法事實(shí)除外,,39,行政許可,一、扣除類(lèi) 應(yīng)當(dāng)取得而沒(méi)有取得的，不予扣除2009財(cái)稅29

23、號(hào)關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知二、收入類(lèi) 有無(wú)許可證不影響征稅2008國(guó)稅函660號(hào)關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)廣告代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 混業(yè)經(jīng)營(yíng)一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收入有可能從高征稅,,40,2004企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍登記管理規(guī)定,第四條　經(jīng)營(yíng)范圍分為許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。　　許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是指企業(yè)在申請(qǐng)登記前依據(jù)法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目?！　∫话憬?jīng)營(yíng)項(xiàng)目是指不需

24、批準(zhǔn)，企業(yè)可以自主申請(qǐng)的項(xiàng)目。,,41,1999法釋19號(hào),關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谑畻l　當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外注：視為主行為的價(jià)外費(fèi)用,,42,違法—非法,2011立法技術(shù)規(guī)范（試行）（二）“違法”一般用于違反法律強(qiáng)制性規(guī)范的行為。 “非法”通常情況下也是違法，但主要強(qiáng)調(diào)缺乏法律依據(jù)的行為。注：

25、 具體規(guī)定 / 原則規(guī)定,,43,法律原則,公理性原則，即由法律原理構(gòu)成的原則，是嚴(yán)格意義的法律原則，例如法律平等原則、誠(chéng)實(shí)信用原則、等價(jià)有償原則、無(wú)罪推定原則、罪刑法定原則等，具有較大的普適性。政策性原則，是一個(gè)國(guó)家或民族出于一定的政策考量而制定的一些原則，具有針對(duì)性、民族性和時(shí)代性。,,44,2004城市商品房預(yù)售管理辦法,第六條　商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許

26、可證》。　　未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。,,45,1995國(guó)稅函156號(hào),營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱(chēng)預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。,,46,違法的廣告宣傳,1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知在取得預(yù)售許可

27、證之前發(fā)生的廣告支出（不含業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)），屬于違法支出，不得申報(bào)扣除；,,47,違法的廣告宣傳（續(xù)）,2010關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。,,48,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),2011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指

28、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。2009財(cái)稅29號(hào)關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知,,49,2011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法,第十四條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。,,50,違

29、法的認(rèn)定,2002法釋21號(hào)關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定第六十八條　下列事實(shí)法庭可以直接認(rèn)定： （一）自然規(guī)律及定理； （二）眾所周知的事實(shí)； （三）按照法律規(guī)定推定的事實(shí)； （四）已經(jīng)依法證明的事實(shí)； （五）根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則推定的事實(shí)。,,51,1993反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法,第十三條 經(jīng)營(yíng)者不得從事下列有獎(jiǎng)銷(xiāo)售 （三）抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷(xiāo)售，最高獎(jiǎng)的金額超過(guò)五千元。1993關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活

30、動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定,,52,反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法,第十二條 經(jīng)營(yíng)者銷(xiāo)售商品， 不得違背購(gòu)買(mǎi)者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。注：從高適用稅率，不考慮是否分別核算,,53,精裝修房屋,1998國(guó)稅函53號(hào)關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋

31、售價(jià)，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。,,54,營(yíng)業(yè)稅暫行條例（混業(yè)）,第三條　納稅人兼有不同稅目的，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷(xiāo)售額；未分別核算營(yíng)業(yè)額的，從高適用稅率。第九條　納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額；未分別核算營(yíng)業(yè)額的，不得免稅、減稅。注：?jiǎn)为?dú)核算＋自愿,,55,抵銷(xiāo)交易,情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書(shū)面合同約定三年后再實(shí)際交付

32、。在這段期間，開(kāi)發(fā)商保留控制權(quán)，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。2008國(guó)稅函576號(hào)關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù),,56,抵銷(xiāo)交易（續(xù)）,2009國(guó)稅發(fā)2號(hào)特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法第四十條企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間收取價(jià)款與支付價(jià)款的交易相互抵銷(xiāo)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在可比性分析和納稅調(diào)整時(shí)，原則上應(yīng)還原抵銷(xiāo)交易。注：應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本，應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款可以相互抵頂，避免影響流轉(zhuǎn)稅和財(cái)

33、產(chǎn)行為稅,,57,抵消—抵銷(xiāo),2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“抵消”用于表述兩種事物的作用因相反而互相消除，“抵銷(xiāo)”用于表述賬的沖抵。法律中表述債權(quán)債務(wù)的相互沖銷(xiāo)抵免情形時(shí)，用“抵銷(xiāo)”，不用“抵消”。,,58,帳 / 賬,2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）表述貨幣、貨物出入的記載、賬簿以及債等意思時(shí)，用“賬”，不用“帳”。賬簿 / 賬單 / 賬戶(hù) / 賬冊(cè) / 入賬價(jià)值帳篷 / 帳子 / 帳幕,,59,抵銷(xiāo)交易

34、（合同法）,第九十九條　當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷(xiāo)，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷(xiāo)的除外。 第一百條　當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷(xiāo)。,,60,2009國(guó)稅發(fā)31號(hào),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十七條 企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)

35、讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。,,61,出地方會(huì)計(jì)處理,借：銀行存款 借：固定資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 貸：應(yīng)收賬款 累計(jì)攤銷(xiāo) 營(yíng)業(yè)外收入 貸：無(wú)形資產(chǎn)

36、 營(yíng)業(yè)外收入,,62,開(kāi)發(fā)商會(huì)計(jì)處理,分析：房地產(chǎn)企業(yè)接受土地時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待實(shí)際分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按照其公允價(jià)格和補(bǔ)價(jià)以及應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)土地成本，同時(shí)計(jì)算繳納契稅借：開(kāi)發(fā)成本—土地成本 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,,63,代建房屋行為,2000遼寧關(guān)于代建房收入征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 代建房即統(tǒng)建房（ 也稱(chēng)委托建房）是指委托方向受托方提供規(guī)劃定點(diǎn)通知、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)和年度投資計(jì)劃，受托方按照委托

37、方要求，以委托方名義建蓋房屋并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向委托方收取手續(xù)費(fèi)。,,64,代建房屋行為（續(xù)）,同時(shí)符合上述條件的代建房，對(duì)受托方取得的手續(xù)費(fèi)收入按代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅；凡不同時(shí)符合上述條件的，對(duì)受托方建蓋的房屋一律按自營(yíng)業(yè)務(wù)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其計(jì)稅依據(jù)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。1999陜西于委托建房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知1995云南關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的通知7,,65,1998國(guó)稅函554號(hào),關(guān)于代建房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（現(xiàn)行有

38、效）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；,,66,代建房屋與定向開(kāi)發(fā),代建房屋 定向開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)： 工廠 開(kāi)發(fā)商報(bào)建手續(xù)： 工廠 開(kāi)發(fā)商

39、土地轉(zhuǎn)移： x √開(kāi)發(fā)商： 代理業(yè) 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅： 5%（差額） 5%（全額）土地增值稅 x √,,67,代建工程,1995國(guó)稅函156號(hào)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一） 工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)工程承包公司的此

40、項(xiàng)業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。,,68,聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項(xiàng)目,工業(yè)企業(yè)將擁有的土地通過(guò)土地部門(mén)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，約定完成另一宗土地的特定項(xiàng)目建設(shè)。注：特定項(xiàng)目不涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，單獨(dú)辦理報(bào)建手續(xù)，屬于開(kāi)發(fā)商的代建項(xiàng)目，不涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅,,69,聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項(xiàng)目（續(xù)）,開(kāi)發(fā)商應(yīng)將特定項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的建設(shè)成本作為土地成本的組成部分，付款人為開(kāi)發(fā)商，但發(fā)票抬頭應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)工業(yè)企業(yè)2002國(guó)稅函1094號(hào)關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承

41、受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù),,70,代建保障房,情形：政府在出讓土地時(shí)與開(kāi)發(fā)商書(shū)面約定在宗地面積外由開(kāi)發(fā)商代建保障房由于建設(shè)期間沒(méi)有擁有土地的使用權(quán)，因此未來(lái)交付不涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅注：抵銷(xiāo)交易，相互開(kāi)票、換票,,71,建設(shè)保障房,2007廉租住房保障辦法第十四條　新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。注：宗地內(nèi)，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，計(jì)算營(yíng)業(yè)

42、稅，不涉及土地增值稅和企業(yè)所得稅,,72,拆一還一,1995國(guó)稅函549號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅； 對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。,,73,拆一還一,1999廣東關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)

43、以房產(chǎn)補(bǔ)償給被遷戶(hù)的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。,,74,計(jì)算公式,拆一還一：工程造價(jià)÷（1－5.6%）×5.6%開(kāi)發(fā)成本，不含土地但包括資本化利息超面積部分：工程造價(jià)×（1＋15%）×5.6%,,75,尚未出售房屋,2007

44、物業(yè)管理?xiàng)l例 第四十二條第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。注：可以在企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除，但由于與已售商品無(wú)關(guān)，不允許在計(jì)算土地增值稅前申報(bào)扣除,,76,尚未出售房屋（續(xù)）,2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第十五條 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維

45、護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除,,77,商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本,第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：　　1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)___________________________________；2、商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________；注：權(quán)利與義務(wù)對(duì)等,,78,法律實(shí)質(zhì)要件,民法通則第五十五條　民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人

46、具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。思考：如果實(shí)質(zhì)要件與形式要件不一致,,79,無(wú)效合同,合同法第五十二條　有下列情形之一的，合同無(wú)效： （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； 注：惡意，明知或應(yīng)知某種行為將造成損害而故意為之；串通，當(dāng)事人都具有共同的目的，相互配合或共同實(shí)施非法行為,,80,非法目的,合同法第五十二條　有下列情形之一的，合同無(wú)效： （三）以合法形式掩蓋非法目的

47、； 注：又稱(chēng)隱匿行為，這種合同的外觀合法，但其目的違法。當(dāng)事人故意表示的形式或故意實(shí)施的行為并不是要達(dá)到的目的，也不是真實(shí)意思。,,81,實(shí)質(zhì)重于形式,企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則第十六條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不應(yīng)僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則講解 企業(yè)發(fā)生的交易或事項(xiàng)在多數(shù)情況下其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和法律形式是一致的，但在有些情況下也會(huì)出現(xiàn)不一致

48、。,,82,不合理的商業(yè)安排,企業(yè)所得稅法第四十七條 企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第一百二十條　企業(yè)所得稅法第四十七條所稱(chēng)不具有合理商業(yè)目的，是指以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。,,83,實(shí)質(zhì)課稅原則,特別納稅調(diào)整\第十章 一般反避稅管理 第九十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)對(duì)企業(yè)的避稅安排重

49、新定性，取消企業(yè)從避稅安排獲得的稅收利益。前提：法律事實(shí)與法律形式不一致，并且對(duì)稅收造成消極影響,,84,事實(shí)認(rèn)定與稅法,一、經(jīng)人民法院判決或國(guó)家職權(quán)部門(mén)實(shí)質(zhì)審查的，稅法無(wú)權(quán)否定，不考慮稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻二、經(jīng)人民法院調(diào)解或國(guó)家職權(quán)部門(mén)形式審查的，以及經(jīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)部門(mén)或具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)鑒定的，稅法一般承認(rèn)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻的除外,,85,裁判文書(shū),判決書(shū)： 一般針對(duì)實(shí)體問(wèn)題裁定書(shū)：一般針對(duì)程序問(wèn)題調(diào)解

50、書(shū)：調(diào)解是指雙方或多方當(dāng)事人就爭(zhēng)議的實(shí)體權(quán)利、義務(wù)，在人民法院等主持下，自愿進(jìn)行協(xié)商，通過(guò)教育疏導(dǎo)，促成各方達(dá)成協(xié)議、解決糾紛的辦法。無(wú)須事實(shí)認(rèn)定和證據(jù)質(zhì)證,,86,2003行政許可法,第三十四條 行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。 　　申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，行政機(jī)關(guān)能夠當(dāng)場(chǎng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)作出書(shū)面的行政許可決定。 　　根據(jù)法定條件和程序，需要對(duì)申請(qǐng)材料的實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指派兩名以上

51、工作人員進(jìn)行核查。,,87,2009國(guó)稅發(fā)31號(hào),第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，2003法釋7號(hào)第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。,,88,商品房買(mǎi)賣(mài)合同,1、當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；

52、3、商品房的銷(xiāo)售方式；4、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5、交付使用條件及日期；,,89,2009國(guó)稅發(fā)31號(hào),采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；,,90,2009國(guó)稅發(fā)31號(hào),采取視同買(mǎi)斷方

53、式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，如果屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2005國(guó)稅函917號(hào) 2007國(guó)稅函645號(hào),,91,公益性捐贈(zèng),2009財(cái)稅124號(hào)關(guān)于通過(guò)公益性群眾團(tuán)體的公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知 企業(yè)通過(guò)公益性群眾團(tuán)體用于公益事業(yè)的捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除

54、。年度利潤(rùn)總額，是指企業(yè)依照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的大于零的數(shù)額。思考：會(huì)計(jì)利潤(rùn)0,,93,組織員工對(duì)外捐贈(zèng),包裝：先發(fā)放給員工，再以員工的名義通過(guò)特定機(jī)構(gòu)對(duì)外公益捐贈(zèng)，可以全額在個(gè)人所得稅前申報(bào)扣除，還可以變相在企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除 特定機(jī)構(gòu)：紅十字會(huì)、農(nóng)村義務(wù)教育2009國(guó)稅函3號(hào)關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知,,94,股權(quán)信托,股權(quán)信托主要是指信托機(jī)構(gòu)通過(guò)資金信托計(jì)劃向投資者募集資金，然后購(gòu)買(mǎi)房

55、地產(chǎn)公司定向增發(fā)的股本，從而成為房地產(chǎn)公司的股東，但一般不參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 在約定的一定期限屆滿后，房地產(chǎn)公司溢價(jià)回購(gòu)信托機(jī)構(gòu)持有的股權(quán)，然后減少房地產(chǎn)公司實(shí)收資本,,95,股權(quán)信托投資（續(xù)）,2002財(cái)稅191號(hào)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。焦點(diǎn)問(wèn)題：信托公司股

56、權(quán)投資期間是否承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。,,96,2005法釋5號(hào),關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 第二十六條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。,,97,應(yīng)當(dāng),2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“應(yīng)當(dāng)”與“必須”的含義沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別。法律在表述義務(wù)性規(guī)范時(shí)，一般用“應(yīng)當(dāng)”，不用“必須”。,,98,股權(quán)信托投資的處理,借：實(shí)收資本

57、 資本公積、盈余公積、利潤(rùn)分配 貸：銀行存款注：按照順序沖減，前兩項(xiàng)減至零為限2006財(cái)企67號(hào)關(guān)于《公司法》施行后有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知,,99,2012公告15號(hào),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對(duì)企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒(méi)有超過(guò)《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。,,100,2

58、000國(guó)稅函687號(hào),關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù) 鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。,,101,2002財(cái)稅191號(hào),關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為

59、，不征收營(yíng)業(yè)稅。二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。,,102,有限責(zé)任,公司法 第三條 公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任…注：雙方約定以前的債務(wù)由以前的股東承擔(dān)，違背了法律強(qiáng)制性規(guī)定。,,103,變相轉(zhuǎn)讓土地,變相轉(zhuǎn)讓土地，開(kāi)發(fā)商取得固定收益，投資人既提供工程所需資金，又提供工程管理服務(wù)，相關(guān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由投資人承擔(dān)，但對(duì)外完全是以開(kāi)發(fā)商的名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)注：與專(zhuān)業(yè)承包的

60、區(qū)別在于開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn),,104,變相轉(zhuǎn)讓土地和承包經(jīng)營(yíng),承包經(jīng)營(yíng)：投資人對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果不擁有所有權(quán)，僅是按合同（協(xié)議）規(guī)定取得一定所得的注：開(kāi)發(fā)商承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)變相轉(zhuǎn)讓土地：投資人按合同（協(xié)議）的規(guī)定只向開(kāi)發(fā)商繳納一定費(fèi)用后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果全部歸其所有的,,105,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)）,2005法釋5號(hào)關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第二十四條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)

61、事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。,,106,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)）,2005法釋5號(hào)第八條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。 合同效力≠登記確認(rèn),,107,變相轉(zhuǎn)讓土地（營(yíng)業(yè)稅）,2003財(cái)稅16號(hào)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知二（七）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和

62、土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。,,108,2009青島,十三 1、企業(yè)（出地方）取得國(guó)有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開(kāi)發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對(duì)出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開(kāi)具發(fā)票；,,109,2009青島,2、對(duì)于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開(kāi)發(fā)并建房出售的，以新建房

63、作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算征收土地增值稅。其中對(duì)出地方計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)土地增值稅的價(jià)格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時(shí)據(jù)以扣除。,,110,變相轉(zhuǎn)讓土地（續(xù)）,土地和前期工程費(fèi) 成本 1.4億 作價(jià)1.5 差額0.1億銷(xiāo)售收入4個(gè)億，后續(xù)發(fā)生2.2億支出4－2.2 = 1.8（獨(dú)立建賬并且對(duì)方未繳稅） 4－2.2－1.4 = 0.4（承包經(jīng)營(yíng)）4－2.2－1.5 = 0.3

64、 （對(duì)方已繳稅）,,111,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作,工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產(chǎn)（不對(duì)外銷(xiāo)售），項(xiàng)目結(jié)束后解散合資的房地產(chǎn)公司。最低銷(xiāo)售收入=開(kāi)發(fā)成本×（1+15%）÷（1 － 5%）2007財(cái)稅13號(hào)關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知,,112,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作（續(xù)）,2009特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）第三十九條 按照關(guān)聯(lián)方訂單從事加工制造，不承擔(dān)

65、經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷(xiāo)售等功能的企業(yè)，不應(yīng)承擔(dān)由于決策失誤、開(kāi)工不足、產(chǎn)品滯銷(xiāo)等原因帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失，通常應(yīng)保持一定的利潤(rùn)率水平。對(duì)出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)目杀葍r(jià)格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤(rùn)水平。適用情形：銷(xiāo)售給關(guān)聯(lián)方的面積超過(guò)總銷(xiāo)售面積的80%及以上,,113,分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,1997國(guó)稅函387號(hào)關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（現(xiàn)行有效） 東亞公司將屬于東亞公司的不動(dòng)

66、產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。因此對(duì)東亞公司分配的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。,,114,分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（續(xù)）,借：應(yīng)付股利——xxx 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—營(yíng)業(yè)稅 —土地增值稅,,115,提前分配股息,企業(yè)財(cái)務(wù)通則第五十一條 企業(yè)彌

67、補(bǔ)以前年度虧損和提取盈余公積后，當(dāng)年沒(méi)有可供分配的利潤(rùn)時(shí)，不得向投資者分配利潤(rùn)，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。,,116,提前分配股息（續(xù)）,由于在年度結(jié)束之前提前取得實(shí)物股息，并且沒(méi)有經(jīng)過(guò)董事會(huì)宣告進(jìn)行利潤(rùn)分配，應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算實(shí)物股息的計(jì)稅價(jià)格，即將直接收款方式改為賒銷(xiāo)，需要調(diào)整增加營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的收入注：交付以后或者竣工決算后應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，確認(rèn)相應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入和成本,,117,兼職高管,勞動(dòng)合同：母公司工作

68、單位： 子公司工資發(fā)放：子公司稅收待遇：母公司向子公司提供管理服務(wù)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅；子公司按照管理費(fèi)用扣除,,118,2000國(guó)稅發(fā)149號(hào),兼職律師從律師事務(wù)所取得工資、薪金性質(zhì)的所得，律師事務(wù)所在代扣代繳其個(gè)人所得稅時(shí)，不再減除個(gè)人所得稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，以收入全額（取得分成收入的為扣除辦理案件支出費(fèi)用后的余額）直接確定適用稅率，計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。,,119,同時(shí)取得兩份工資,1994國(guó)稅發(fā)89號(hào)征收個(gè)人所得稅若干問(wèn)題的規(guī)定

69、三1、同時(shí)繳納社保的，視為主要工資，可以扣除3500元；2、沒(méi)有同時(shí)繳納社保的，視為補(bǔ)充工資，不扣除3500元；3、個(gè)人在繳納社保地匯算清繳，補(bǔ)稅；,,辭退補(bǔ)償與個(gè)人所得稅,2001財(cái)稅157號(hào)關(guān)于個(gè)人與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系取得的一次性補(bǔ)償收入征免個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知個(gè)人因與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入（包括用人單位發(fā)放的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、生活補(bǔ)助費(fèi)和其他補(bǔ)助費(fèi)用），其收入在當(dāng)?shù)厣夏曷毠て骄べY3倍數(shù)額以?xún)?nèi)的部分，免征個(gè)