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1、現(xiàn)在我們用一個典型的案例去分析一下房地產(chǎn)信托,——————盛鴻大廈財產(chǎn)信托,一.盛鴻大廈公司簡介,1.盛鴻大廈開發(fā)商簡介北京元鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在一年多的房地產(chǎn)開發(fā)中,憑借對房地產(chǎn)市場的開發(fā)經(jīng)驗,成功的完成了盛鴻大廈的開發(fā)建設(shè)工作。公司的開發(fā)團隊是由在北京市房地產(chǎn)業(yè)工作十余年并積累了豐富經(jīng)驗的人士組成。公司董事會成員在北京及外省市累計已開發(fā)的物業(yè)面積總和約200萬平方米。2.開發(fā)商的戰(zhàn)略合作伙伴:北京中關(guān)村開發(fā)建設(shè)股份有限公司、北京國
2、華置業(yè)有限公司3.開發(fā)商的項目儲備(1).寫字樓:約18.9萬平方米;(2).公寓:約100萬平方米;(3).體育公園:約8.2萬平方米合計:約127.1萬平方米4.盛鴻大廈技術(shù)指標(1)建筑面積:42180平方米(2)建筑高度:77米(3)容積率:1:4.99(4)綠化率:30%(5)樓層高度:大堂凈高:7.6米,辦公區(qū)凈高:2.7米,特高辦公區(qū)凈高:6.2,二.信托模式介紹,(一).財產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)型利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離
3、的特點,開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司,形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán),并委托信托公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買優(yōu)先受益權(quán),信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償,則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益,開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償?!笆Ⅷ櫞髲B財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目”實際上是“房地產(chǎn)財產(chǎn)信托+受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”的組合業(yè)務(wù)計劃。,(二).特殊模式——北國投“盛鴻大廈模式”,1.北國投“盛
4、鴻大廈模式”特點該項目具有“信托+代理”的特點,并在方案設(shè)計中運用了超額資產(chǎn)擔保和優(yōu)先——次級受益結(jié)構(gòu)等增信手段,具有典型意義。在本項目中,北京國投作為財產(chǎn)信托的受托人,需要盡職履行受托人的義務(wù);作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目的代理人,北京國投除了盡職完成代理轉(zhuǎn)讓義務(wù)外,不負任何直接責(zé)任;但是由于受益人轉(zhuǎn)換,北京國投仍然要為最終受益人的最大利益管理信托財產(chǎn)。,2.關(guān)于北國投“盛鴻大廈模式”的幾點說明,(1)信托公司需要解決可能存在的原受益人與最終受
5、益人的利益沖突。由于受益人轉(zhuǎn)換,原受益人的利益可能與最終受益人的利益存在沖突,特別是當只有部分受益權(quán)轉(zhuǎn)讓時。在部分受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下,信托公司需要解決不同類型受益人之間的利益沖突問題。(2)信托公司作為受托人,妥善管理信托財產(chǎn)、處理信托事務(wù)的壓力增加。信托公司所承擔的責(zé)任雖然小(把受益權(quán)妥善轉(zhuǎn)讓出去),但是受益人從一家房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變成眾多的社會投資者,使得其妥善管理信托財產(chǎn)、處理信托事務(wù)的壓力增加,,。(3)投資者收益的支付具有剛性,稍
6、有拖欠或不當,即可能導(dǎo)致信托公司名譽受損,很可能因一個項目的失敗而一蹶不振。盡管在法律上作為盡職的受托人不需要承擔什么風(fēng)險,但是,我國國情決定了信托公司必須為此承擔政治風(fēng)險。因此,在設(shè)計方案時必須最大限度控制風(fēng)險。(4)控制風(fēng)險的手段多種多樣,應(yīng)該利用適當?shù)脑鲂攀侄巍H绯~資產(chǎn)擔保、第三方擔保、委托人準備金擔保、優(yōu)先——次級受益結(jié)構(gòu)擔保等。 (5)利用貨幣性擔保時,特別是第三方提供的擔保時,必須注意公司間的關(guān)聯(lián)關(guān)系,謹防信托融資成為“控
7、股股東掏空上市公司”的翻版。設(shè)立貨幣性擔保時,必須注意法律問題,,由于現(xiàn)階段信托公司經(jīng)營環(huán)境存在上述投資收益支付剛性的特點,在設(shè)計增信手段時,盡量運用貨幣性擔保,房地產(chǎn)實物擔保面臨處置成本,而且一旦需要處置擔保資產(chǎn)時,信托公司的聲譽就可能已經(jīng)受損,甚至已經(jīng)需要承擔政治風(fēng)險?!缎磐型顿Y公司管理辦法》規(guī)定信托公司不得承諾信托財產(chǎn)不受損失或者保證最低收益,因此,在委托人自身或第三方擔保時,必須確認擔保的是投資者的本金和收益(不是預(yù)期收益)。因
8、為作為信托來說,最終收益率可高可低,甚至為零,如果擔保協(xié)議上用“預(yù)期收益”,那么在項目出現(xiàn)問題時,擔保人完全有理由拒絕支付相當于預(yù)期收益水平的收益。所以這樣的擔保實際上只是擔保支付行為本身。存在的問題與制約,三.信托流程盛鴻大廈信托項目的運作流程,1、元鴻公司將其開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項目——北京盛鴻大廈(市場價值人民幣約4.1億元)委托給北京國投,設(shè)立盛鴻大廈財產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項下全部受益權(quán)。2、元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)
9、先受益權(quán)和普通受益權(quán),并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)(人民幣約2.5億元)以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進行處置。北京國投作為獨家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。3、北京國投作為盛鴻大廈財產(chǎn)信托的受托人,將處置信托財產(chǎn)所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理,優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益,在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前,其他信托受益人不參與任何分配,,,,由民生銀行北京管理部聯(lián)合北京國際信托投資有限責(zé)任公司,開始通過
10、民生銀行北京管理部4家網(wǎng)點(安定門支行、朝陽門支行、廣安門支行、紫竹支行)向公眾銷售的總額為2.5億元人民幣的“盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目”自從11月3日上市以來受到廣大投資者的熱烈追捧,到上周五已銷售了近2億元。,,學(xué)者認為:首先房地產(chǎn)信托有不動產(chǎn)作為抵押,大大降低了投資人的風(fēng)險,其次收益率遠遠高于銀行利率。 另外據(jù)北京國際信托投資公司介紹,該信托產(chǎn)品是面向廣大投資者推出的一種新型的信托投資品種,該產(chǎn)品期限為3年,規(guī)模不超過
11、2.5億元,預(yù)計年收益率6%,認購起點為人民幣6萬元,收益每年支付一次。與以往的普通集合資金信托產(chǎn)品有很大的不同,它的運作模式是北京元鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項目—————北京盛鴻大廈(市場價值人民幣約4.1億元)作為信托財產(chǎn),并設(shè)立優(yōu)先受益權(quán),委托北京國投作為獨家代理人將優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人。,由此看來,信托已經(jīng)成為百姓的又一投資渠道。,由以上案例,我們可以大膽地預(yù)測信托產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,自從2003年,信托品種大幅
12、增多,信托靈活的投融資工具作用凸現(xiàn),信托產(chǎn)品呈現(xiàn)以集合資金信托為主,以信托貸款和證券投資信托為主,集中于房產(chǎn)行業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面;以財產(chǎn)處分信托為主;計劃期限以1到3年中短期為主;預(yù)期收益以3%-5%為主;募集規(guī)模1億元以下為主;委托人以個人與法人通用信托為主的結(jié)構(gòu)特點。2003年信托產(chǎn)業(yè)的發(fā)展讓人們初步認識到了信托產(chǎn)品的靈活性和多樣性,但是中國信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一的特征并未得到根本改變。隨著信托業(yè)的進一步發(fā)展,將有更多適合中國國情、
13、多元化的信托產(chǎn)品被逐步開發(fā)出來,以適應(yīng)市場不同的需求。從信托產(chǎn)品當前的結(jié)構(gòu)特點來看,以下幾個信托品種在中國將具有較好的發(fā)展前景。,1.個人金融資產(chǎn)信托,個人金融資產(chǎn)信托在國外是典型的信托業(yè)務(wù),但在我國幾乎沒有開展。事實上,在我國開展個人金融資產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有巨大市場潛力和切實可行性。據(jù)統(tǒng)計,我國居民儲蓄存款余額已超過10萬億元。自1996年以來,我國已連續(xù)7次降息,再加上開征儲蓄存款利息所得稅,使得一年期定期儲蓄存款的年回報率只有1.8%,
14、已降至很低。在這種情況下,居民個人迫切想尋找具有更高收益率的理財方式。前期發(fā)行的信托品種受到公眾投資者的熱捧就是一個很好的印證。對此,信托公司應(yīng)該抓住這一機會,積極向社會宣傳和推廣投資理財業(yè)務(wù),利用自身專家理財?shù)膬?yōu)勢,代人理財,一方面可以募集社會資金,另一方面發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),使分散的公眾投資者獲得更高的投資收益。,2.國有資產(chǎn)信托,國企改革雖已進行多年,并取得了階段性成果,但國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體虛置或稱缺位的問題一直未得到有效解決,這是我國企
15、業(yè)現(xiàn)代制度不到位、運行不規(guī)范及上市公司“一股獨大”等問題的根源所在。信托作為一種為他人利益管理財產(chǎn)的制度,是一種高度專業(yè)化的財產(chǎn)管理制度,非常適合國有資產(chǎn)的經(jīng)營管理。信托投資公司可根據(jù)國有資產(chǎn)的不同特點和需要推出不同的信托品種,如針對國有股權(quán)的管理,推出表決權(quán)信托;對國有財產(chǎn)管理則采用財產(chǎn)信托和專項資金信托。另外,在國有企業(yè)改組、破產(chǎn)清算、收購兼并、債務(wù)托管等一系列事項中,信托公司也都大有可為。,3.基礎(chǔ)設(shè)施信托,基礎(chǔ)設(shè)施是長期制約我國
16、經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸,加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),是促進經(jīng)濟發(fā)展的必由之路,也是我國“十五”期間的一項重要發(fā)展戰(zhàn)略?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目具有資金需求量大、有政策扶持或優(yōu)惠、有穩(wěn)定的收益或今后可能有巨大收益、市場影響大等特點。信托公司應(yīng)該以高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光,通過基礎(chǔ)設(shè)施信托的方式積極參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這一方面有利于其市場形象和品牌的樹立,另一方面,能獲取豐厚的利潤回報。,4.投資基金信托業(yè)務(wù),(1)全面參與證券投資基金業(yè)務(wù),逐步占領(lǐng)本應(yīng)屬于自己的業(yè)務(wù)領(lǐng)
17、域。(2)大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)務(wù)。 (3)組建或發(fā)起風(fēng)險投資基金,充當基金管理人。 (4)積極開展公益信托業(yè)務(wù),適宜地推出養(yǎng)老金信托。,5. 房地產(chǎn)投資信托,房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè),由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道不健全,多數(shù)開發(fā)商自有資金嚴重不足,使得70%的房地產(chǎn)投資是靠銀行貸款這一間接融資渠道。為規(guī)避風(fēng)險過于集中于銀行,給局部過熱的房地產(chǎn)行業(yè)適度降溫,2003年6月,中國人民銀行頒布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》
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