房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中應關注的重點

1、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中應關注的重點 開發(fā)企業(yè)審計中應關注的重點一、關于收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的２０％及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達成的協(xié)議，在以后年度向銀行定期歸還貸款本金和利息。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是在采用按揭銷售的情況下，必須是在購房戶還清全部借款以后，才能擁有房屋所有權（在此之前，實際上房屋產(chǎn)權證抵押在銀行） 。按實質(zhì)重于形式

2、的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房完工交付使用以后即作為收入入賬，房屋產(chǎn)權是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移在實際會計處理中不是構(gòu)成收入確認的重要條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房并作為收入要素在損益表中確認除滿足收入準則規(guī)定的四項條件外，還應具備：（１）商品房已完工，并已通過有關部門的綜合驗收后取得《商品房入住許可證》 ；（２）商品房已交付業(yè)主，通知業(yè)主入住，并且已辦理了入住相關手續(xù)；（３）商品房買方已按商品房買賣合同規(guī)定支付首期款，并已同銀行達到剩余樓款的付款

3、安排，預計未來剩余樓款可收回；（４）與收入相配比的商品房的建筑成本能夠可靠地計量。針對房地產(chǎn)企業(yè)商品房收入確認的特殊性，驗證房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收入是否真實可從以下環(huán)節(jié)調(diào)查取證：（１）從商品房預售許可證上判斷，審核企業(yè)已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。 （２）根據(jù)企業(yè)提供的銷售清單，對照購房合同中有關條款，特別是交樓時間的規(guī)定，判斷是否與企業(yè)已售商品房銷售清單規(guī)定一致，同時抽查部分業(yè)主辦理入住的通知書。 （３）從銷售代理商

4、處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計表，并對照認購書、企業(yè)銷售清單，判斷三者是否一致。 （４）從物業(yè)管理公司處取得已售和未售住宅物業(yè)管理費的收取情況統(tǒng)計表。對已售商品房進行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進行盤點，同時可結(jié)合對售樓處銷售樓宇的銷售進度表進行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。（５）不少房地產(chǎn)企業(yè)對于已辦理好銀行按揭貸款手續(xù)，但尚未收到銀行按揭貸款部分的商品房銷售，往往會掛應收賬款科目，特別是對于年終促銷的房地產(chǎn)公司，年度資產(chǎn)負債表日會形成很

5、大一筆應收賬款，此時，可關注應收賬款在資產(chǎn)負債表日后收款情況，結(jié)合應收賬款的函證程序，判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況。二、關于虛假按揭虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達成買賣協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法。與正常商品房銷售按揭比較，從形式上判斷，差異不大，虛假按揭也有完整的購買及銀行按揭貸款合同，房屋已完工，具備交房的基本條件。但是從實質(zhì)重于形式的角度分析，虛假按揭實質(zhì)

6、上是一種融資行為，在虛假按揭這種買賣交易中，所謂的“買家”實際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，其首期款及后期的供樓款本金及利息，在沒有找到真正的購房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關聯(lián)公司提供。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這樣做的目的可能基于以下幾點考慮：（１）套取銀行信貸資金，特別是那些庫存商品房銷售不暢、積壓嚴重的開發(fā)商，為了將積壓商品房變現(xiàn)，往往采用這種做法；（２）獲得銀行信貸利息差，在保證貸款資金供應的情況下，少負擔銀行貸款利息；（３）制造虛假

7、銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的；（４）對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司，通過虛假按揭，既可以套取銀行信貸資金，又可增加收入。從虛假按揭這種交易方式的實質(zhì)分析，風險并沒有實質(zhì)上轉(zhuǎn)移，銀行按揭貸款資金和利息必須定期由公司承擔，其實質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資行為，按照《會計準則——收入》的規(guī)定，對于這種實質(zhì)上融資，形式上銷售的行為，是不能確認收入的。發(fā)商應付施工單位的結(jié)算工程款情況。五、關于開發(fā)間接費用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用是指房地

8、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用，屬于共同費用，需要先歸集，然后在多個開發(fā)項目之間進行分配。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（除附設施工部門外）直接從事房地產(chǎn)開發(fā)管理的部門包括預算、工程、開發(fā)等，這些部門往往不在施工現(xiàn)場工作，也不實行內(nèi)部獨立核算，盡管與財務、行政部門在業(yè)務管理上有所區(qū)別，但實際上也是從事房地產(chǎn)管理的一個組成部分，其發(fā)生的相關費用理論上應計入當期損益，而不應資本化。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是部分上市

9、公司，將不屬于開發(fā)成本的開發(fā)間接費用資本化，以達到盈余管理目的。審計時應首先索取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機構(gòu)圖，了解各部門的定位與分工；其次了解與工程開發(fā)有關的部門是否實行內(nèi)部獨立核算，以確定被審計單位對于開發(fā)間接費用的歸集及分攤是否合理。六、關于完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是連片開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品的形象進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；此外

10、，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務部門一般根據(jù)預收售房款預計所得稅，年終根據(jù)注冊會計師的查賬報告，按已經(jīng)審計后的凈利潤和確定的稅率，計算實際應征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。一般來說，管理完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常有較健全的投資計劃書，有切實可行的預（概）算資料，根據(jù)預算資料，實行招標制度；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物