論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理

1、<p>　　論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理</p><p>　　摘要:隨著我國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加大，因此，想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)企業(yè)的成本管理是十分必要的。 </p><p>　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本控制 價(jià)值工程 項(xiàng)目管理 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

2、 </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的不斷沖擊，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受到很大的打擊，為了保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，同時(shí)還要保證建筑的質(zhì)量問題，越來越收到人們的關(guān)注。在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。同時(shí)政府也加大基礎(chǔ)建設(shè)投入，增大施資力度，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一種持續(xù)上升的勢(shì)頭，這導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重眼前利益而不重視產(chǎn)品品

3、質(zhì)和企業(yè)內(nèi)涵的提升。房地產(chǎn)企業(yè)如何能在新的形勢(shì)下既保證質(zhì)量又獲得利益，其中重要因素就是需要對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行系統(tǒng)的研究，進(jìn)而采取有效的措施降低開發(fā)成本。 </p><p>　　一、項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)分析 </p><p>　　由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加強(qiáng)企業(yè)的成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指企業(yè)在開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中所必須支出的各種費(fèi)用的總和。要想節(jié)省成本，就

4、需要在前期做好成本分析工作，嚴(yán)格控制成本，防止在施工過程中無計(jì)劃濫用成本。 </p><p>　　1.工程評(píng)估階段 </p><p>　　此階段主要包括兩部分工作。一是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估，根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。二是市場(chǎng)分析，主要分析市場(chǎng)的可支付的價(jià)格水平、供求關(guān)系、目標(biāo)市場(chǎng)及其競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。這一階段對(duì)企業(yè)來講至關(guān)重要，但并不會(huì)產(chǎn)生直接的費(fèi)用支出。 2.開發(fā)前期階段

5、 </p><p>　　此階段主要有土地費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城鎮(zhèn)土地出讓金、土地契稅及公證費(fèi)等。目前在我國(guó)房產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成中土地費(fèi)約占20%以上，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重點(diǎn)，需要做好準(zhǔn)備工作。 </p><p>　　3.項(xiàng)目建設(shè)階段 </p><p>　　本階段發(fā)生的費(fèi)用主要有以下幾個(gè)方面：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)、市政公

6、共設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指項(xiàng)目開發(fā)過程中因融資而產(chǎn)生的利息支出費(fèi)用及金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。管理費(fèi)主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中該部分所占比例較大，我國(guó)一般在15%~20%左右。建筑安裝工程

7、費(fèi)是指按照施工圖施工時(shí)所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和材料設(shè)備費(fèi)。主要由建筑材料成本、施工成本和設(shè)備成本決定。從我國(guó)目前情況看約占整個(gè)成本的35%~40%左右。 </p><p>　　2.4項(xiàng)目租售階段 </p><p>　　在租售階段發(fā)生的主要費(fèi)用有稅費(fèi)和銷售費(fèi)用。稅費(fèi)包含兩部分，一部分是稅收，另一部分是行政性費(fèi)用，在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般在10%~15%左右。銷售費(fèi)用包

8、括項(xiàng)目銷售過程中產(chǎn)生的代銷手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售人員工資、展覽費(fèi)等費(fèi)用。大多數(shù)房產(chǎn)公司選擇專業(yè)的代理公司為其銷售，因而產(chǎn)生雇傭費(fèi)用。 </p><p>　　二、土地成本報(bào)價(jià)控制 </p><p>　　土地成本的不斷提高是房地產(chǎn)成本提高的主要原因，表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。在中國(guó)這種不成熟的市場(chǎng)機(jī)制下，不管是投資者還是消費(fèi)者都缺乏理性的頭腦，這就增加了許多不必要的成本。有些地方無論是開發(fā)商還

9、是政府都在拼命地哄抬地價(jià)。開發(fā)商認(rèn)為地價(jià)再高也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，自己只要有土地就有利潤(rùn)，政府認(rèn)為地價(jià)高了自己的利潤(rùn)就會(huì)增大，因而導(dǎo)致土地價(jià)格不斷飆升。土地拍賣為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)間不得不為獲得土地而進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)橥恋爻杀驹谡麄€(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本中占的比重較大，其結(jié)果自然是大大壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，使之真正步入了微利時(shí)代。微利時(shí)代的到來使得投資決策更要慎之又慎。 </p&

10、gt;<p>　　面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)過于保守將會(huì)面臨著關(guān)門的局面，而盲目競(jìng)標(biāo)又可能會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格按照當(dāng)時(shí)的產(chǎn)品價(jià)格測(cè)算已是無利可圖的甚至虧損的情況。對(duì)它們而言需要的不僅僅是膽識(shí)和魄力更需要科學(xué)的土地報(bào)價(jià)決策方法和依據(jù)。所以企業(yè)在參加土地競(jìng)標(biāo)的時(shí)候一定要結(jié)合自身的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況通過科學(xué)、合理地研究形成自己的土地報(bào)價(jià)策略。 </p><p>　　三、項(xiàng)目管理成本的控制 </p>&l

11、t;p>　　項(xiàng)目是一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)來完成特定工作的組織方式。項(xiàng)目中的工作彼此間有著密切的聯(lián)系，所有這些往往需要多個(gè)單位或部門需要統(tǒng)一指揮和協(xié)調(diào)。所謂的項(xiàng)目管理是將相關(guān)的知識(shí)、技能、工具和技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目活動(dòng)，以成功地實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。項(xiàng)目管理的目標(biāo)是尋找項(xiàng)目的最佳平衡時(shí)間，成本，質(zhì)量，資源四個(gè)要素的控制。項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有廣泛的應(yīng)用范圍。其實(shí)，成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容之一，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)屬系統(tǒng)工程，涉及多

12、部門、多環(huán)節(jié)的過程，開發(fā)周期長(zhǎng)，它必須結(jié)合整個(gè)過程的綜合管理控制成本，以減少人力，物力和財(cái)力上的損失。 </p><p>　　四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策 </p><p>　　1.樹立成本控制意識(shí) </p><p>　　現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必須要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制管理也要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，高度重視成本控制的實(shí)際工作，在意識(shí)上充分認(rèn)識(shí)到良好的成本控

13、制給企業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，要樹立成本控制意識(shí)，充分重視成本的控制與管理，以適應(yīng)社會(huì)主市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，成本控制的觀念貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的始終，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的成本效應(yīng)。積極開展培養(yǎng)全員參與控制企業(yè)成本的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能

14、立于不敗之地。 </p><p>　　2.加強(qiáng)成本控制監(jiān)督 </p><p>　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過程是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)的工作，對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié)，成本控制監(jiān)督直接影響財(cái)政資金使用效益的好壞。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員應(yīng)設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系，統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。成本控制管理通

15、過該體系揭示存在的問題、分析研究原因、提出解決問題的建議意見，起到嚴(yán)格控制成本的作用。同時(shí)還應(yīng)積極推廣應(yīng)用先進(jìn)的檢測(cè)手段和顯示監(jiān)控裝置，堵塞管理漏洞，加強(qiáng)對(duì)物資消耗和流向的控制，努力降低成本。 </p><p>　　3.改善成本管理方法 </p><p>　　由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制方法，不能適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，因此，改善成本控制方法是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理

16、的有效途徑之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)，一是建立健全成本管理系統(tǒng)，通過合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源控制費(fèi)用支出，擴(kuò)大成本管理的范圍，實(shí)施全過程成本控制。二是根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略確定成本管理的重點(diǎn)，運(yùn)用價(jià)值鏈分析，進(jìn)行全方位的成本管理。三是借鑒國(guó)外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據(jù)每個(gè)企業(yè)的不同情況靈活地、適當(dāng)?shù)丶右越梃b和運(yùn)用，極大地豐富和健全企業(yè)的成本管理方法體系。 </p><p

17、>　　4.實(shí)施信息管理系統(tǒng) </p><p>　　現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個(gè)全面信息化管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經(jīng)營(yíng)方式，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域應(yīng)運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理。充分利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行成本控制，推進(jìn)企業(yè)成本管理信息化工作，建立以財(cái)務(wù)部門為中心，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，人力資源，監(jiān)察審計(jì)等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)高效率地運(yùn)作。當(dāng)前，ERP

18、成本管理系統(tǒng)是進(jìn)行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。它建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺(tái)，對(duì)于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著作用。 </p><p><b>　　五、結(jié)語 </b></p><p>　　要降低房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。本文研究的是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，是房地產(chǎn)

19、行業(yè)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題、理論發(fā)展和改革迫切需要研究的問題，其他更多的問題還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步總結(jié)、提高。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　1．張馳. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究D. 東南大學(xué) 2004 </p><p>　　2．王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究D. 西安科技大學(xué) 2008 &l