房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的控制與管理

1、<p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的控制與管理</p><p>　　摘要：開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在保證質(zhì)量的前提下，節(jié)約成本投人，創(chuàng)造出滿(mǎn)意的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，并使其最大化，這是開(kāi)發(fā)好每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存的根本，同時(shí)也為贏得更廣闊的市場(chǎng)提供有利的條件和前提。換一角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理就處于重要的位置，成本管理已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。本文探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的控制與管

2、理的措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；成本；控制；管理；措施 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A </p><p>　　隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和全球一體化步伐的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在飛速的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)漸漸的進(jìn)入了成熟期，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的在國(guó)家的宏觀調(diào)控下競(jìng)爭(zhēng)變得更加的規(guī)范。在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越殘酷的今天，成本無(wú)疑起著非

3、常重要的作用，房地產(chǎn)也一樣，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)成本的控制有著重要的意義。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 </p><p>　　1、開(kāi)發(fā)成本直接費(fèi)用。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的直接 </p><p><b>　　費(fèi)用主要有: </b></p><p>　?。?）土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括了程鎮(zhèn)的土地出讓金、征用

4、費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等，一般房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)或者拍賣(mài)的形式取得土地使用權(quán)。其中拍賣(mài)方式是眾多開(kāi)發(fā)商經(jīng)常使用的。土地費(fèi)用占總成本的20%左右。 </p><p>　?。?）前期工程費(fèi)用。前期工程費(fèi)用主要存在開(kāi)發(fā)前期的具體規(guī)劃中的費(fèi)用，主要有設(shè)計(jì)費(fèi)、土地勘測(cè)費(fèi)和研究費(fèi)。前期工程費(fèi)在開(kāi)發(fā)成本中占有7%左右的比例。 </p><p>　?。?）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用占總成本比例最多，一般為30%左

5、右，該費(fèi)用主要包括了市政公共設(shè)施費(fèi)用和建筑工程費(fèi)用以及安裝費(fèi)用。 </p><p>　　2、開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)用 </p><p>　?。?） 管理費(fèi)用。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)的行政部門(mén)在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行組織和管理過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用支出總和，主要包括了公司經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、壞賬損失費(fèi)和其他相關(guān)的管理費(fèi)用。管理費(fèi)用種類(lèi)雖然很多，但是所占總成本的比例較小，一般在3%以?xún)?nèi)。 </p

6、><p>　　（2）銷(xiāo)售費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售行為中產(chǎn)生的支出費(fèi)用或者將銷(xiāo)售行為委托給其他機(jī)構(gòu)的費(fèi)用之和。主要包括銷(xiāo)售員工的工資、福利、獎(jiǎng)金、提成、出差費(fèi)、廣告費(fèi)以及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)用等。 </p><p>　?。?）財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，主要是借款和利息。另外手續(xù)費(fèi)也屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的范疇。 </p><p>　?。?/p>

7、4）其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要有施工圖紙預(yù)算和編制費(fèi)用、招標(biāo)管理費(fèi)、合同證明費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)用等。 </p><p>　?。?）稅金。一般所占成本比例約為25%。成本費(fèi)用的發(fā)生是個(gè)消費(fèi)的過(guò)程，是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程。對(duì)于該過(guò)程的成本控制就要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)構(gòu)成成本的這些內(nèi)容進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的控制與管理的措施 </p>

8、;<p>　　1、項(xiàng)目決策階段成本控制 </p><p>　　項(xiàng)目決策階段三個(gè)環(huán)節(jié)至關(guān)重要，一是確定項(xiàng)目最小化的深度投資方案；二是編制相當(dāng)深度的可行性研究報(bào)告；三是強(qiáng)化可行性研究報(bào)告在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的審查。本階段項(xiàng)目主要對(duì)于編制投資的項(xiàng)目進(jìn)行控制。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策離不開(kāi)投資估算的依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，投資估算對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與否有著決定性的作用。投資主要采用朗格系數(shù)法，指標(biāo)估算法，生產(chǎn)能力指數(shù)法

9、和資金周轉(zhuǎn)率法等方法來(lái)進(jìn)行估算。然而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，投資估算的編制通常采用的是指標(biāo)估算法：(1)采用類(lèi)似工程概預(yù)算編制，即對(duì)于已建的和本項(xiàng)目工程的建筑標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)模類(lèi)似的工程，并按照不同標(biāo)準(zhǔn)的用料和其他做法進(jìn)行換算；(2)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)加系數(shù)法編制，這種方法主要對(duì)于專(zhuān)業(yè)分包工程和設(shè)備安裝工程較為適用；(3)單項(xiàng)工程造價(jià)指標(biāo)編制，這種方式適用于規(guī)劃不嚴(yán)格的估算編制或者用于建設(shè)項(xiàng)目的附屬配套項(xiàng)目之中。 </p><p>

10、;　　2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的控制 </p><p>　　設(shè)計(jì)對(duì)于整個(gè)成本的管理至關(guān)重要，設(shè)計(jì)的程度及精細(xì)度直接影響施工階段的成本和效果。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)樓的布局、容積率、面積、樓間距等性能指標(biāo)進(jìn)行精細(xì)的設(shè)計(jì)，用具體的指標(biāo)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，并進(jìn)行內(nèi)部審核，除此之外，可以通過(guò)多方的競(jìng)標(biāo)選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，總之，任何一方面的改進(jìn)都可以提高整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；在建筑設(shè)計(jì)方面，企業(yè)應(yīng)該使用的材質(zhì)和配套設(shè)施進(jìn)行衡量和評(píng)價(jià)，例如使用的

11、門(mén)窗材料，以及電梯的選擇等，只有進(jìn)行合理的配置，才能形成最優(yōu)的方案和效果；另外，“三通一平”費(fèi)用對(duì)于很多企業(yè)是需要考慮的重要方面，因此，在拆遷過(guò)程中要與利益相關(guān)者進(jìn)行良好的溝通和協(xié)調(diào)，以盡快取得場(chǎng)地，如果出現(xiàn)矛盾，盡量利用當(dāng)?shù)氐耐练疥?duì)，以便加快交付的進(jìn)度；建立完善的項(xiàng)目預(yù)算控制，房地產(chǎn)企業(yè)的工程時(shí)間較長(zhǎng)、項(xiàng)目較多，因此，企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的籌資、投資、采購(gòu)等進(jìn)行預(yù)算，從而進(jìn)行執(zhí)行過(guò)程中差異的分析，并及時(shí)找出修改意見(jiàn)和措施；利用目標(biāo)成本法，以

12、及價(jià)值工程技術(shù)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分解，并將之傳遞給設(shè)計(jì)部門(mén)，以便降低設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)成本，提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，強(qiáng)化設(shè)計(jì)部門(mén)降低成本的意識(shí)。 </p><p>　　3、在實(shí)施項(xiàng)目階段進(jìn)行成本控制與管理 </p><p>　　在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，資金投入最大的是施工階段，這一階段既延伸了投招標(biāo)工作，同時(shí)也將合同進(jìn)行具體化。重視管理過(guò)程，避免發(fā)生工程索賠; 設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制度，全面控制工程造價(jià)、質(zhì)量

13、和進(jìn)度; 從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)兩方面出發(fā)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制; 在建設(shè)工程中控制其價(jià)款的結(jié)算工程。 </p><p>　　在變更工程時(shí)，首先要分析工程造價(jià)，做到心中有數(shù)，尤其是在提出變更施工方案時(shí)，要分析是否存在變更的必要，避免施工單位在投標(biāo)時(shí)方案作假，防止出現(xiàn)工程造價(jià)過(guò)高。工程簽證一般都是在工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，建設(shè)方的工程師受到專(zhuān)業(yè)的限制，對(duì)工程預(yù)結(jié)算等內(nèi)容缺乏了解，如果簽證出現(xiàn)問(wèn)題也會(huì)引發(fā)工程結(jié)算糾紛。因此這就要求建設(shè)方的

14、現(xiàn)場(chǎng)管理人員在工程現(xiàn)場(chǎng)時(shí)盡量做到簽量不簽消耗也不簽價(jià)，必須配有相關(guān)圖形或者詳細(xì)計(jì)算公式; 與合同一致不抵觸; 工程現(xiàn)場(chǎng)簽單價(jià)不簽總價(jià); 弄清簽證各個(gè)事項(xiàng)的來(lái)源。 </p><p>　　當(dāng)乙方供給材料時(shí)，要對(duì)材料進(jìn)行控制，主要查看材料是否是招標(biāo)過(guò)程中所規(guī)定的品牌，采購(gòu)回來(lái)材料的品牌、規(guī)格、型號(hào)是否符合招標(biāo)要求，并做好詳細(xì)記錄，如果和招標(biāo)不一致，則拒絕其進(jìn)場(chǎng)，如果在進(jìn)場(chǎng)時(shí)沒(méi)有注意到這個(gè)問(wèn)題，那么在結(jié)算過(guò)程中予以調(diào)整。

15、支付進(jìn)度款時(shí)，一般都是由施工方先將進(jìn)度工程量提供出來(lái)，然后現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理會(huì)對(duì)相關(guān)工程量進(jìn)行核實(shí)并審核，確認(rèn)是否符合合同內(nèi)的相關(guān)規(guī)定，如果符合就將其向建設(shè)方提交，經(jīng)審核確認(rèn)后就可以將進(jìn)度款支付給施工方。在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守合同要求，按照實(shí)際施工進(jìn)度計(jì)算，尤其要注意扣除保修金、分包項(xiàng)目和甲方供給材料，此外，招標(biāo)時(shí)的清單工程量中，單價(jià)普遍較高，因此要注意在計(jì)算進(jìn)度款時(shí)不能完全以招標(biāo)清單來(lái)計(jì)算，而是按照實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算。 </p>&

16、lt;p><b>　　三、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控工作應(yīng)從立項(xiàng)一直籌劃到工程竣工結(jié)算，只有這樣才能更有效、更精準(zhǔn)的控制好項(xiàng)目成本，采用合理的物力、人力和財(cái)力，確保企業(yè)獲得最優(yōu)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，應(yīng)全面提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化員工的工作能力和管理能力，降低閑散人員的占有比例，優(yōu)化人力費(fèi)用的開(kāi)銷(xiāo)，從而使成本費(fèi)用降至最低。 </p>

17、;<p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 顧鵬.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本管理與控制[J]. 建材技術(shù)與應(yīng)用. 2009(05) </p><p>　　[2] 李耀峰.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本[J]. 四川建材. 2010(01) </p><p>　　[3] 黃中智.對(duì)工程造價(jià)的成本管理與控制的探討[J]