自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)復(fù)習(xí)題選擇題：（含多選）1.從決策的含義可看出構(gòu)成決策問題要具備一下基本條件：①有明確的目標(biāo)；②有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案；③有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；④有真實(shí)地反應(yīng)客觀實(shí)際的信息。2.一個(gè)好的決策目標(biāo)應(yīng)滿足以下四點(diǎn)要求：①針對(duì)性；②明確性；③層次性；④可行性。3.地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司與地產(chǎn)開發(fā)公司在概念和本質(zhì)上完全不同：地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司是政府委托在土地的一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)上從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)開發(fā)公司則

2、是在土地二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)上從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)體。4.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)可劃分為五個(gè)級(jí)別：即一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和暫時(shí)級(jí)或臨時(shí)級(jí)。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分規(guī)定：劃分條件一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元不低于2000萬(wàn)元不低于800萬(wàn)元不低于100萬(wàn)元從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累計(jì)竣工面積，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年30萬(wàn)平方米以上近3年15萬(wàn)平方米以上5

3、萬(wàn)平方米以上無(wú)規(guī)定6.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式：①職能型組織結(jié)構(gòu)；②項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)；③矩陣型組織結(jié)構(gòu)；④混合型組織結(jié)構(gòu)。7.土地使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。8.獲取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地只有：招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式。9.低價(jià)測(cè)算的常用方法：假設(shè)開發(fā)法。10.其他費(fèi)用估算：保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)屬于其他費(fèi)其他費(fèi)。11.靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量

4、出現(xiàn)正值的年數(shù)1）上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）12.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率公式：13.安全性按風(fēng)險(xiǎn)程度大小分為：ABCD4級(jí)：A級(jí)表示風(fēng)險(xiǎn)很??；B級(jí)表示風(fēng)險(xiǎn)較??；C級(jí)表示風(fēng)險(xiǎn)較大；D級(jí)表示風(fēng)險(xiǎn)極大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能選擇風(fēng)險(xiǎn)程度為A級(jí)的籌資方案，因?yàn)樗陌踩暂^大。14.籌資方案的經(jīng)濟(jì)性按綜合籌資成本費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)劃分為，共分為：ABCD4級(jí)：A級(jí)表示籌資成本最低；B級(jí)表示籌資成本較低；C級(jí)表示籌資成本較高；D級(jí)表示籌資成本很高。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能選擇籌資成本為A級(jí)的籌資方案。15.編制投資計(jì)劃必須對(duì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)總投資進(jìn)行分解。投資的分解方法有：按照投資構(gòu)成、按照子項(xiàng)目、按照時(shí)間三種。P627.房地產(chǎn)市場(chǎng)周期可以分為四個(gè)不同的階段：市場(chǎng)整理階段、市場(chǎng)穩(wěn)定階段、項(xiàng)目開發(fā)階段和過度建設(shè)階段。P698.住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益。值得注意的是，高檔住宅由于價(jià)格高，收益相對(duì)也大，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。P799.完成項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)選擇和可行性研究之后，房地產(chǎn)開

6、發(fā)就進(jìn)入了實(shí)施階段，而實(shí)施階段最重要的一環(huán)就是獲取土地使用權(quán)。P8510.第四十七條規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回。P9411.國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起30日內(nèi)完成預(yù)審工作，對(duì)符合條件的申請(qǐng)單位，應(yīng)當(dāng)出具建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審報(bào)告，并將預(yù)審報(bào)告和有關(guān)資料抄送有權(quán)批準(zhǔn)用地的人民政府國(guó)土資源行政主管部門。P9712.征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍。

7、P9813.拆遷人在拆遷活動(dòng)中除對(duì)被拆遷房屋的所有人給于補(bǔ)償外，還應(yīng)對(duì)被拆除房屋的使用人給予安置，以切實(shí)保障被拆除房屋使用人的使用權(quán)。P10114.投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠粗略的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確程度控制在30%左右，研究費(fèi)用一般占投資總額的0.2%—1%。P11015.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)20%。P11016.詳細(xì)可行性研究階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在10%，所需費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目的大小不同而

8、有所不同，小型項(xiàng)目約占投資的1%—3%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%—1%。P11017.在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。P11218.敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析中的一種主要方法。P14319.開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程的質(zhì)量監(jiān)督、協(xié)調(diào)和決策，其質(zhì)量管理的主要任務(wù)是編制工程質(zhì)量計(jì)劃、督促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點(diǎn)和工程質(zhì)量檔案管理。P198名詞解釋:1.房地產(chǎn)開發(fā)：是指

9、具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，對(duì)獲取的土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為。P12.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租憑及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。P5廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范

10、圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。3.最大最小后悔值法：是將某個(gè)自然狀態(tài)下的最大收益值定為理想目標(biāo)，如果沒有采取這一理想方案，而采取了其他方案從而使取得的收益減少，就會(huì)感到“后悔”，這樣每個(gè)自然狀態(tài)下的理想最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值，稱為“最大后悔值”。P234.房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)：是指依法注冊(cè)成立、具有一定企業(yè)資質(zhì)并長(zhǎng)期從事專門的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。P375.房地產(chǎn)兼營(yíng)企業(yè)