《房地產開發(fā)與經營》08262重點速記

1、1廣東省高等教育自學考試《房地產開發(fā)與經營》（課程代碼：08262）課本重點內容第1章房地產開發(fā)與經營概述章房地產開發(fā)與經營概述1.1房地產業(yè)及其在國民經濟中的地位和作用特性：固定個別、使用長期、投資大、保值增值、價格易受周圍環(huán)境影響分類：用途居商、形態(tài)中邊、開發(fā)程度生毛地、權屬國集、經營內容房屋服務1.2房地產開發(fā)概述特征：綜合、長期、地域、風險性開發(fā)形式：按對象（土地、房屋、綜合開發(fā)）規(guī)模（單項、成片）區(qū)域性質（舊城改造、新區(qū)開發(fā)）

2、主要參與者：開發(fā)企業(yè)、政府有關部門、承包商、金融和中介機構投資決策分析階段投資決策分析階段：提出開發(fā)設想、項目可行性研究前期準備工作階段前期準備工作階段：為開工建設做好準備，包括集體土地征收、獲得土地使用權、國有土地上房屋征收，勘察設計，資金籌措，三（七）通一平，工程招標等一系列工作。土地使用權取得途徑土地使用權取得途徑：出讓、轉讓、劃撥土地使用權出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議建設實施階段建設實施階段：組織施工、工程監(jiān)理和竣工驗收工作

3、租售及物業(yè)管理階段租售及物業(yè)管理階段：竣工驗收后，通過房屋租售和物業(yè)管理，回收投資，實現利潤。1.3房地產經營概述土地經營途徑：通過土地使用權出讓獲得土地收益、通過稅費方式在土地使用權轉讓、出租及抵押中獲得收益、實行土地年租制房產經營主要方式：出售（現房和預期房）、出租（普通和高檔）、抵押第2章房地產開發(fā)市場調查與細分章房地產開發(fā)市場調查與細分2.1房地產市場調查概述調查特點：內容廣泛、針對性很強、方法多樣、一定局限性調查作用：增強市場

4、競爭能力、滿足市場需求、使營銷決策有針對性、超前性房地產市場調查的程序：確定調查目的→初步調查→調查設計→現場調查→資料整理、統(tǒng)計和分析→撰寫和提交調查報告房地產市場調查內容房地產市場調查內容：環(huán)境、需求、供給、營銷活動調查2.2房地產市場調查的方法調查方法分類：按對象（普查、重點、抽樣）按方法（訪問、觀察、實驗）房地產調查資料收集內容房地產調查資料收集內容：基礎、土地使用法規(guī)、項目基地現狀、交通流量、人文社會經濟、公共設施、商圈、房地

5、產市場景氣、銷售、競爭項目、租金資料等收集途徑：收集途徑：房地產消費者或居民、中間商、銷售廣告、交易促銷活動，交易雙方當事人、各類二手資料房地產市場細分概念：從消費者需求差別出發(fā)，以消費者需求為立足點，根據購買行為差異性，把市場劃分為類似的若干不同購買群體，使企業(yè)從中認得目標市場的過程和策略。這一過程和策略在房地產市場營銷的具體應用。。。2.3房地產市場細分細分原則細分原則：可測量、進入、盈利、行性細分依據：地理、人口、心理、行為細分方

6、法細分方法：單維因素、三維因素、多維因素法第3章房地產開發(fā)項目策劃章房地產開發(fā)項目策劃35.3房地產開發(fā)項目財務評價基本財務報表的編制：現金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產負債表財務盈利能力分析：1.財務內部收益率FIRR2.財務凈現值3.投資回收期4.投資利潤率5.資本金利潤率清償能力分析：1.單利與復利計息2.有效與名義利率3.借款利息的計算方法4.借款償還期的計算5.4房地產開發(fā)項目的不確定分析主要包括：敏感性分析、臨界點分

7、析、概率分析敏感性分析包括敏感性分析包括：單因素和多因素敏感性分析步驟步驟：確定用于敏感性分析的經濟評價指標（內部收益率）→確定不確定性因素可能變得范圍→確定不確定性因素變動時評價指標的相應變動值→找出較為敏感變動因素作進一步分析5.5房地產開發(fā)項目綜合評價概念：從區(qū)域社會經濟發(fā)展的角度，考察房地產項目的效益和費用，評價房地產項目的合理性。包括：綜合盈利能力分析和社會影響分析綜合評價效益：對區(qū)域的經濟貢獻，分直接和間接效益。直接效益：1

8、.出讓、轉讓（土地增值稅）國有土地使用權所得收益2.企業(yè)納稅的稅費3.項目范圍內基礎設施收益如增容費間接效益：增加就業(yè)人口、繁榮地區(qū)、旅游綜合評價的費用：區(qū)域經濟為項目付出的代價，分直接（征地、土地開發(fā)和基礎設施投資、建筑工程和城市配套設施、經營管理費用）和間接費用。社會影響分析：1.就業(yè)效果2.區(qū)域資源配置、技術進步、經濟發(fā)展3.環(huán)境保護和生態(tài)平衡4.節(jié)匯創(chuàng)匯5.節(jié)約合理利用國家資源5.提高文化生活及社會福利6.對遠景發(fā)展的影響5.6

9、可行性研究報告的撰寫基本構成基本構成：封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖編寫要點編寫要點：1.項目總說明、概況2.投資環(huán)境研究、市場研究3.項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目4.規(guī)劃方案及建設條件5.建設方式及進度安排6.投資估算及資金籌借7.項目評估基礎數據的預測和選定8.項目經濟效益評價9.風險分析10.可行性研究的結論第6章房地產用地取得與開發(fā)章房地產用地取得與開發(fā)6.1集體土地征收土地征收特征：公共利益為目的征地權主體是國家標

10、的集體土地強制性土地補償為條件土地征收實行二級審批：國務院（1.基本農田2.外耕地超過35公頃3.其他土地超過70公頃）和省級人民政府審批建設占有土地，涉及農用地轉為建設用地的，應辦理農用地轉用審批手續(xù)。土地征收的補償：1.耕地土地補償費為征收前3年平均年產值610倍2.耕地安置補助費安安置的農業(yè)人口計算，征收前3年46倍。每公頃不得超過前3年平均年產值的15倍。3.土地補償、安置補助（可增加）、青苗補償標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定4.

11、大中水利水電，征收補償移民安置國務院規(guī)定6.2房地產開發(fā)用地取得取得方式：出讓、轉讓、劃撥以及和土地使用權擁有者合作建設用地使用權含義建設用地使用權含義：建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，建設用地使用權人有權利用該土地建造建筑物、構筑物及附屬設施。使用權出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議土地使用權轉讓形式土地使用權轉讓形式：出售、交換、贈與轉讓原則：合同規(guī)定全部權利和義務隨土地使用權同時轉移土地使用權與其地上