稅務(wù)稽查---房地產(chǎn)及建筑業(yè)課件

1、長(zhǎng)春市國(guó)家稅務(wù)局第一稽查局王雅萍,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑業(yè)稅務(wù)稽查,增值稅稽查重點(diǎn)內(nèi)容,一、關(guān)于納稅主體方面 二、關(guān)于銷項(xiàng)稅額方面 三、關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額方面 四、增值稅票證方面,審核分析,案頭審計(jì)及分析：1.所涉稅種---增值稅（營(yíng)改增）、企業(yè)所得稅、消費(fèi)稅2.審核分析財(cái)務(wù)資料---審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表3.審核分析納稅資料---申報(bào)表及附列資料（附表）4.對(duì)比分析---財(cái)務(wù)與申報(bào)、增值稅和企業(yè)所得稅申報(bào),基礎(chǔ)信息表,,房地產(chǎn)開發(fā)

2、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查,一、收集資料，查前分析 二、以案例解析收入方面稅務(wù)稽查應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)環(huán)節(jié)三、以案例解析開發(fā)成本、計(jì)稅成本稅務(wù)稽查應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)環(huán)節(jié),實(shí)地觀察了解企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)情況,到建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地巡視項(xiàng)目的進(jìn)展情況；要注意到企業(yè)的銷售部、工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、人力資源部、檔案等部門，實(shí)地觀察了解企業(yè)各部門的職責(zé)及彼此之間的相關(guān)資料傳遞流程，掌握企業(yè)與財(cái)務(wù)信息有關(guān)的內(nèi)部資料的傳遞和保存方式。實(shí)地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，

3、核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)在之后檢查中企業(yè)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向計(jì)算銷售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對(duì)，尋找差異，并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。,實(shí)地觀察了解企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)情況,調(diào)取售樓處資料，收集銷售臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)

4、資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金額與之后的檢查中的“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì),檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。 調(diào)取開發(fā)項(xiàng)目的《動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況,這樣就

5、可以核實(shí)與之后的檢查中企業(yè)收取的超面積安置收入是否一致。 總結(jié)：收集資料，審核分析，實(shí)地踏查， 確定涉稅疑點(diǎn)------形成檢查預(yù)案,深入企業(yè)檢查,根據(jù)審核分析的涉稅疑點(diǎn)---發(fā)現(xiàn)涉稅環(huán)節(jié)1.查證核實(shí)---申報(bào)表、會(huì)計(jì)資料、其他可采取的查賬方法：審閱法、核對(duì)法；詳查法、抽查 法；順查法、逆查法可采取的調(diào)查方法：觀察法、查詢法、外調(diào)法、盤存法2.確定違法事實(shí)---取證---形成《稅務(wù)稽查底稿》3.

6、數(shù)據(jù)計(jì)算---稽查查補(bǔ)稅款計(jì)算記錄---檢查表4.稅收政策---法律依據(jù)---出具《稅務(wù)稽查報(bào)告》5.整理資料---組卷---錄入系統(tǒng),,2016年，各級(jí)稅務(wù)稽查部門要確保完成稽查堵漏增收任務(wù)，重點(diǎn)關(guān)注金融保險(xiǎn)、投資管理、物流、電力、大型連鎖商業(yè)零售、房地產(chǎn)和建筑安裝等行業(yè)以及高收入個(gè)人，做好稽查選案，強(qiáng)化重點(diǎn)稽查。,2017年稅務(wù)稽查,（一）嚴(yán)厲打擊騙取出口退稅違法行為（紡織、服裝、家具、手機(jī)、黃金等行業(yè)）（二）嚴(yán)厲打擊虛開增值

7、稅專用發(fā)票違法行為（四）開展行業(yè)和區(qū)域性稅收專項(xiàng)整治7.稅務(wù)總局稽查局針對(duì)建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)及交通運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)，統(tǒng)一選取720戶營(yíng)改增行業(yè)虛開案源，下發(fā)各地組織檢查。（六）嚴(yán)厲查處涉稅違法重大案件12.對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)納稅人開展定向稽查，落實(shí)重大案件報(bào)告制度、重大案件督辦管理辦法，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)集中力量查辦一批有影響力、威懾力的涉稅違法重大案件。,相關(guān)政策,國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

8、企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題的公告國(guó)稅函[2010]201號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告,相關(guān)政策,財(cái)稅〔2016〕43號(hào)關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)

9、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知,檢查重點(diǎn)關(guān)注的涉稅環(huán)節(jié)---收入方面,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行檢查，應(yīng)全面檢查各項(xiàng)應(yīng)稅收入的真實(shí)

10、性、完整性。 （一）收入方面：應(yīng)全面檢查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時(shí)性。,檢查營(yíng)業(yè)收入,1.銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。（1）企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》后，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計(jì)入“預(yù)收帳款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。（2）是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬

11、；是否將售房款打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。（3）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬。（4）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬。（5）是否采取包銷低價(jià)開票方式，少計(jì)收入。（與包銷商簽訂一個(gè)價(jià)格較低的包銷合同，按約定的包銷價(jià)格開具發(fā)票，高于包銷價(jià)格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入收入。）（6）收取的定金、違約金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。（

12、7）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，是否應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入。,檢查營(yíng)業(yè)收入,2.按分期收款合同或協(xié)議約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日是否確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入。4.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款

13、到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。5.對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。,檢查營(yíng)業(yè)收入,6.發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)

14、則進(jìn)行稅務(wù)處理。（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，是否未按規(guī)定計(jì)稅。（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。（4）將公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。7.自建住房低價(jià)銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個(gè)人，是否未按市場(chǎng)價(jià)足額申報(bào)

15、納稅。,檢查營(yíng)業(yè)收入,1.房屋出租收入（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否不按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入。（3）以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。2.商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。,除前

16、述部分相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查,1.未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2.產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額與其他項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。3.取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)

17、收入是否未申報(bào)繳納企業(yè)所得稅4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了開發(fā)成本。5.回遷戶的賬務(wù)處理是否符合稅法的規(guī)定。,完工標(biāo)準(zhǔn)的檢查案例,案例一：2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。A公司將該寫字樓預(yù)售給C服裝廠。 （1）10月20日交付購買方C服裝廠使用。 （2）11月10日，A公司將該寫字樓竣工證明材料上報(bào)房地產(chǎn)管

18、理部門備案。 （3）11月20日，A公司取得了該寫字樓的初始產(chǎn)權(quán)證明，結(jié)論：A公司在計(jì)算該寫字樓企業(yè)所得稅時(shí)，完工時(shí)間應(yīng)以10月20日為準(zhǔn)，而不是11月10日，也不是11月20日。,政策依據(jù)：,第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案

19、。(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,國(guó)稅函（2010）201號(hào),國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知成文日期：2010-05-12現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問題，通知如下：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（

20、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。,國(guó)稅函[2009]342號(hào),【標(biāo)　　題】國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確

21、認(rèn)條件的批復(fù)【發(fā)文日期】2009-6-26【文　　號(hào)】國(guó)稅函[2009]342號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)

22、品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。,檢查思路與方法,1.向企業(yè)索取項(xiàng)目竣工備案登記證明，或到建設(shè)主管部門調(diào)閱，核實(shí)項(xiàng)目竣工備案登記時(shí)間2.向銷售部門索取交付使用商品房清單，到物業(yè)公司調(diào)閱物業(yè)交接手續(xù)，或到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看房主是否投入使用3.到房產(chǎn)管理部門調(diào)閱產(chǎn)權(quán)登記情況，核實(shí)該項(xiàng)目是否已經(jīng)履行初始產(chǎn)權(quán)登記，是否有業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)4.到自來水公司、電力等部門核實(shí)是否有收取小區(qū)居民

23、水電費(fèi)記錄，核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品是否實(shí)際投入使用,未完工產(chǎn)品銷售收入檢查,案例二：企業(yè)收取銷售未完工商品房房款，計(jì)入“預(yù)收賬款”，未按規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。,主要書證,1.銷售開發(fā)產(chǎn)品的電子數(shù)據(jù)資料2.2008年—2009年的預(yù)收賬款明細(xì)賬3.相關(guān)的記賬憑證4. 符合完工條件的相關(guān)證明5.2008年度、2009年度企業(yè)所得稅申報(bào)資料,（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額A105010,填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生銷售未完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品結(jié)

24、轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品業(yè)務(wù)，按照稅法的規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整額。注意：銷售（營(yíng)業(yè)）收入如何確定？國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)營(yíng)業(yè)收入確定：A101010第1行（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）+ A105010第1行（視同銷售收入）+第23行（銷售未完工產(chǎn)品的收入）-第27行（銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入）增值稅規(guī)定,政策依據(jù),第六條　企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按

25、以下規(guī)定確認(rèn)：第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。(二)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛

26、利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。,代收款項(xiàng)檢查容易出現(xiàn)的涉稅環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣

27、（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。企業(yè)收取上述款項(xiàng)后，掛賬“其他應(yīng)付款”等往來科目或不入賬。,政策依據(jù),《企業(yè)所得稅法》第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式人各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、

28、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收入；（九）其他收入?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十二條至第二十二條31號(hào)：第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門

29、、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》規(guī)定，企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。會(huì)計(jì)稅法差異及處理：當(dāng)稅法上將代收款作為收入處理時(shí)，上繳代收款作為費(fèi)用處理，在納稅申報(bào)表上調(diào)整不調(diào)賬。,檢查思路與方法,1.審查“其他應(yīng)付款”科目或其他往來科目2.核實(shí)銷售部門及其

30、他部門的收取款項(xiàng)資料，與財(cái)務(wù)入賬情況對(duì)比3.資金方面的相關(guān)證據(jù),以房（物）抵債檢查,案例四：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房頂賬未全額申報(bào)收入。,證據(jù),預(yù)付賬款 原始憑證：收款收據(jù)； 工程合同： 商品房買賣合同；銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票,以房（物）抵債檢查,案例五：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用水泥抵頂工程款，未按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，未申報(bào)增值稅和企業(yè)所得稅。,證據(jù),其他應(yīng)收款－ 明細(xì)賬及相對(duì)應(yīng)的憑證 往來明細(xì)賬及相對(duì)應(yīng)的憑證,以房（物）抵債檢查容易出現(xiàn)的涉

31、稅環(huán)節(jié),1.房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款、貨款、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，以房屋抵頂工程欠款或貸款的本金和利息2.以房屋抵頂銷售公司的銷售費(fèi)用,政策依據(jù),《企業(yè)所得稅法》第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式人各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收入；（九）其他收入?！镀髽I(yè)所

32、得稅法實(shí)施條例》第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。”第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取

33、其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。,視同銷售檢查,案例六：賣精裝房送家電、家俱的處理　銷售房屋贈(zèng)送送家電、家俱，房屋銷售合同價(jià)款100萬元，售房合同中說明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱，家電、家俱的購進(jìn)價(jià)格為10萬元，即其公允價(jià)值為10萬元，房

34、屋的公允價(jià)值可推定為90萬元。房屋成本50萬。,視同銷售檢查容易出現(xiàn)的涉稅環(huán)節(jié),1.以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。2.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。3.將公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。,企業(yè)所得稅的處理,國(guó)稅函[2008]875號(hào)

35、文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 　?。?）借：銀行存款100萬 　　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—房屋90萬 　　　　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—家電家俱10萬 　　（2）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房屋50萬 　　　　　主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—家電家俱10萬 　　　　　　貸：庫存商品 60萬,政策依據(jù),《企業(yè)所得稅法》第六條 企業(yè)以貨幣形式和非

36、貨幣形式人各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收入；（九）其他收入?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院

37、財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。,國(guó)稅函（2008）828號(hào),國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知發(fā)文日期：2008-10-09　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)處置資產(chǎn)的所得稅處理問題通知如下： 　　一、企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。 　?。ㄒ唬?/p>

38、將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品； 　?。ǘ└淖冑Y產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；　?。ㄈ└淖冑Y產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）；　　（四）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；　　（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；　　（六）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途?！　《⑵髽I(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入?！　。ㄒ唬┯糜谑袌?chǎng)推廣或銷售；　?。ǘ┯糜诮浑H應(yīng)酬；　

39、?。ㄈ┯糜诼毠お?jiǎng)勵(lì)或福利；　?。ㄋ模┯糜诠上⒎峙洌弧　。ㄎ澹┯糜趯?duì)外捐贈(zèng)；　　（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途?！　∪?、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時(shí)，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入?！　∷?、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。對(duì)2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。,國(guó)稅函（2010）1

40、48號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知：企業(yè)處置外購資產(chǎn)按購入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入，是指企業(yè)處置該項(xiàng)資產(chǎn)不是以銷售為目的，而是具有代替職工福利等費(fèi)用支出性質(zhì)，且購買后一般在一個(gè)納稅年度內(nèi)處置。國(guó)稅函[2008]875號(hào)第三條、企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。,31號(hào)文件,第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)

41、品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益?！钡谄邨l 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)

42、品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。,總局公告2014年63號(hào),A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》 填報(bào)說明5.第5行“（四）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利視同銷售收入”：填報(bào)發(fā)生將貨物、財(cái)產(chǎn)用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利，會(huì)計(jì)處理不確認(rèn)銷售收

43、入，而稅法規(guī)定確認(rèn)為應(yīng)稅收入的金額。企業(yè)外購資產(chǎn)或服務(wù)不以銷售為目的，用于替代職工福利費(fèi)用支出，且購置后在一個(gè)納稅年度內(nèi)處置的，可以按照購入價(jià)格確認(rèn)視同銷售收入。填列方法同第2行。,檢查思路與方法,1.審查“營(yíng)業(yè)外支出”科目，檢查是否有對(duì)外捐贈(zèng)的資產(chǎn)；是否有有獎(jiǎng)銷售行為2.核實(shí)“應(yīng)付職工薪酬”科目，核查是否有將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎(jiǎng)勵(lì)3.檢查“長(zhǎng)期投資、應(yīng)付股利”等科目，核查是否有將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資、分配給股東或投資者、換取其

44、他非貨幣性資產(chǎn)等,政策依據(jù)---國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào),第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。,政策依據(jù)---國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào),第六條 企業(yè)通過正式簽

45、訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 (三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于

46、實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,政策依據(jù)---國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào),(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：　　1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！?　2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如

47、果銷售合同或 協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售 合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入 的實(shí)現(xiàn)。,政策依據(jù)---國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào),3.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方

48、簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買 方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托 方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分

49、成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,政策依據(jù)---國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào),4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,銀行按揭收入檢查,案例：某檢查組到某單位售房部實(shí)地調(diào)查，通過對(duì)售房部人員詢問，并對(duì)其銷售部微機(jī)進(jìn)行了檢查，取得了詳細(xì)的電子售樓明細(xì)表，證實(shí)了其所

50、開發(fā)項(xiàng)目已售出住宅162戶，并發(fā)現(xiàn)其中按揭貸款售房戶數(shù)75戶。但該單位賬薄中沒有記載按揭貸款銀行劃轉(zhuǎn)的按揭貸款金額。針對(duì)這一問題，檢查人員到按揭貸款銀行進(jìn)行調(diào)查取證，證實(shí)銀行給該單位發(fā)放按揭貸款金額為1549.5萬元。在事實(shí)面前，該單位承認(rèn)少計(jì)了這部分收入。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定：采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收

51、入的實(shí)現(xiàn)。,委托銷售方式的檢查,（一）支付手續(xù)費(fèi)方式 甲房地產(chǎn)公司2007年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。 與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同， A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2009年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務(wù)處理為： 　　借：銀行存款　950萬元 　

52、　　貸：銷售收入　950萬元 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元（支付手續(xù)費(fèi)50萬元不能扣除，應(yīng)由A房屋銷售公司開據(jù)發(fā)票50萬元，作為費(fèi)用列支）。,,（二）視同買斷的方式 注意：買斷的是價(jià)格而不是產(chǎn)權(quán)。B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價(jià)為每平方米4500元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2009年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)

53、5000元。甲公司賬務(wù)處理為： 　　借：銀行存款 900萬元（按買斷價(jià)計(jì)算） 　　　貸：銷售收入 900萬元。 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理：B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元（開發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)大于買斷價(jià)，按照合同價(jià)確認(rèn)收入）。,,（三）超基價(jià)分成方式 C公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2

54、009年9月C公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)5000元。甲公司賬務(wù)處理如下： 　　借：銀行存款　900萬元（按保底價(jià)計(jì)算） 　　　貸：銷售收入　900萬元。 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理：C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×

55、;2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時(shí)根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支。,,（四）包銷方式 D公司采取包銷方式。合同約定：D公司包銷甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2009年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還

56、有300平方米未售出。 甲公司賬務(wù)處理如下：借：銀行存款　765萬元 　貸：銷售收入　765萬元 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理：D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500×（2000＋300）＝1035（萬元）。 包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋

57、賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入之和。,是否有延遲確認(rèn)收入的行為,《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》規(guī)定，銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

58、2009-31第六條　企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。通常房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的條件是：1.辦理了商品房實(shí)物移交手續(xù)。2.取得了買方付款證明。,是否有延遲確認(rèn)收入的行為,稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入比會(huì)計(jì)規(guī)定要提前：（會(huì)計(jì)與稅法差異） 1、2008年后：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售

59、收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件，將會(huì)計(jì)上的“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。2008年后，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，稅法不再考慮開發(fā)產(chǎn)品是否完工，一律確認(rèn)為收入。這樣一來，稅法比會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的時(shí)間更為提前了。 增值稅規(guī)定,,※對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查重點(diǎn)：“預(yù)收賬款”有沒有按稅法的規(guī)定提前確認(rèn)為收入繳稅。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十二條規(guī)定，

60、企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額并入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，期間費(fèi)用以及與此有關(guān)的稅金和附加允許在稅前扣除。預(yù)售房收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)支出的基數(shù)，但在會(huì)計(jì)處理時(shí)，將預(yù)售房收入轉(zhuǎn)為銷售收入的年度，不可以重復(fù)計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)支出的基數(shù)。,預(yù)收的定金、誠意金是否按規(guī)定征稅,一、定金 所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為

61、保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時(shí)，“定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%，定金具有擔(dān)保性質(zhì)。 根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。由于定金簽了合同，就要征

62、收企業(yè)所得稅。 因此，預(yù)收定金必須要交企業(yè)所得稅。,,二、訂金（保證金、誠意金、VIP卡） 訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠

63、意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)。但是，在合同簽訂日之前，此時(shí)企業(yè)所得稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅。訂金、誠意金可以暫時(shí)記在其他應(yīng)付款。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅。簽了合同還把誠意金放在其他應(yīng)付款是錯(cuò)誤的，這也是檢查中重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)。,結(jié)合不同的收入形式，分別審核收入確認(rèn),(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索

64、取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。檢查商品房認(rèn)購書、買賣合同、預(yù)收賬款、收入帳，審查收入是否及時(shí)確認(rèn)(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。檢查買賣合同、預(yù)收賬款、收入帳，審查收入是否及時(shí)確認(rèn)。重點(diǎn)關(guān)注付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首

65、付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。索取合同或到房地局調(diào)閱登記備案的資料，審查其他應(yīng)付款，檢查首付款確認(rèn)收入是否及時(shí)；是否將房款計(jì)入短期借款,結(jié)合不同的收入形式，分別審核收入確認(rèn),(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。檢查收入確認(rèn)是否及時(shí)完整、有

66、無坐扣手續(xù)費(fèi)2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或 協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確

67、認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。核實(shí)合同簽訂方式，合同約定價(jià)格、買斷價(jià)格，核實(shí)收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日。審查開發(fā)企業(yè)支付的分成額，是否從銷售收入中減除。,結(jié)合不同的收入形式，分別審核收入確認(rèn),3.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買 方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開

68、發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托 方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。核實(shí)基價(jià)、合同簽訂方式，核實(shí)收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日。審查開發(fā)企業(yè)支付的分成額，是否從銷售收入中減除。,結(jié)合不同的