房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例

1、1,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案,2,第一部分,一、案例編寫人winwind二、編寫目的 通過本案，使稽查人員掌握對房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運(yùn)用。三、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅 少計(jì)收入 虛假發(fā)票 虛增成本 多列期間費(fèi)用,3,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計(jì)算方法,期間費(fèi)用,1.隱瞞委托代銷收入,2.隱瞞按揭首付款,3.隱瞞違章建

2、筑租金,4,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計(jì)算方法,期間費(fèi)用,4.虛列建安成本,5.虛列材料成本,6.虛列拆遷成本,5,偷稅手段,收入方面,成本方面,成本計(jì)算方法,期間費(fèi)用,7.混淆成本對象,6,偷稅手段,少計(jì)收入,多列成本,成本計(jì)算方法,期間費(fèi)用,8.利息費(fèi)用,9.業(yè)務(wù)招待費(fèi),5種檢查方法,7,8,第一部分,四、基本概念 （一）建筑容積率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在

3、每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。,9,第一部分,（二）樓面地價(jià) 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。,10,第一

4、部分,(三)甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購的方式，稱作甲方供材。,11,第二部分,,案件來源,一,,12,一、案件來源,專項(xiàng)檢查,13,二、納稅人基本情況,,工商注冊、稅務(wù)登記情況,（一）,,企業(yè)經(jīng)營情況,（二）,,14,（一）工商注冊、稅務(wù)登記情況,金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類型

5、：內(nèi)資有限責(zé)任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：國稅部門。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預(yù)售收入35685.13萬元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬元，營業(yè)稅金及附加2337.38萬元。 該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15％,,15,（二）企業(yè)經(jīng)營情況,該公司2003年以186.48萬元每畝的價(jià)格在市中心取得拍賣地塊85.8畝，開發(fā)了兩個項(xiàng)目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬平方米，于

6、2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。2004年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬元，2005年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬元，2006年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬元，二期預(yù)售收入3000萬元。,16,（二）企業(yè)經(jīng)營情況,,,取得拍賣地塊85.8畝開發(fā)了兩個項(xiàng)目,,17,三、案件查處情況,,案頭分析準(zhǔn)備,（一）,,稽查實(shí)施,（二）,,查補(bǔ)稅款計(jì)算,（三）,,18,（一）案頭分析準(zhǔn)備,檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了

7、該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表。對報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項(xiàng)目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。,19,納稅申報(bào)情況,（一）案頭分析準(zhǔn)備,,20,（一）案頭分析準(zhǔn)備,,財(cái)務(wù)費(fèi)用分析,2,21,1.申報(bào)表比率分析（完工項(xiàng)目）,,,,,,收入32685.13萬元,22,2.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析,該企業(yè)2004、2005

8、年利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支1164.68萬元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完工。根據(jù)總局稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。,23,3.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析,該企業(yè)2004、20

9、05年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)255萬元。根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。該問題也需要在查賬階段，取證核實(shí)。,,（二）稽查實(shí)施,調(diào)賬遇阻2007年7月18日，xx市國稅局稽查局開始對金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計(jì)資料于2007年5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀無法提供，并出具了當(dāng)時(shí)消防部門的火災(zāi)事故認(rèn)定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對其財(cái)務(wù)人員就

10、此事件做了訊問筆錄。,24,（二）稽查實(shí)施,被迫交出賬簿Xx市局稽查局業(yè)務(wù)會討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財(cái)務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報(bào)市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤銷售價(jià)格，對該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門強(qiáng)大的壓力下， 2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，xx市局稽查局隨即啟動稽查程序，對其納稅情況進(jìn)行了全面檢查。,25,26,（二）稽查實(shí)施,,成本核查,2,27,1.收入檢查,,側(cè)

11、面突破查出少計(jì)收入,（1）,,巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng),（2）,,現(xiàn)場核查違章建筑收租金,（3）,28,（1）側(cè)面突破 查出少計(jì)收入,營業(yè)費(fèi)用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點(diǎn)，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營業(yè)費(fèi)用－傭金支出”賬簿,29,（２）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng),該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項(xiàng)收入記錄，根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”二是企業(yè)

12、可能存在隱瞞首付款項(xiàng)的情況。,30,（２）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng),經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì)570萬元。而企業(yè)辯稱這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實(shí)了購房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給金海岸公司。從而對該項(xiàng)少記收入問題

13、取得了確鑿證據(jù)。,31,（３）現(xiàn)場核查 違章建筑收租金,為了解樓盤建設(shè)情況，檢查人員來到了項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認(rèn)了將違章建筑出租，收取租金400萬元未申報(bào)納稅的違法事實(shí)。,,32,2.成本核查,33,（1）綜合評估確定檢查突破點(diǎn),34,（2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票,發(fā)

14、票存在疑點(diǎn)： 一是同一時(shí)間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上； 二是發(fā)票上代開機(jī)關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別； 三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過打印格式。 經(jīng)過協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額1450.05萬元。,35,（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票,為擴(kuò)大檢查成果，

15、檢查組對該公司大額支出的成本費(fèi)用項(xiàng)目涉及的發(fā)票進(jìn)行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的貨物銷售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。針對CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項(xiàng)目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)證實(shí)屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)成本1961.28萬元。,是否假票金額均要調(diào)減銷售成本？,36,

16、37,（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議,該企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)2300萬元，檢查人員核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。查實(shí)了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過分?jǐn)傆?jì)算，都市花園一期涉及虛列開發(fā)成本701.11萬元。,38,（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期,房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計(jì)算方法上也作文章呢？帶著

17、這些疑問，檢查人員不辭辛苦，對該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入都市花園一期項(xiàng)目。,39,（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期,根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文件對于計(jì)稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本500萬元。 鑒于一期開發(fā)產(chǎn)品均

18、已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。,40,3.期間費(fèi)用審查,,未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,（1）,,多列業(yè)務(wù)招待費(fèi),（2）,41,（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)2004年初取得了兩年期開發(fā)項(xiàng)目貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息出”1164.68萬元。,42,（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出,根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號文

19、）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出582.34萬元。,43,（2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi),根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階

20、段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì)255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。,,44,（三）查補(bǔ)稅款計(jì)算,由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計(jì)算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計(jì)算查補(bǔ)稅款。 通過計(jì)算，金海岸公司共應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅2246.36萬元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.21萬元。檢查結(jié)果已經(jīng)通報(bào)地

21、稅機(jī)關(guān)，計(jì)算稅款的時(shí)候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。,,,,,,,,45,,46,四、定性處理及依據(jù),,查補(bǔ)稅款及稅罰款,1,發(fā)票罰款,,2,,阻撓檢查行為罰款,3,涉稅案件移送,,4,47,1.查補(bǔ)稅款及稅罰款,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計(jì)888.94萬元。對該單位在稅前多扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待

22、費(fèi)行為造成的少繳企業(yè)所得稅款468.50萬元不定性為偷稅。以上共應(yīng)補(bǔ)繳所得稅款2246.36萬元，罰款827.26萬元，合計(jì)3135.30萬元。,48,1.查補(bǔ)稅款及稅罰款,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。,49,2.發(fā)票罰款,根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行

23、為，責(zé)令限期改正，并處１萬元罰款。,50,3.阻撓檢查行為罰款,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。,51,4.涉稅案件移送,經(jīng)計(jì)算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過1萬元，且偷稅比例達(dá)到應(yīng)繳稅金10%以上比例，根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條、最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第四十九條之規(guī)定及《行政執(zhí)法機(jī)關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條之規(guī)定，X

24、X市國稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機(jī)關(guān)查處。,,52,第三部分,,有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析,一,53,一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析,一事不二罰，是指對行為人的同一個違法行為，不得以同一事實(shí)和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司“虛列成本偷稅”和“取得假發(fā)票”是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非“一事”，可以依照《稅收征管法》和《發(fā)票管理辦法》分別罰款，并不違反“一事不二罰”原則。,54,二、稅務(wù)稽查手

25、段和方法歸納,本案中，檢查人員運(yùn)用了案頭報(bào)表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機(jī)關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運(yùn)用、實(shí)地核查等5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。,55,三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析,（一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。 本案中，地產(chǎn)開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費(fèi)、偽造拆遷協(xié)

26、議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法,通過對本案例的學(xué)習(xí),可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認(rèn)識,增強(qiáng)稽查的針對性。,56,三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析,（二）“真票虛開”難以取證成為房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的難點(diǎn)。 本案中，通過CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”、地稅機(jī)關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實(shí)。在實(shí)踐中，更為常見的是“真票虛開”，即票面形式真實(shí)，而

27、業(yè)務(wù)內(nèi)容虛假。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)3.3%的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了“真票虛開”有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于“真票虛開”難以取證，成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的難點(diǎn)。,57,Thank You !,謝謝！,58,房地產(chǎn)所得稅檢查方法,59,第一部分,清晰的理念 檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒?，取得事半功倍的效?/p>

28、。,60,一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè),因?yàn)閮?nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的。例如：視同銷售、工資、廣告費(fèi)、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法?；閷?shí)踐中，內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。,61,二、區(qū)分已完工項(xiàng)目還是未完工項(xiàng)目,要嚴(yán)格按照稅收政策（國稅發(fā)[2006]31號文件及國稅法[2001]142號文件）規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是否完工，然后再確定重點(diǎn)檢查方向。,62,第二部分,查前準(zhǔn)備,63,一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息,（一）房地產(chǎn)

29、企業(yè)網(wǎng)站查找信息（二）相關(guān)政府部門網(wǎng)站查找信息,64,二、項(xiàng)目所在地實(shí)地查看,因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實(shí)地檢查是有準(zhǔn)備的印證。對該項(xiàng)目有基本的感性認(rèn)識，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項(xiàng)目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤實(shí)際情況，才能結(jié)合財(cái)務(wù)資料，核對稅款繳納的真實(shí)性。,65,三、案頭分析,研究財(cái)務(wù)報(bào)表以及所得稅納稅申報(bào)表。新企業(yè)所得稅申報(bào)表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。,66,第三部分,收入檢查,

30、67,一、售樓處檢查,（一）先以購樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗(yàn)是否有個人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個人卡或賬外賬號。,68,一、售樓處檢查,（二）取得銷控表,69,一、售樓處檢查,（三）及時(shí)亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機(jī)。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報(bào)表及帳簿資料進(jìn)行核對。,70,二、財(cái)務(wù)部門檢查,（一）責(zé)令提供發(fā)票購領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。發(fā)票購領(lǐng)本用以核對該企業(yè)是否提供了全額的發(fā)票。,71,

31、二、財(cái)務(wù)部門檢查,（二）責(zé)令提供蓋著備案章的銷售合同 目前全國很多地方都已經(jīng)實(shí)行銷售合同網(wǎng)上備案，給銷售合同的核查提供了便利。,72,二、財(cái)務(wù)部門檢查,（三）責(zé)令提供銷售臺賬。銷售臺賬是比財(cái)務(wù)賬更加詳細(xì)的銷售情況明細(xì)。,73,三、收入檢查一般方法,（一）查“預(yù)收賬款”科目貸方 看是否有明顯的預(yù)售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類問題的確存在。正宗的預(yù)售收入就是應(yīng)當(dāng)在“預(yù)收賬款”科目反映。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)往往采取

32、預(yù)售銷售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶。,74,三、收入檢查一般方法,（二）查“應(yīng)收賬款”科目 有的企業(yè)不設(shè)“預(yù)收賬款”科目，可以查看“應(yīng)收賬款”科目的貸方。在稽查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項(xiàng)分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。僅將在預(yù)收賬款科目反映的收入申報(bào)納稅。,75,三、收入檢查一般方法,（三）查“其他應(yīng)付款”科目 一般下設(shè)二級科目“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等

33、都屬于預(yù)售收入。 尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問題,76,三、收入檢查一般方法,（四）查是否存在支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用 如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費(fèi)，在06年12月31日的憑證中，列支給中介公司傭金72萬，而該公司僅申報(bào)1800萬收入，隱瞞了另外的1800萬。,77,三、收入檢查一般方法,（五）查應(yīng)繳稅金---應(yīng)繳營業(yè)稅發(fā)生額

34、看是否有申報(bào)營業(yè)稅，而隱瞞所得稅收入問題。可以將應(yīng)繳營業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、利潤表相核對，看是否有對稅務(wù)機(jī)關(guān)隱瞞收入的行為。,78,三、收入檢查一般方法,（六）查“銀行存款”日記賬 看是否有莫名的大筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)入，隱瞞預(yù)售收入。如果有向非金融機(jī)構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的?！笆袌鼋?jīng)濟(jì)社會沒有白吃的午餐”,79,

35、三、收入檢查一般方法,（七）到人民銀行去查看賬號 隨著通過銀行卡支付結(jié)算手段的發(fā)達(dá)，將收入隱瞞在銀行賬號的情況已經(jīng)比較少見。 新動向?yàn)閷㈩A(yù)售收入隱瞞在個人銀行卡上，給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來了很大的難度。,80,三、收入檢查一般方法,（八）核對“銀行對賬單”與“銀行存款日記賬” 可以借助會計(jì)工作，令其作出“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，從而看是否有未入賬的收入項(xiàng)目。,81,三、收入檢查一般方法,（九）到銀行去查按揭款情況 某企業(yè)采

36、取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。,82,三、收入檢查一般方法,（十）到房管局查“銷售合同”情況 房管局可以查的信息有：銷售合同備案情況、初始產(chǎn)權(quán)證明辦理情況、房產(chǎn)證辦理情況，可以有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的收入。 但是這種方法見效的可能效比較小，因?yàn)閷?shí)踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。,83,三、收入檢查一般方法,（十一） 檢查施工單位同房地產(chǎn)公司的款項(xiàng)結(jié)算 1．因施工方延誤工期等原

37、因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計(jì)利潤。 2．工抵房問題。,84,三、收入檢查一般方法,（十二）檢查應(yīng)付款項(xiàng) （1）內(nèi)資企業(yè)超過三年的應(yīng)付未付款項(xiàng)，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（要注意13號令的前置條件） （2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項(xiàng)，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（國稅發(fā)〔1999〕195號文件）,85,三、收入檢查一般方法,（十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項(xiàng)目情況 看是否有企

38、業(yè)財(cái)務(wù)賬目上有明顯的漏項(xiàng)情況。但如果項(xiàng)目在外地，隱瞞項(xiàng)目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。,86,三、收入檢查一般方法,（十四）檢查委托代銷合同以保證稅基的完整 因?yàn)槲写N時(shí)，有時(shí)要按照買斷價(jià)或基價(jià)確認(rèn)收入，而不能按照銷售合同確認(rèn)收入。 當(dāng)銷售價(jià)格小于買斷價(jià)或基價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照買斷價(jià)格或者基價(jià)來處理，而不能按照銷售合同計(jì)稅。此時(shí)要特別注意審查委托代銷合同。,87,三、收入檢查一般方法,（十五）檢查以地?fù)Q房在實(shí)際銷售階段是否納入

39、銷售入。 國稅函〔2002〕172號文件的規(guī)定。,88,第四部分,成本、費(fèi)用檢查,89,一、索取成本相關(guān)資料,索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬。檢查成本項(xiàng)目合同記載內(nèi)容是否相同。將工程決算書同企業(yè)實(shí)際列支的成本進(jìn)行核對。計(jì)算單位工程成本，以驗(yàn)證成本項(xiàng)目是否真實(shí)。,90,二、合法扣稅憑證檢查,（一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)成本科目借方對應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。,91,二、合法扣稅憑證檢查

40、,（二）合法扣稅憑的形式真實(shí)性檢查看原始憑證中所附發(fā)票是否真實(shí)。1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計(jì)入開發(fā)成本情況。2．運(yùn)用ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實(shí)性。3．到地稅機(jī)關(guān)去核實(shí)建安發(fā)票的真實(shí)性。,92,二、合法扣稅憑證檢查,（三）假票檢查新動向 目前很多省份在網(wǎng)上可以驗(yàn)證發(fā)票的真?zhèn)危虼艘恍┕┴浬滩扇“l(fā)票真實(shí)領(lǐng)用，并未開具。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。 以上檢查應(yīng)注意區(qū)分假票列支虛

41、假開發(fā)成本和業(yè)務(wù)真實(shí)而取得虛假發(fā)票問題。兩類問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分處理。,93,二、合法扣稅憑證檢查,（四）檢查真票虛開問題 1．查資金回流，檢查真票虛開。同增值稅專用發(fā)票資金回流同樣的檢查方法。資金流往往反映了業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)。 2．看是否有大額欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點(diǎn)。 3．到開票方去外調(diào)以確認(rèn)對方是否真票虛開。,94,二、合法扣稅憑證檢查,（四）檢查真票虛開問題 4．評估報(bào)告列支成本問題 （1）以土地投資，

42、被投資地產(chǎn)企業(yè)將土地價(jià)值按照評估價(jià)入賬。根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號文件的原則來處理。 （2）自行評估，將土地價(jià)值按照評估以后的價(jià)值入賬。根據(jù)歷史成本原則，財(cái)稅[1997]77號文件，不得列支成本。,95,三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查,（一）檢查是否混淆成本對象例如： 某地產(chǎn)公司共有二期開發(fā)項(xiàng)目，其中第一期已經(jīng)完工銷售，第二期尚處在預(yù)售階段，該企業(yè)將所有地價(jià)款均攤?cè)胍黄?，造成混淆成本對象?96,三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查,（二）檢

43、查是否不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 根據(jù)31號文件規(guī)定銷售成本的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照已售的建筑面積確認(rèn)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部門的成本計(jì)入銷售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。,97,第五部分,項(xiàng)目所在地檢查要點(diǎn),98,第一步,不妨到樓盤所在地“云中漫步”，作用：第一，可以發(fā)現(xiàn)違章建筑，比如某電子城，賬目上只有5層，結(jié)果實(shí)地查看有6層，另外一層用于了出租。,99,第二步,由于人防工程改造的車庫不確權(quán)，因此用于出租、或者出售的車庫，賬目上往往不反映，而檢查

44、車庫的做好辦法是去數(shù)數(shù)。,100,第三步,用房源表去檢查，到底賣了多少套房子，一般來說房子賣與不賣是可以看出來的，例如：可以看是否安裝空調(diào)。,101,第四步,到物業(yè)公司去核對，到底有多少戶入住，到底有多少部車駐扎，進(jìn)行地毯式核對。,102,第六部分,房地產(chǎn)偷稅手法歸納,103,一、隱瞞項(xiàng)目,隱瞞項(xiàng)目偷稅是房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的第一層次手法，可以從五證的辦理情況來核查。,104,二、隱瞞收入、多列成本,采取多種方法以保證收入的完整性以及成本的真