物業(yè)管理中幾個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題的成因及對(duì)策

1、物業(yè)管理中幾個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題的成因及對(duì)策物業(yè)管理自80年代初在我國(guó)深圳、廣州初起步，特別是在90年代小平同志南巡講話后，隨著住房制度改革的不斷深化和在城市建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，物業(yè)管理得到了迅猛發(fā)展，近幾年的發(fā)展更尤為甚。城市住房貨商品化和政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)社會(huì)化都給了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供良好的生存和發(fā)展空間。自1994年建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以來(lái)，全國(guó)5萬(wàn)平米以上的住宅小區(qū)已經(jīng)實(shí)行了物業(yè)管理新體制。目前全國(guó)物業(yè)

2、管理企業(yè)總數(shù)達(dá)2萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過(guò)了200萬(wàn)人。全國(guó)物業(yè)管理覆蓋面占到城市物業(yè)總量的30%，其中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50%以上，深圳等城市超過(guò)了90%。但物業(yè)管理的發(fā)展并不容樂(lè)觀，國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理仍在過(guò)度階段。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公開的商品房投訴數(shù)據(jù)，2001年比2000年投訴量遞增５％，其中物業(yè)管理方面的投訴占了很大比重，去年投訴量比2001年又增加了10％，在一些城市甚至經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)公司暴力對(duì)抗的事件。在這些對(duì)抗中，有的因?yàn)槲飿I(yè)管理

3、權(quán)限的問(wèn)題，有的是管理費(fèi)用的問(wèn)題，有的是管理責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題等。今年9月1日盡管我國(guó)頒布并開始實(shí)施了《物業(yè)管理?xiàng)l例》這部行業(yè)制度法規(guī)，使物業(yè)管理有章可循，但對(duì)解決這些比較辣手的問(wèn)題并沒(méi)有好的辦法。國(guó)內(nèi)的一些新聞媒體對(duì)對(duì)抗事件報(bào)道往往帶有偏民性，則造成物業(yè)管理企業(yè)在法律面前往往處于下風(fēng)。因此私下里，很容易聽到物業(yè)管理人發(fā)出這樣的感慨，“物業(yè)管理真不是人干的活”，更有甚者形容，“男人被磨得沒(méi)脾氣，女人脾氣越磨越大”。在當(dāng)前我國(guó)物權(quán)法律制度和物

4、業(yè)管理行業(yè)均需完善的環(huán)境下，物業(yè)管理有許多說(shuō)不出的苦衷。下面是筆者根據(jù)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和理解對(duì)幾個(gè)常見的難點(diǎn)問(wèn)題作一下探討。一、物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題可能從物業(yè)公司接管小區(qū)的那天起，收費(fèi)難就無(wú)時(shí)無(wú)刻不在困擾著物業(yè)公司的生存和發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市上海，據(jù)向20家管理面積在5萬(wàn)平米以上的商品房小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)了解，正常收費(fèi)達(dá)到80%以上的僅有2家，60%―80%的有10家，有4家的收有人這樣認(rèn)為，業(yè)主不交管理費(fèi)，物業(yè)公司可以起訴業(yè)主，但實(shí)際

5、上委托物業(yè)公司的是業(yè)委會(huì)而不是某個(gè)業(yè)主，這種民事法律關(guān)系根本不能成立。要起訴也只能起訴業(yè)委會(huì)，再由業(yè)委會(huì)起訴業(yè)主。但業(yè)委會(huì)并不具備法人資格，它只是一個(gè)代表性組織，其成員不可能也沒(méi)有能力承擔(dān)民事責(zé)任，若說(shuō)能承擔(dān)法律責(zé)任，在業(yè)委會(huì)這種沒(méi)有報(bào)酬卻要承擔(dān)責(zé)任的事情，誰(shuí)也不愿去做業(yè)主代表。因此出現(xiàn)矛盾，業(yè)委會(huì)可以起訴物業(yè)公司，但物業(yè)公司不能起訴業(yè)委會(huì)。再者，就算物業(yè)企業(yè)起訴拖欠費(fèi)用的業(yè)主勝訴，若這些業(yè)主不按法律判決書支付欠費(fèi)，物業(yè)企業(yè)也無(wú)法追討回

6、來(lái)。這僅僅是一個(gè)業(yè)主，一個(gè)官司，平均一個(gè)5萬(wàn)平米的管理小區(qū)一般至少有30%的住戶拖欠管理費(fèi)用，這將耗去物業(yè)企業(yè)大量的人力、物力、財(cái)力。4物業(yè)服務(wù)不能令業(yè)主滿意。這也是收費(fèi)難的主要原因。滿意是個(gè)很抽象的詞匯，有的業(yè)主滿意，有的業(yè)主不滿意。因此滿意與否，不是某個(gè)業(yè)主說(shuō)了算，這需要業(yè)委會(huì)根據(jù)所簽訂的物業(yè)委托合同里服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。當(dāng)前，對(duì)解決物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，還沒(méi)有一個(gè)非常好的辦法。降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)拖欠管理費(fèi)用業(yè)主采取停水、停電的辦法只

7、會(huì)激化矛盾，不能解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。筆者認(rèn)為對(duì)這個(gè)問(wèn)題的解決一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務(wù)工作，并加強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的宣傳力度，另一方面建議物管區(qū)域所屬地的房地產(chǎn)行政部門成立一個(gè)專職的委員會(huì)，部分業(yè)主欠費(fèi)是對(duì)其他繳費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)，只有業(yè)主在繳清管理費(fèi)后，才可對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不到位等進(jìn)行投訴，并由這個(gè)專職委員會(huì)進(jìn)行議定裁決，若實(shí)屬物業(yè)公司服務(wù)不好，由該委員會(huì)判罰管理公司返還物業(yè)費(fèi)給業(yè)主。二、電梯運(yùn)行收費(fèi)及攤銷的問(wèn)題在電梯運(yùn)行收費(fèi)問(wèn)題上有很大的