6第六章(市場比較法)

1、1.市場法的含義；2.理論依據(jù)；3.使用的估價對象；4.估價需要具備的條件；5.估價步驟及其具體內(nèi)容。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,1,第六章 市場法及其運用,1.市場法的含義 也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱

2、為比準(zhǔn)價格?！　∈袌龇ū举|(zhì)：是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值。結(jié)果直觀且有說服力。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,2,2.市場法的理論依據(jù)　　替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。3.市場法適用的估價對象適用：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓 、商鋪、 標(biāo)準(zhǔn)廠房 、房地產(chǎn)開發(fā)用地。不適用：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少，很少發(fā)生交易，可比性很差。,2024/4/1

3、,Real Estate Appraisal,3,2.市場法的理論依據(jù)　　替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。3.市場法適用的估價對象適用：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓 、商鋪、 標(biāo)準(zhǔn)廠房 、房地產(chǎn)開發(fā)用地。不適用：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少，很少發(fā)生交易，可比性很差。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,4,市場法的其他用途，還可以用于以下項目的求取　　如：房地產(chǎn)市場租金

4、，成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新購建價格，房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分，經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,5,4.市場法估價需要具備的條件　　在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。　 三類修正（將可比實例價格修正到估價對象的狀況下的價值）交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同市場狀況調(diào)

5、整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同）房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同,2024/4/1,Real Estate Appraisal,6,4.市場法操作步驟搜集交易實例搜集大量發(fā)生過交易的房地產(chǎn)及其成交價格、成交日期、付款方式等信息。選取可比實例從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例。對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚恚葱拚杀葘嵗山粌r格分別進行

6、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。求取比準(zhǔn)價格把多個可比實例成交價格經(jīng)過處理得到的多個比準(zhǔn)價值綜合為一個比準(zhǔn)價值。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,7,1.搜集交易實例的必要性　　只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍。,2024/4/1,Re

7、al Estate Appraisal,8,2.搜集交易實例的途徑走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、會計師及房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格等資料。向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料。查閱網(wǎng)站、報刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會等。同行之間相互提供,

8、2024/4/1,Real Estate Appraisal,9,3.搜集交易實例的要求內(nèi)容完整、真實的交易實例可以分為不同的類型制作房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表搜集交易實例的內(nèi)容：交易實例房地產(chǎn)的基本狀況；交易雙方；成交日期；成交價格；付款方式；交易情況；(參考P176表格）4.建立交易實例庫 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實例庫。這是一項基礎(chǔ)性工作，也是形成估價機構(gòu)核心競爭力的重要手段之一。,2024/4

9、/1,Real Estate Appraisal,10,1.選取可比實例的必要性交易實例庫中實例雖多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、估價時點的實例必須進行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例。2.選取可比實例的要求數(shù)量要求：一般選取3-10個可比實例質(zhì)量要求,2024/4/1,Real Estate Appraisal,11,2.選取可比實例的要求質(zhì)量要求：（1）可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地

10、產(chǎn)的類似房地產(chǎn)區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)用途上應(yīng)與估價對象的用途相同 規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，0.5-2倍范圍內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同,2024/4/1,Real Estate Appraisal,12,2.選取可比實例的要求質(zhì)量要求：（2）可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻（3）可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點（4）可比實例

11、的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格注意的其他問題：（1）估價具體對象應(yīng)一致（2）不一致時可采用分配法（3）交易實例較多時一定要選與估價對象最為類似的,2024/4/1,Real Estate Appraisal,13,1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍（1）含有非房地產(chǎn)成分：統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍。可比實例含有非房地產(chǎn)成份，房地產(chǎn)價格＝含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格—非房地產(chǎn)成份的價格（2）帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)：統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍

12、。 可比實例帶有債權(quán)債務(wù)的，房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格—債權(quán)＋債務(wù)估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的，房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格＋債權(quán)—債務(wù),2024/4/1,Real Estate Appraisal,14,1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍（3）房地產(chǎn)實物的范圍不同：統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍。 補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加價和減價。,2024/4/1,Real Estate

13、 Appraisal,15,2.統(tǒng)一付款方式 通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。 例題參看【例6-1】P181,2024/4/1,Real Estate Appraisal,16,3.統(tǒng)一價格單位（1）統(tǒng)一價格表示單位可用總價也可用單價，一般為單價。通常是單位面積的價格（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期市場匯價。但

14、是如果在幣種換算之前已進行了市場狀況調(diào)整（估價時點調(diào)整），則采用估價時點的市場匯價。（3）同一面積內(nèi)涵單位建筑面積下的單價×建筑面積＝套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積＝使用面積下的單價×使用面積面積換算（平方米、公頃、畝、平方英尺）(P183),2024/4/1,Real Estate Appraisal,17,【例6-2】搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200 m2，成交總價80萬元

15、人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，試“建立比較基準(zhǔn)”處理。,1.交易情況修正的含義 將非正常的成交可比實例價格，修正為正常價格。2.成交價格偏離正常市場價格的原因①強迫出售或強迫購買的交易②利害關(guān)系人之間的交易③交易雙方或某一

16、方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易④急于出售或急于購買的交易⑤交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易⑦特殊交易方式的交易⑧交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易⑨受迷信影響的交易,2024/4/1,Real Estate Appraisal,20,3.交易情況修正的方法比率法：可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格差額法：可比實例的成交價格±交易情況修正額=可比實例

17、正常市場價格可比實例成交價格比其正常市場價格高A% 可比實例正常市場價格比其成交價格低A%是不等同的（比較基準(zhǔn)不同）例題　　在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,21,,,例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價格為1500元/m2 ，可比實例價格比正常價格高10%，求可比實例的價格？,可比實例價格=1500*（1+10%）=1650,

18、例如：正常價格比可比實例價格低10%，已知可比實例價格為1650元/m2 ，求正常價格？,可比實例價格=正常價格*（1+10%）,可比實例價格*（1-10%）=正常價格,1650*（1-10%）=1485,,3.交易情況修正的方法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定（與正常價格市場價格相比） 假設(shè)可比實例成交價格比其正常價格高或低的百分率為 時，則有：

19、　 成交價格=正常價格 正常價格=成交價格 交易情況修正系數(shù)為:,2024/4/1,Real Estate Appraisal,23,,4.交易稅費的非正常負(fù)擔(dān)正常成交價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格應(yīng)由賣方繳納的稅費＝正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率正常成交價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格應(yīng)由買方繳納的稅費＝正常成交價格×應(yīng)由買方繳納

20、的稅費比率,2024/4/1,Real Estate Appraisal,24,【例6-1】一宗房產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。,【例6-2】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買

21、方繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。,【例6-3】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。,1.市場狀況調(diào)整含義　　 應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點的價格，這種調(diào)整稱為市

22、場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,28,可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化,2.市場狀況調(diào)整方法 可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在估價時點的價格　　如果從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格漲跌的百分率為±T%，則 交易情況修正系數(shù)為: （1±

23、;T%）,2024/4/1,Real Estate Appraisal,29,可比實例在估價時點的價格=可比實例在其成交日期的價格×（1±T%）,比照對象發(fā)生變化，調(diào)整系數(shù)形式變化。比照基準(zhǔn)是成交日期。即：估價時點價格比成交日期價格漲跌±T%情況。,2.市場狀況調(diào)整方法（1）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法定基價格指數(shù)：以某個固定時期作為基期（作為比較基準(zhǔn)）。環(huán)比價格指數(shù)：以上一時期作為基期。,2024/4/

24、1,Real Estate Appraisal,30,2.市場狀況調(diào)整方法(1)市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整公式,2024/4/1,Real Estate Appraisal,31,在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格×,【例6-4】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。其中

25、某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價格為1800元/m2，試計算修正到2002年10月的價格。,,,,2.市場狀況調(diào)整方法(1)市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整公式,2024/4/1,Real Estate Appraisal,32,,【例6-5】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個月為100）。其中某宗

26、房地產(chǎn)在2006年6月1日的價格為2000元/m2，試計算修正到2006年10月1日的價格。,,2.市場狀況調(diào)整方法(2)市場狀況調(diào)整的價格變動率法逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為,2024/4/1,Real Estate Appraisal,33,,【例6-6】評估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格2005年6月末至

27、2006年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上漲2％。試計算修正到2006年9月的價格。,3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝3658（元/m2）,【例6-8】某個可比實例房地產(chǎn)2006年2月1日的價格為1000美元/ m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年2月1日為1美元＝8.26元人民幣，

28、2006年10月1日為1美元＝8.29元人民幣。試計算修正到2006年10月1日的價格。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,34,1000×8.26×（1+0.2％）8＝8393（元/m2）,2.市場狀況調(diào)整方法(2)市場狀況調(diào)整的價格變動率法期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：,2024/4/1,Real Estate Appraisal,35,1.房地產(chǎn)狀況調(diào)

29、整含義 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。包括區(qū)域因素修正、個別因素修正、權(quán)益因素修正。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,36,房地產(chǎn)狀況調(diào)整思路直接比較間接比較,2024/4/1,Real Estate Appraisal,37,VS,估價對象,可比對象,可比對象,估價對象,標(biāo)準(zhǔn)房,,,VS,可比實例優(yōu)于估價對象：成交價格（-R

30、）可比實例劣于估價對象：成交價格（+R）,,,房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法 假設(shè)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為 時，則有：　 可比實例=估價對象 估價對象=可比實例,2024/4/1,Real Estate Appraisal,38,,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：,1.單個可比實例的比準(zhǔn)價值 比率法下的乘法公式：,2024/4/1,Real

31、 Estate Appraisal,39,比準(zhǔn)價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù),,比準(zhǔn)價格＝可比實例成交價格×,,比準(zhǔn)價格＝,可比實例成交價格,2.最終比準(zhǔn)價值簡單算術(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法中位數(shù)法 眾數(shù)法其他方法P203,2024/4/1,Real Estate Appraisal,40,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,案例1．估

32、價對象概況估價對象房地產(chǎn)為××居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積305.76平方米，建筑面積346.16平方米建筑物層數(shù)為二層。批準(zhǔn)國有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權(quán)年限為50年，從1998年5月起計。2．估價要求需要評估該宗房地產(chǎn)2006年5月的買賣價格。因素條件說明如表3-1所示：,2024/4/1,Real Estate Appraisal,48,,,3．估價過程（1）選擇估價方法

33、 根據(jù)估價對象特點和實際情況，認(rèn)為該類房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓實例較多，適合用市場比較法估價。（2）采用市場比較法進行評估的測算過程 ①市場比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)，其計算公式為：　　　 估價對象房地產(chǎn)價格＝可比實例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②因素選擇 根據(jù)所搜集的資料進行分析，由于××市場近期房地產(chǎn)

34、價格水平比較平衡，因此不需做交易日期修正。,③比較實例選取　 因為估價對象為別墅，分別選取A、B、C三宗別墅房地產(chǎn)作為可比實例分別與估價對象進行比較，求其比準(zhǔn)價格。比較因素及比較因素修正見表3-12和表3-13所示。,,比較因素修正表,,4、將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為該宗房地產(chǎn)的買賣價格（4997.20 + 5005.65 + 5121.67）÷3＝5041.50（元/m2）,本章小結(jié),2024/4/1,Re