房地產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)解析

1、,,房地產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)解析,設(shè)計(jì)管理中心2012年11月,一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系三、設(shè)計(jì)前提條件需求,目錄,總圖和總平面圖的關(guān)系：,總平面圖——總圖的一部分 總圖——規(guī)劃報(bào)建中的“五圖一書(shū)”。 包括現(xiàn)狀圖、用地規(guī)劃圖、道路管線(xiàn)工程規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃 圖、近期建設(shè)規(guī)劃圖及規(guī)劃說(shuō)明書(shū)。 說(shuō)明書(shū)內(nèi)容：現(xiàn)狀條件分析、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思、用地布 局、空間組織和景觀(guān)特色要求等，同時(shí)包

2、含消防專(zhuān)篇等各個(gè) 專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明。,一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目用地 容積率 建筑密度 停車(chē)位 配套指標(biāo),總平面圖的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),用地面積——包括建設(shè)用地面積、城市代征地及飛地,二、指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系,項(xiàng)目用地,其中：城市代征地——根據(jù)有關(guān)規(guī)定代征的公共用地，包括代征綠地及代征道路等,,特別注意：代征地的建設(shè)出資主體及使用主體,,,,,,,,A地塊,A地塊,A’地塊,圖中A’地塊相對(duì)整個(gè)項(xiàng)目屬于飛地

3、。,飛地——屬于同一項(xiàng)目用地但不與主要用地毗鄰的用地,項(xiàng)目用地,特別注意：飛地的可建設(shè)性和相關(guān)指標(biāo),項(xiàng)目建設(shè)用地類(lèi)型：商業(yè)用地、住宅用地、商服用地、酒店、寫(xiě)字樓、辦公用地等,特別注意：商業(yè)用地和商服用地的區(qū)別,商業(yè)用地：用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。商服用地：指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。商服用地大部分屬于出讓土地，土地使用年限為40年。,商服用地——包括商業(yè)用地

4、，金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地，商業(yè)用地只是商服用地的一部分,項(xiàng)目用地,容積率,容積率：指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率,對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，容積率決定了地價(jià)成本在房屋中所占比例 一般情況容積率越高，樓面地價(jià)越低，但產(chǎn)品品質(zhì)可能變低 對(duì)住戶(hù)而言，容積率意味著居住舒適度，一般新區(qū)高層≤3.5 容積率 = 建筑密度 X 平均層數(shù),毛容積率=總的地上建筑面積/總用地面積（含代征地、飛地）,凈容積率=總的地上

5、建筑面積/凈用地面積,容積率,常見(jiàn)產(chǎn)品容積率,獨(dú)立別墅：0.1-0.3 雙拼別墅：0.3-0.4 聯(lián)排別墅：0.4-0.7 多層（4-6層）：0.8-1.2 小高層（11層）：1.5-2.0 高層（18層）：1.8-2.5 高層（32層）：3.0-4.5,同樣的容積率，據(jù)項(xiàng)目定位及要求可以有多種產(chǎn)品組合,北京滟瀾山（聯(lián)排）,青島滟瀾海岸一期（類(lèi)獨(dú)棟）,戶(hù)面積225-300㎡，平均面積252㎡，容積率0

6、.67,戶(hù)面積180-230㎡，平均面積204㎡，容積率0.63,0.6-0.7容積率產(chǎn)品的研究,容積率,,,,容積率≤3.8,容積率,影響容積率的因素——日照、退紅線(xiàn)間距、限高及產(chǎn)品品類(lèi)、單體樓型等,容積率,日照影響,單體樓型,——大進(jìn)深多單元的平面組合對(duì)容積率貢獻(xiàn)大,樓型的選擇大大提高了容積率一棟住宅占到住宅總面積的36%,邊角地塊的有效利用,規(guī)劃少量東西向建筑（用地位置優(yōu)越）,容積率,不平衡使用容積率（拉高拍低），可有效提高產(chǎn)品

7、溢價(jià)及項(xiàng)目總貨值， 做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例強(qiáng)排比較 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提高溢價(jià)空間， 價(jià)格舉例：獨(dú)棟＞聯(lián)排，洋房＞高層 資源利用最大化，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶(hù)型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N(xiāo)售面積,容積率,不平衡使用容積率,,容積率,不平衡使用容積率（拉高拍低），可有效提高產(chǎn)品溢價(jià)及項(xiàng)目總貨值， 做總圖之前要

8、進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例強(qiáng)排比較,,容積率,容積率,運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格 同樣容積率情況下，實(shí)現(xiàn)更高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，產(chǎn)品類(lèi)型的溢價(jià)遠(yuǎn)大于產(chǎn)品本身的溢價(jià) 一樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)更低的總價(jià)區(qū)間,前后下沉式私人花園不但有效的給夾層采光更給住戶(hù)帶來(lái)舒適愜意的活動(dòng)場(chǎng)地。入戶(hù)大堂前采用緩坡的形式，使整個(gè)住宅美觀(guān)大氣。采用這種布局方式，對(duì)首層戶(hù)型可以產(chǎn)生比較大的溢價(jià)空間。,容積率,資源利用最大化，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源

9、戶(hù)型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N(xiāo)售面積,容積率,用足規(guī)劃法規(guī)邊界，變相提高容積率,雙層高陽(yáng)臺(tái) 花架封樓板 閣樓及地下室 裝飾陽(yáng)臺(tái)改房間 假飄窗增加房間面積 設(shè)備板（結(jié)構(gòu)板）變室內(nèi)空間 ……,特別注意：所有偷面積手段報(bào)建圖與給業(yè)主的交樓標(biāo)準(zhǔn)是不同的，必須提前 策劃驗(yàn)收策略及施工先后順序,容積率,雙層高可變空間的利用優(yōu)點(diǎn)

10、：零房間變成兩房，三房變成五房；功能：可以作為家庭娛樂(lè)室、書(shū)房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。,雙層高陽(yáng)臺(tái),此種戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)：1.贈(zèng)送面積比較大2.多增加的面積主要出現(xiàn)在由陽(yáng)臺(tái)圍合而成的室外天井，既不占建筑的體積也不占建筑覆蓋率3.改造后不會(huì)增減陽(yáng)臺(tái)的排水設(shè)備，易于改造,花架封樓板,容積率,閣樓及地下室,容積率,,建筑密度——建筑的基地總面積與用地面積的比率 建筑密度反映整個(gè)項(xiàng)

11、目的親地程度，親地產(chǎn)品具有較高的溢價(jià)能力 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間,建筑密度,對(duì)住宅而言：首層價(jià)值是標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)值的1.5-2倍（可做花園及地下室）對(duì)商業(yè)而言：城市核心：商業(yè)首層價(jià)格/住宅首層價(jià)格=3：1城市近郊：商業(yè)首層價(jià)格/住宅首層價(jià)格=2：1城市遠(yuǎn)郊：商業(yè)首層商業(yè)價(jià)值/住宅首層價(jià)=1.5～2：1,做足沿街商業(yè),建筑密度,商業(yè)步行街，提高項(xiàng)目溢價(jià)的另一途徑,建筑密度,,建筑密度,增加首層住宅數(shù)量，提

12、高項(xiàng)目溢價(jià),首層戶(hù)型（贈(zèng)送私家花園或是贈(zèng)送地下空間）是項(xiàng)目賣(mài)價(jià)最高的戶(hù)型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分。,,,,,,容積率和密度規(guī)定,各類(lèi)建筑密度、容積率上限指標(biāo)——據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》,特別注意：超出規(guī)范要求的指標(biāo)很難正常通過(guò)審批，需付出額外的公關(guān)成本,關(guān)于車(chē)位配比，根據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求：,高端業(yè)態(tài)（別墅、洋房）： 1個(gè)車(chē)位/100㎡低端業(yè)態(tài)（小戶(hù)型）：

13、 0.8車(chē)位/100㎡商業(yè)： 1個(gè)車(chē)位/100㎡酒店： 0.8車(chē)位/100㎡寫(xiě)字樓： 0.7車(chē)位/100㎡,停車(chē)位,車(chē)位經(jīng)營(yíng)的主要問(wèn)題：周轉(zhuǎn)率、

14、利潤(rùn)率,周轉(zhuǎn)率： 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)晚，由于車(chē)位在單體建筑竣工驗(yàn)收后才能銷(xiāo)售，資金回收期長(zhǎng)； 銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，車(chē)位銷(xiāo)售率較低，部分業(yè)主會(huì)選擇租車(chē)位；利潤(rùn)率： 地下車(chē)庫(kù)：對(duì)于住宅，當(dāng)車(chē)庫(kù)售價(jià)超過(guò)12萬(wàn)/個(gè)時(shí)，負(fù)一層車(chē)庫(kù)有利潤(rùn)；當(dāng)車(chē)庫(kù) 售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)/個(gè)時(shí)，負(fù)二層車(chē)庫(kù)有利潤(rùn)； 機(jī)械停車(chē)：無(wú)產(chǎn)權(quán)，適于商業(yè)、酒店等，住宅慎重考慮； 人防車(chē)位：無(wú)產(chǎn)權(quán)，可考慮長(zhǎng)期租賃，提高車(chē)位運(yùn)營(yíng)

15、能力； 地面停車(chē)：投入產(chǎn)出比高，但影響項(xiàng)目品質(zhì)，需結(jié)合設(shè)計(jì)綜合考慮；,停車(chē)位,長(zhǎng)沙桂花城,停車(chē)位,車(chē)位成本——地面車(chē)位的成本：2.5mx5.0mx150元/m2=1875元負(fù)一層車(chē)位成本：30-35㎡x2500元/㎡=7.5-8.75萬(wàn)元負(fù)二層車(chē)位成本：35㎡x3000元/㎡=10.5萬(wàn)元人防車(chē)位的成本：40㎡x3500元/㎡=14萬(wàn)元車(chē)位運(yùn)營(yíng)——地面車(chē)位租賃：150元/月 X 12=1800元/年人防車(chē)位租賃

16、：300元/月 X 12=3600元/年,融資問(wèn)題：對(duì)于西安地區(qū)而言，可售的這部分車(chē)庫(kù)，大產(chǎn)權(quán)是在開(kāi) 發(fā)商手中，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的車(chē)主只有使用權(quán)，這樣開(kāi)發(fā)商可以向銀行抵押，以便繼續(xù)融資。子母車(chē)位：西安暫時(shí)不認(rèn)，有的地區(qū)算1.5個(gè)車(chē)位。（對(duì)于地下室空間的利用及銷(xiāo)售非常有利）微型車(chē)位：大興區(qū)認(rèn)10%，需提前溝通。重慶可達(dá)到30%。,停車(chē)位,車(chē)位的其他問(wèn)題,在設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)微車(chē)位和小車(chē)位有明確的尺寸規(guī)定：垂直停車(chē)：2400x5300

17、（?。?，2200x4500（微）平行停車(chē)：2400x6000（小），2200x5500（微）,在實(shí)際的設(shè)計(jì)中，可以采用小車(chē)位+微車(chē)位的組合方式，可以利用好柱網(wǎng)和邊角空間。但是對(duì)微車(chē)位的數(shù)量在前期需要和規(guī)劃局協(xié)商而定。,停車(chē)位,小車(chē)位應(yīng)用案例,停車(chē)位,子母車(chē)位應(yīng)用案例,停車(chē)位,車(chē)戶(hù)比——車(chē)戶(hù)比高對(duì)住宅銷(xiāo)售有利，對(duì)車(chē)位銷(xiāo)售不利一般規(guī)律： 首置首改項(xiàng)目，或低成本低利潤(rùn)項(xiàng)目，車(chē)位數(shù)只要滿(mǎn)足政府報(bào)建和驗(yàn) 收要求的最低限

18、； 盡量多做一些露天車(chē)位，減少地下二層車(chē)位，充分利用人防面積，控制 每個(gè)車(chē)位的面積，降低成本。 對(duì)于高端項(xiàng)目，車(chē)位的利潤(rùn)較高，車(chē)位需求相對(duì)較高，車(chē)位數(shù)以營(yíng)銷(xiāo)需 求為準(zhǔn)。盡量多做一些有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位。,,停車(chē)位,車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——地面車(chē)庫(kù),停車(chē)位,車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——停車(chē)橋,,,,停車(chē)位,車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——地面停車(chē),配套,居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（配套公建）包括： 教育 醫(yī)療、金融

19、郵電、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)服務(wù) 文化體育 行政管理 市政公用,示范區(qū)（戶(hù)型、景觀(guān)、裝修）決定項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的單價(jià)項(xiàng)目配套情況決定價(jià)格上升的斜率,公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（㎡/千人）,居住區(qū)按居住戶(hù)數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)。,,配套,教育配套——屬于單獨(dú)用地，一般應(yīng)移交給教育部門(mén)，但現(xiàn)在比較多的操作模式為開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)，自己招商引資。這樣的操作模式，開(kāi)發(fā)商還是有一小部分的利潤(rùn)的。在項(xiàng)目談判階段，盡量降低學(xué)校規(guī)模；在

20、規(guī)模相同的條件下，盡量降低面積（建筑面積及用地面積）。,根據(jù)陜西省《城市新建居住區(qū)配套規(guī)劃建設(shè)幼兒園、小學(xué)的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：在達(dá)到必須建設(shè)幼兒園、小學(xué)的小區(qū)內(nèi)，本著“誰(shuí)開(kāi)發(fā)建設(shè)、誰(shuí)完善配套”的原則，開(kāi)發(fā)商在縣級(jí)教育行政部門(mén)的統(tǒng)一規(guī)劃下，設(shè)計(jì)居住區(qū)幼兒園、小學(xué)建設(shè)方案，經(jīng)有關(guān)部門(mén)審定同意后組織實(shí)施。在竣工驗(yàn)收合格并取得配套設(shè)施建設(shè)合同履行確認(rèn)證明后，應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)向縣級(jí)教育行政部門(mén)完成移交手續(xù)。并且開(kāi)發(fā)商依法承擔(dān)教育配套設(shè)施移交后的保修責(zé)任

21、。,配套,金融郵電、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等——可以在前期與政府討論，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)等。但是把其歸于裙房商業(yè)之中，這樣開(kāi)發(fā)商可以擁有這些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招商來(lái)滿(mǎn)足政府驗(yàn)收的要求。,配套,行政管理——物業(yè)管理用房包括三個(gè)大的部分：物業(yè)辦公、員工宿舍、員工餐廳及物業(yè)倉(cāng)庫(kù)。,物業(yè)辦公用房主要包括：客戶(hù)服務(wù)區(qū)、財(cái)務(wù)收費(fèi)區(qū)、辦公區(qū)、保潔區(qū)等。此部分用房一般是放在地上區(qū)域，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模約100-300㎡。地上部分一般只設(shè)財(cái)務(wù)收費(fèi)

22、及客戶(hù)服務(wù)區(qū)，其他服務(wù)性辦公用房盡量放在地下室，提高可售比。,員工宿舍及員工餐廳盡量設(shè)在地下室，不占用容積率，同時(shí)考慮下沉庭院，提高使用舒適度。,配套,配套,文化體育配套會(huì)所是帶特定功能的商業(yè)，一般宜沿街布置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)?？倛D報(bào)建時(shí)，會(huì)所要注明為商業(yè)用房,,,,,配套盡量用非容積率面積實(shí)現(xiàn),配套,,配套盡量用非容積率面積實(shí)現(xiàn),配套,三、設(shè)計(jì)前提條件需求,設(shè)計(jì)所需前提條件：1.拓展部：用地指標(biāo)、周邊情況、合作方的特殊要求；2.

23、前期部：規(guī)劃要求、市政條件、現(xiàn)狀地形圖、水文資料、市政開(kāi)口；3.營(yíng)銷(xiāo)部：產(chǎn)品類(lèi)型及面積配比、客戶(hù)價(jià)值關(guān)注點(diǎn)及排序、推盤(pán)節(jié)奏及相關(guān)貨量；4.物業(yè)部：物業(yè)用房面積、管理方案（規(guī)劃階段共同協(xié)商）；5.實(shí)業(yè)公司（城改項(xiàng)目）：項(xiàng)目階段、與村民的合作協(xié)議（車(chē)位數(shù)、物業(yè)管理模式、 戶(hù)型及戶(hù)型面積要求等）；6.商業(yè)管理公司：產(chǎn)品定位、商業(yè)管理模式等。,客戶(hù)關(guān)注度,高,低,,安全性,景觀(guān),私密性,朝向,噪音,舉例——營(yíng)銷(xiāo)前提客戶(hù)價(jià)值關(guān)注

24、點(diǎn)及其排序,設(shè)計(jì)前提,價(jià)值排序及要點(diǎn)：1、公共空間：主要關(guān)注：園林、入口、通道、大堂、樓梯間2、外立面及風(fēng)格：3、內(nèi)配套設(shè)施：會(huì)所、幼兒園、小型超市4、戶(hù)型：關(guān)注依次為客廳，主臥，主臥衛(wèi)生間，廚房，次臥多為雙套房；主衛(wèi)加衣帽間面積適當(dāng)大，一般達(dá)到15-20㎡；設(shè)置多功能房（可做書(shū)房、琴房、視聽(tīng)室）；多采用大陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)、入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)；多休憩廳（各活動(dòng)區(qū)間私密性加強(qiáng)）；景觀(guān)廚衛(wèi)；工人房采光通風(fēng)好同時(shí)面積增大；