房地產(chǎn)畢業(yè)設計

1、<p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　1 總論1</b></p><p>　　1.1 項目提出的背景1</p><p>　　1.2 項目可行性研究的依據(jù)1</p><p>　　1.3 項目概況2</p><p>　　1.4 項目開發(fā)

2、建設的預期目標4</p><p>　　1.5 項目開發(fā)建設條件5</p><p>　　1.6 項目投資估算5</p><p>　　1.7 項目進度計劃5</p><p>　　1.8 結(jié)論及建議5</p><p>　　2 市場分析與預測6</p><p>　　2.1鄭州房地產(chǎn)市場特點

3、分析6</p><p>　　2.2鄭州房地產(chǎn)市場運行情況分析7</p><p>　　2.3購買力分析8</p><p>　　2.4鄭州房地產(chǎn)市場的展望10</p><p>　　2.5 SWOT分析11</p><p>　　3 建設條件12</p><p>　　3.1 開發(fā)項目用地狀

4、況12</p><p>　　3.2資源供給及外部協(xié)作條件12</p><p>　　4 規(guī)劃設計方案13</p><p>　　4.1 規(guī)劃設計方案的指導思想13</p><p>　　4.2 規(guī)劃設計方案的原則13</p><p>　　4.3 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案14</p><p>

5、;　　5 項目組織機構(gòu)及運行機制18</p><p>　　5.1項目組織機構(gòu)18</p><p>　　5.2運行機制19</p><p>　　6 項目實施進度20</p><p><b>　　7 營銷方案20</b></p><p>　　7.1項目定位20</p>&

6、lt;p>　　7.2 營銷方式與策略23</p><p>　　7.3 租售計劃25</p><p>　　8 投資估算及資金籌措25</p><p>　　8.1 項目建設的投資估算25</p><p>　　8.2資金籌措與使用計劃26</p><p>　　9 財務評價26</p>&

7、lt;p>　　9.1盈利能力分析26</p><p>　　9.2償債能力分析財務評價27</p><p>　　9.3盈虧平衡分析27</p><p>　　9.4敏感性分析28</p><p>　　9.5財務評價結(jié)論28</p><p>　　10 風險分析28</p><p>

8、　　11 存在的問題及建議29</p><p>　　12 附表與附圖30</p><p><b>　　結(jié)論31</b></p><p><b>　　致謝 32</b></p><p><b>　　參考文獻33</b></p><p><

9、;b>　　附表1總投資估算表</b></p><p>　　附表2項目進度計劃表</p><p><b>　　附表3資金投入表</b></p><p><b>　　附表4收入估算表</b></p><p><b>　　附表5利潤分配表</b></p>

10、<p><b>　　附表6還本付息表</b></p><p>　　附表7銷售稅金及附加估算表</p><p>　　附表8資金來源運用表</p><p>　　附表9全部投資凈現(xiàn)金流量表</p><p>　　附表10資本金流量表</p><p>　　附表11項目總投資使用計劃與資金籌措表

11、</p><p>　　附圖1綠城新景平面布置圖</p><p><b>　　1 總論</b></p><p>　　1.1 項目提出的背景</p><p><b>　　1.1.1政策環(huán)境</b></p><p>　　中央經(jīng)濟工作會議提出了涉及房地產(chǎn)業(yè)的政策方針總共有三個方面：

12、一是進一步推進房產(chǎn)稅改革試點；二是抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作；三是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。同時，把調(diào)控目標由“遏制房價過快上漲”正式升級為“促進房價合理回歸”，這是中央首次提出帶有壓低房價的調(diào)控策略。因此，2012年嚴控房地產(chǎn)的政策環(huán)境仍將維持。</p><p><b>　　1.1.2經(jīng)濟環(huán)境</b></p><p>　　2011年12月14日，中央

13、經(jīng)濟工作會議召開，指出2012年的經(jīng)濟社會發(fā)展要突出把握好穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)。要繼續(xù)積極的實施穩(wěn)健的貨幣政策和財政政策，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，保持宏觀經(jīng)濟政策和物價總水平的基本穩(wěn)定。要著力擴大內(nèi)需，特別是消費需求，合理增加城鄉(xiāng)居民特別是低收入群眾收入。宏觀經(jīng)濟的持續(xù)較快發(fā)展，為居民收入的穩(wěn)定增長提供了有力的保障，這將進一步增強居民的購買力，也為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的支撐。</p><p><

14、b>　　1.1.3資金環(huán)境</b></p><p>　　2011年，央行連續(xù)多次加息和上調(diào)存款準備金率，在流動性趨緊的情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的難度增加。同時，銷售低迷也使得房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金放緩。雖然11月底，存款準備金率三年來首次下調(diào)，中共中央政治局會議也提出實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但在2012年初召開的中央金融工作會議沒有提出針對房地產(chǎn)的政策，因此2012年房地產(chǎn)行業(yè)的

15、融資情況仍不容樂觀。并且住建部12月23日表示，2012年要嚴格的實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民合理的購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，預計2012年針對剛需購房的按揭貸款政策會比去年寬松。</p><p>　　1.2 項目可行性研究的依據(jù)</p><p>　　(1)《鄭州城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》</p><p>　　(2)《鄭州市規(guī)劃管理條例》&l

16、t;/p><p>　　(3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》</p><p>　　(4)《工程建設標準強制性條文》</p><p>　　(5)《住宅建筑設計標準》</p><p>　　(6)《鄭州市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設計條件》</p><p>　　(7)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》</p><p>

17、;　　(8)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》</p><p>　　(9)《鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度管理辦法》</p><p>　　(10)《投資項目評估方法與實務》</p><p>　　(11)《鄭州城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》</p><p>　　(12)鄭州市商品房銷售管理辦法</p><p>　　(13)《住

18、宅設計規(guī)范》</p><p>　　(14)《鄭州市城市規(guī)劃建筑管理技術(shù)規(guī)定》</p><p>　　(15)《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》</p><p>　　(16)《建筑設計防火規(guī)范》</p><p>　　(17)《鄭州市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則</p><p>　　(18)最新《河南省工程建設其它

19、費用定額》</p><p>　　(19)最新《河南省建筑工程綜合概預算定額》</p><p><b>　　(20)規(guī)劃紅線圖</b></p><p>　　(21)全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額</p><p><b>　　1.3 項目概況</b></p><p>　　項目名稱為“綠

20、景新城”。項目建設地點在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)牡丹路與月季路交匯口201畝及雪松路128畝范圍內(nèi)承建。項目總建筑面積約50萬平方米,鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu),擬分三期建設。</p><p>　　開發(fā)商：河南金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司</p><p><b>　　公司法人：劉建宏</b></p><p>　　注冊資本：1億元人民幣</p>&l

21、t;p>　　房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級：一級</p><p>　　公司地址：鄭州市嵩山路與中原路交叉口往南第一個十字路口，再向北200米，路西，金基王朝項目部</p><p>　　河南省鄭州市金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1992年，是一個橫跨地產(chǎn)、商業(yè)、能源等多行業(yè)的現(xiàn)代化企業(yè)。注冊資金一個億，具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集科技開發(fā)、融資擔保、工程監(jiān)理、造價咨詢、裝修

22、裝飾等多家企業(yè)為一體的綜合經(jīng)濟實體?，F(xiàn)有職工256人，其中享受國務院特殊津貼和中高級技術(shù)職稱的各類專家86人。公司內(nèi)設財務部、工程部、造價部、開發(fā)部、營銷部、綜合部等多個部室。公司圍繞市政府下達的文件精神，加快舊城改造建設，從改善居民人居環(huán)境、改變市容市貌入手，堅持以市場為導向，牢固樹立“用戶第一、質(zhì)量第一、信譽第一”的經(jīng)營宗旨，以合理的價格、完善的設計、優(yōu)良的服務，為鄭州的建設、為鄭州的人民營造一個溫馨家園，做出自己的貢獻！</

23、p><p>　　“綠景新城”是以“綠色創(chuàng)新”為主題，“環(huán)保舒適”為核心的高層高檔小區(qū)。</p><p>　　“綠景新城”規(guī)劃總用地面積為329畝，即219334.43平方米，分為牡丹路與月季路交匯口201畝(134000.67平方米）及雪松路128畝（85333.76平方米）兩塊，道路面積16600.66平方米，產(chǎn)權(quán)年限為70年，容積率為2.1，綠化率為40%，地塊性質(zhì)為住宅用地，建筑類型以高

24、層為主，戶型分為兩室一廳、兩室兩廳和三室兩廳，以兩室兩廳戶型為主，南北通透，戶型建筑面積在60-140平米之間，裝修狀況以毛坯房為主。該項目北臨連霍高速和月季街，南通蓮花街，西接雪松路，東到銀杏路，并與河南工業(yè)大學蓮花街校區(qū)相鄰。</p><p>　　該地塊地處鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。</p><p><b>　　1.3.1地理環(huán)境</b></p>&l

25、t;p>　　高新區(qū)位于鄭州市西北部，北接邙山，南臨西流湖，東連環(huán)城快速公路，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心大約12公里，南距310國道約為兩公里，北鄰連霍高速，距新建的鄭州國際航空港大約30公里，有優(yōu)越的對外交通條件。</p><p><b>　　1.3.2人文環(huán)境</b></p><p>　　高新區(qū)的空氣質(zhì)量、水質(zhì)上乘，規(guī)劃面積約為70平方公里，建成區(qū)面積30多平方

26、公里，總?cè)丝谟?0多萬，技術(shù)人才居全省第一，是河南省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。</p><p><b>　　1.3.3交通出行</b></p><p>　　軌道交通1號線西起高新區(qū)的河南工業(yè)大學，科學大道、蓮花街、瑞達路、雪松路、長椿路等四通八達，能夠快速方便的與外界聯(lián)系，交通便利。地鐵開通后，從鄭州西區(qū)到東區(qū)只需20多分鐘時間。地鐵拉近了鄭州東、西時空的距離，讓一

27、度默默無聲的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)變得炙手可熱。農(nóng)業(yè)西路、化工路、桐柏路的打通拓寬等工程的日益完善，使西區(qū)的地產(chǎn)顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間。</p><p>　　1.3.4公共配套設施</p><p>　　高新區(qū)成立以來，匯集了河南工業(yè)大學、鄭州大學、解放軍信息工程大學、鄭州輕工業(yè)學院等河南省一流的大學，具有強大的工科、醫(yī)科、IT產(chǎn)業(yè)等研發(fā)力量。</p><p>　　1.4 項目

28、開發(fā)建設的預期目標</p><p>　　具體項目開發(fā)建設目標見表1-1。</p><p>　　表1-1項目開發(fā)建設目標</p><p>　　1.5 項目開發(fā)建設條件</p><p>　?。?）已簽訂“國有土地使用權(quán)出讓合同” ； </p><p>　?。?）土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付；</p>

29、<p>　　（3）項目已取得當?shù)卣嘘P(guān)領導和部門的肯定，并已取得同意立項的批復文件；</p><p>　　（4）項目市場調(diào)查和營銷籌劃工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果；</p><p>　　（5）已開始進行項目前期的論證分析及立項工作；</p><p>　?。?）項目建設資金已經(jīng)準備到位；</p><p>　?。?）項目前期各項

30、審批手續(xù)基本到位。</p><p>　　1.6 項目投資估算</p><p>　　本項目總的開發(fā)成本為156100.52萬元，其中土地成本42770.00萬元，前期工程費用5366.99萬元，基礎設施費3790.76萬元，綠化費118.44萬元，建安成本61728.80萬元，不可預見費1037.87萬元，管理費524.12萬元，財務費用8428.87萬元，財務費用15257.46萬元，銷售

31、費用13870.42萬元。</p><p>　　具體數(shù)據(jù)見附表1項目總投資估算表。表中收費標準與計價方法是根據(jù)《河南省工程建設其它費用定額》、《河南省建筑工程綜合概預算定額》、《河南建設工程收費標準》以及《全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額》</p><p>　　1.7 項目進度計劃</p><p>　　計劃工期：9層為360日歷天，18層為480日歷天。項目分三期完成，20

32、12年9月至12月立項申請及審批手續(xù)辦理、設計、施工手續(xù)辦理、招標等前期工作，2013年1月1日開工，一期工程2014年4月30日完工；二期工程2015年8月31日完工；三期2016年12月31日完工并完成竣工驗收。</p><p><b>　　1.8 結(jié)論及建議</b></p><p>　　本項目屬于住宅類建設項目，符合國家的有關(guān)政策，符合河南省房地產(chǎn)發(fā)展方向，能夠

33、得到國家有關(guān)政策的扶持。隨著高新區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的日益提高，人們對房地產(chǎn)的需求量還會日益增加，銷售市場廣闊。</p><p>　　本項目建設單位河南金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實力雄厚，這樣可以大大的降低風險，提高項目質(zhì)量，降低建設成本。此外，本項目建設地的勞動力資源充足且便宜，對降低建設成本非常有利。要節(jié)省建設資金，堅持以質(zhì)量領先的市場策略，在切實保證工程質(zhì)量的前提下保證工程進度，確保工程按時完工。項目開發(fā)

34、的各個階段都要特別注意邀請有實力，信譽度高，口碑好的合作伙伴，從而大大增強承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務能力。</p><p>　　綜上所述，本項目銷售市場廣闊，建設手段和技術(shù)先進成熟，經(jīng)濟效益和社會效益都較為顯著。因此，本項目是可行的。建議有關(guān)部門及銀行對本項目予以充分重視，并給予積極支持，使之早日建成，早日投入使用，早日解決廣大人民的住房問題。</p><p>　　2 市場分析與預

35、測</p><p>　　2.1鄭州房地產(chǎn)市場特點分析</p><p>　　2.1.1商品房銷售持續(xù)走低</p><p>　　一方面，由于2009年、2010年鄭州市區(qū)商品房銷售面積都超過千萬，部分消費者出現(xiàn)了搶購等非理性購房行為，提前透支了部分需求。另一方面，限購令實施后，購房人群受到了一定限制；同時，不斷收緊的信貸政策也使購房門檻提高，從一定程度上影響了銷售量。2

36、011年4季度各月份市區(qū)商品房銷售量同比降幅分別為37.24%、53.77%、53.24%，銷售持續(xù)走低。</p><p>　　2.1.2商品住宅價格緩慢回落</p><p>　　從月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2011年12月份市區(qū)商品住宅銷售均價為6010元/平方米，較年初的1月份下降649元/平方米。隨著調(diào)控的深入，4 季度商品住宅價格走勢平緩并呈逐步回落的態(tài)勢，從國家統(tǒng)計局已公布的70個大中城

37、市住宅銷售價格指數(shù)來看，10-11月份，鄭州市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別為0.0%和-0.3%。</p><p>　　2.1.3商品房存量增加明顯</p><p>　　2011年，在供大于求、交易萎縮的情況下，商品房累計可售面積不斷增加。截止12月底，市區(qū)商品房累計可售面積較2010年底增加 289.27萬平方米，其中商品住房可售面積增加162.85萬平方米。若按2011年商品房和商

38、品住房月度銷售均值計算，目前鄭州市區(qū)商品房待售面積可銷12個月，商品住房可銷9.2個月。從庫存結(jié)構(gòu)看，非住宅的累計可售面積達到279.51萬平方米，占到商品房待售量的42.37%，無論是數(shù)量還是比重都比較大。</p><p>　　2.1.4商品住房供應結(jié)構(gòu)趨于合理</p><p>　　2011年4季度，全市商品房投放面積超出銷售面積98.28萬平方米，供求比為1.45:1，市場仍呈現(xiàn)供大于

39、求。從商品住房的供應結(jié)構(gòu)上看，90平方米以下商品住房投放5996套，占到4季度商品住房投放總套數(shù)的51.39%；其中，60-90平方米的商品住房投放占43.34%，同比提高7.19個百分點，60平方米以下的商品住房占8.06%，同比降低5.03個百分點，說明在限購限貸、剛性需求占據(jù)主流的形勢下，開發(fā)商增加了更適合自住性需求的產(chǎn)品供應量，鄭州商品房供應結(jié)構(gòu)正趨于合理。</p><p>　　2011年高新區(qū)的商品房供

40、應量達到了188萬多平方米，高新區(qū)板塊地產(chǎn)迅速崛起。新出臺的限購令并沒有限制高新區(qū)，這對于高新區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是一次很好機遇。</p><p>　　隨著以河南新合鑫置業(yè)有限公司、河南新世家置業(yè)、鄭州市基正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鄭州澤龍置業(yè)有限公司為代表的一批品牌開發(fā)商的進駐，高新區(qū)實現(xiàn)了由科技地產(chǎn)向人居地產(chǎn)的快速轉(zhuǎn)變。</p><p>　　2.2鄭州房地產(chǎn)市場運行情況分析</p>

41、;<p>　　2011年12月份的鄭州商品房住宅均價為6010元/平米。鄭州樓市在受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，鄭州市區(qū)的商品房住宅銷售均價也出現(xiàn)平緩回落的跡象。有分析指出，目前鄭州商品房庫存量可維持大概1年的時間。</p><p>　　2011年4季度，隨著房地產(chǎn)調(diào)控成效的逐步顯現(xiàn)，鄭州市投機投資性需求得到進一步抑制，房價平緩回落，鄭州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施達到了預期的效果。</p><

42、;p>　　2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資情況</p><p>　　2011年，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資923.6億元，同比增長19.2%，增速較前3季度回落11.4個百分點；其中，住宅開發(fā)投資完成 627.3億元，同比增長12.9%。全市商品房新開工面積1790.6萬平方米，同比下降1.2%；其中，商品住房新開工面積1300.0萬平方米，同比下降1.1%。</p><p>　　2.2.2

43、商品房投放情況</p><p>　　2011年4季度，全市商品房投放面積為315.62萬平方米，同比下降21.76%；其中，商品住房投放面積為227.14萬平方米，同比下降31.48%。市區(qū)商品房投放面積為198.14萬平方米，同比下降23.94%；其中，商品住房投放面積為115.82萬平方米，同比下降 45.61%。</p><p>　　2.2.3商品房銷售情況</p>&

44、lt;p>　　2011年4季度，全市商品房銷售面積為217.34萬平方米，同比下降49.55 %；其中，商品住房銷售面積為171.59萬平方米，同比下降53.94%。商品房銷售均價為6594元/平方米，其中，商品住房銷售均價為5349元 /平方米。市區(qū)商品房銷售面積為162.26萬平方米，同比下降48.84%；其中，商品住房銷售面積為118.83萬平方米，同比下降55.91%。市區(qū)商品房銷售均價為7686元/平方米，其中，商品住房

45、銷售均價為6265元/平方米。</p><p>　　2.2.4商品房累計可售情況</p><p>　　截止2011年底，市區(qū)商品房累計可售面積659.66萬平方米，同比增長78.09%；其中，商品住房累計可售面積380.15萬平方米，同比增長74.94%。</p><p><b>　　2.3購買力分析</b></p><p&

46、gt;　　以收入水平為參照，可以大致把客戶階層分類如圖2-1。</p><p><b>　　圖2-1</b></p><p>　　經(jīng)濟實力決定購買能力，因此，中高端客戶階層是購房的主力。</p><p>　　家庭的儲蓄率和家庭過去的年收入相關(guān)。整個市場的儲蓄率除了和過去的收入有關(guān)外，還和貧富差距有關(guān)。貧富差距越大，社會儲蓄率就會越大。</

47、p><p>　　房地產(chǎn)消費能力由財產(chǎn)決定，而不是未來收入。財產(chǎn)由外部注入或以前儲蓄累計。貧富差距的加劇加大了房地產(chǎn)的購買能力。同時，自身積累的消費能力主要是可持續(xù)的消費能力，外部注入是周期性消費能力，也可以說是泡沫部分。周期性消費能力對可持續(xù)性消費能力具有很強的擠出效應，向右下傾斜的陡峭的曲線。</p><p>　　鄭州市去年的住宅成交價格5000~6000元/平方米是當前商品房的主力價格范圍

48、,并逐漸向6000~7000元/平方米區(qū)間靠近。并且，從商品住房購買對象來看,外地占的比重越來越多,已經(jīng)高達61.8%。本地購房者購買的商品住宅成交均價為4586元/平方米,外地則為5384元/平方米。這說明鄭州作為河南的省會城市,其影響力和發(fā)展?jié)摿υ絹碓绞艿饺藗兊目隙ā?lt;/p><p>　　不同于一線城市,如鄭州這樣的二、三線城市中,所謂的外地置業(yè)并不一定是為了投資,他們可能是為了后代享受到更好的教育,又或者是

49、幫助留在鄭州工作的孩子解決后顧之憂。</p><p>　　房價不斷上漲,主力購買區(qū)間緩緩上移,仿佛總有購房者能接受得了高房價的現(xiàn)實,所以即便調(diào)控,去年的房價依然在漲,只是幅度和速度都相對緩了點。</p><p>　　2.4鄭州房地產(chǎn)市場的展望</p><p>　　2.4.1投資增速繼續(xù)減緩</p><p>　　從2011年的各項房地產(chǎn)指標看，

50、受到銷售情況不景氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資信心不足，勢必會影響到2012年的開發(fā)投資速度和開工規(guī)模。同時，由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售面積處于高位，且資金鏈趨緊，融資難度加大，也影響著房地產(chǎn)項目的工程進度。中央經(jīng)濟工作會議提出將加快普通商品住房建設，擴大有效供給，因此2012年前期商品房投資進度將繼續(xù)放緩，后期有望平穩(wěn)并略有回升。</p><p>　　2.4.2商品房供應量受到抑制</p><

51、;p>　　2011年，鄭州投資及新開工面積等房地產(chǎn)開發(fā)先行指標增速逐月減緩，市場開始出現(xiàn)“拿地慢、開工少”的現(xiàn)象，將極大影響2012年的商品房供應量。預計2012年商品房投放量將呈逐步下降的態(tài)勢，2011年以來一直持續(xù)走高的商品房存量將會隨著供應量的減少呈現(xiàn)前高后穩(wěn)的局面，這也有利于減輕市場壓力，保持市場穩(wěn)定。</p><p>　　2.4.3支撐市場的主要力量是剛性需求</p><p&g

52、t;　　在多輪調(diào)控政策的影響下，國家對投資投機行為的打壓不會放松，購房者長期觀望的情緒在2012年仍將延續(xù)，鄭州住宅市場的冷淡氛圍持續(xù)的可能性比較大，市場回暖尚需時日。但城市化進程和消費水平以及消費結(jié)構(gòu)升級等剛性需求將支撐著商品房消費量維持在一定數(shù)量上，在政策沒有出現(xiàn)重大松動的情況下，不會出現(xiàn)釋放性成交量的可能。</p><p>　　2.4.4區(qū)域房地產(chǎn)均衡發(fā)展</p><p>　　鄭州市

53、區(qū)將在很大程度上推動城鎮(zhèn)發(fā)展進程，其需要的教育、文化等設施以及城市配套住宅、商業(yè)及公共設施給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的市場空間。新興區(qū)域及老城區(qū)內(nèi)的一大批城市綜合體項目興起，為鄭州各區(qū)的均衡發(fā)展提供了保障。</p><p>　　2.4.5房價逐步合理回歸</p><p>　　目前，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著階段性調(diào)整時期，在國家一系列的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步降溫，房價也出現(xiàn)了積極變化，一線城市樓

54、市不同程度地出現(xiàn)了“降價風”，并有向二三線城市發(fā)展的趨勢。但總體來看，支撐房價上漲的主要因素依然存在，特別是土地、建材和人力成本支撐著房價不會有太大下降，因此2012 年鄭州的房價會逐步趨于合理。</p><p>　　在目前的市場環(huán)境和調(diào)控形勢下，對開發(fā)企業(yè)來說，應正確分析判斷市場，了解政策調(diào)控的連續(xù)性，努力適應市場變化，從公司具體情況出發(fā)，積極調(diào)整營銷策略；以剛性需求為突破口進行市場推廣，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，通過靈活

55、適宜的銷售戰(zhàn)略尋找發(fā)展的機遇；注重企業(yè)品牌和樓盤品質(zhì)的塑造，由于在調(diào)控時期仍有品質(zhì)樓盤取得不俗銷量，所以企業(yè)要在樓盤的品質(zhì)和質(zhì)量上下功夫，以期待贏得客戶的青睞。</p><p>　　2.5 SWOT分析</p><p>　　見表2-1 SWOT分析表。 </p><p>　　表2-1 SWOT分析表</p><p><b>　　3

56、 建設條件</b></p><p>　　3.1 開發(fā)項目用地狀況</p><p>　　該地塊地處鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。北臨連霍高速和月季街，南通蓮花街，東到銀杏路，西接雪松路，并與河南工業(yè)大學蓮花街校區(qū)以及西雅圖花園相鄰。交通便利，位置優(yōu)越，用地面積約329畝，規(guī)劃為住宅用地，容積率為2.1，綠化率為40%，土地使用年限為70年。</p><p>　　

57、本項目所選地址沒有拆遷建筑，不屬于兩控區(qū)，本項目雨水及處理過的生活污水排入市政管網(wǎng)。</p><p>　　3.2資源供給及外部協(xié)作條件</p><p>　　項目所在地地處鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是河南省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。項目所處地貌屬平原，地形相對較平坦，地勢較低，該區(qū)域無不良地質(zhì)情況，水文地質(zhì)條件可以滿足建設施工要求，適宜建造擬建建筑。項目所選地址位置緊臨連霍高速，交通極為便利。

58、 項目建設所需水、電、汽采用小區(qū)內(nèi)集中供應、統(tǒng)一管理的方案，極大降低企業(yè)建設成本，有效避免安全事故發(fā)生，給企業(yè)提供了良性的可持續(xù)發(fā)展保障。</p><p><b>　　4 規(guī)劃設計方案</b></p><p>　　4.1 規(guī)劃設計方案的指導思想</p><p>　　該設計規(guī)劃方案本著綠色節(jié)能，經(jīng)濟適用，舒適大方，風格多樣，以人為本，創(chuàng)新發(fā)展等

59、作為指導思想。推崇人本主義精神，尊重住戶的居住要求，關(guān)注住戶的生活習慣，照顧住戶的日常生活，充分結(jié)合地塊的特征，創(chuàng)造出體現(xiàn)人性化的生態(tài)型居住環(huán)境和高品質(zhì)生活環(huán)境，創(chuàng)造一個功能明確布局合理,空間豐富,既具有人文性又能充分發(fā)揮地塊特色的21世紀新住宅小區(qū)。</p><p>　　本項目總體規(guī)劃力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)

60、生活形態(tài)多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在鄭州房地產(chǎn)業(yè)的高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。獨具特色的綠化布局，以綠色覆蓋兩個地塊，形式各具特色的中心花園，強化了“綠色”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小

61、區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，。充分考慮鄭州的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。合理組織交通，盡可能減少公攤面積。</p><p>　　4.2 規(guī)劃設計方案的原則</p><p>　　本設計方案以安全環(huán)保、舒適、經(jīng)濟為基本原則，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以支撐可持續(xù)性發(fā)展為重點。遵

62、守國家法律、法規(guī)和規(guī)定，積極響應國家政策，執(zhí)行國家、行業(yè)和項目所在地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)定，滿足生產(chǎn)及經(jīng)營的要求，堅持實事求是，堅持安全生產(chǎn)，嚴把質(zhì)量關(guān)，堅持以人為本。</p><p>　　4.3 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案</p><p><b>　　4.3.1項目構(gòu)成</b></p><p>　　本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，本項目商業(yè)類

63、型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)東西兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。</p><p>　　4.3.2平面布置及戶型設計</p><p><b>　　(1)總平面布置</b></p><p>　　該項目占地面積329畝，總

64、建筑面積為46萬平方米。其中住宅40萬平方米，地下車庫建筑面積3萬平方米。</p><p>　　具體布置情況見附圖1綠景新城平面布置圖。</p><p><b>　　(2)戶型設計</b></p><p>　　住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。充分考慮鄭州的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活

65、品質(zhì)。戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。</p><p>　　按戶型分，分為兩室一廳，兩室兩廳，三室兩廳，以兩室兩廳為主。</p><p><b>　　表4-1戶型設計</b></p><p>　　我們在設計中注重自然規(guī)律，首先考慮住宅的朝向、通風，采用南廳，北廚的南北通模式，有穿堂風的布局，使冬季能享受陽光、夏季

66、能避開驕陽，又充分引入自然風，流穿全戶，創(chuàng)造很好的戶內(nèi)氣候。住宅充分依據(jù)現(xiàn)代人的生活模式進行設計，采用大面寬、小進深、大廳、大主臥、小次臥的合理功能布局，臥室全部采用新型的低窗臺凸窗手法，使具有優(yōu)良的觀景效果。盡量做到每戶明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳“四明”布局。每戶均保證兩到三間居住空間朝南；每戶均保證兩間居住空間朝向主要景觀。臥室設置低窗臺大玻璃窗、內(nèi)加防護欄桿,起居廳至陽臺為落地玻璃門，保證了良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野。每戶進戶處大

67、都有玄關(guān)作為過渡空間,并結(jié)合儲藏空間,避免開門見廳,營造了良好的空間層次效果。起居室開間均保證在4.2m以上,臥室開間除少量小臥為3.3m外,均保證在3.6m以上。廚房面積大于7.0m2、衛(wèi)生間面積大于5.0m2，以保證足夠的操作和使用面積。大陽臺。每戶6—8平方米的大陽臺，提供主人活動、休閑、陽光浴等多種活動空間。所有廚房均設集中排煙道，衛(wèi)生間設集中管井，避免管線明露。為城市景觀增添了一道亮麗的風景線。</p><

68、p>　　結(jié)合立面造型，預留空調(diào)室外機位置。所有房間保證足夠的窗地比。每層公共走道處均設垃圾臨時收集面積,由物業(yè)統(tǒng)一定時清收,避免雜亂無序,方便居民。</p><p>　　引入“生態(tài)環(huán)境”設計手法,每層窗外飄板既有遮陽、防噪的作用,又可放置空調(diào)室外機組及布置立體綠化，同時也美化了立面效果。頂部大型屋面板除裝飾作用外，亦為太陽能集熱裝置，為大樓提供干凈、清潔的能源。</p><p>&l

69、t;b>　　4.3.3功能要求</b></p><p>　　本項目住宅小區(qū)住宅以高層剪力墻住宅為主，細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。建筑部分節(jié)能設計</p><p>　　(1)外窗均采用淺藍色中空玻璃。</p><p>　　(2)建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。</p>

70、<p><b>　　a淺色磁磚飾面。</b></p><p>　　b外加保溫隔熱構(gòu)造。</p><p>　　c采用倒置式屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。</p><p>　　(3)墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。</p&

71、gt;<p>　　(4)層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。</p><p>　　(5)樓梯間采用封閉式并開啟外窗。</p><p><b>　　4.3.4建筑藝術(shù)</b></p><p>　　依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格，建筑形式采用簡潔明快的現(xiàn)代風格，以線條與塊面的構(gòu)圖方式和材料的對比做為

72、造型組合，本設計采用的空間及立面構(gòu)成手法均充滿現(xiàn)代都市氣息，以全新的思維及手法最求“現(xiàn)代”之美感，令人耳目一新。以現(xiàn)代、簡潔、典雅的風格形成了清新而具鮮明個性。</p><p>　　本設計立面造型融入現(xiàn)代手法，在構(gòu)圖和均衡方面細加推敲以至完美。建筑輪廓線豐富了現(xiàn)代立面設計,強調(diào)橫向水平線條。屋頂飄板反映住宅的特性。屋頂飄板既能遮陽保溫，又能成為小區(qū)的標志性符號給人耳目一新之感。中部簡潔明快，充滿韻律感；底部處于距

73、人最近范圍內(nèi)，造型典雅大方，通過對細部細致入微的雕琢，和材質(zhì)及顏色恰當?shù)乜刂坪瓦\用，營造出優(yōu)雅統(tǒng)一又不失溫馨浪漫的社區(qū)氛圍。</p><p>　　各單體建筑間的高低錯落及其本身的退層處理，使整個小區(qū)的城市天際線得到了進一步的豐富和優(yōu)化，形成了小區(qū)高雅華貴的風格特色。</p><p><b>　　4.3.5結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　結(jié)構(gòu)的

74、安全等級一級，設計使用年限50年，抗震設防類別甲類，地基基礎設計等級甲級，地下室防水等級一級。</p><p>　　住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)。</p><p>　　地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫的頂板采用加設次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度。地下室防水以鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。</p><p><b>　　4.3.6道

75、路規(guī)劃</b></p><p>　　因地制宜分設車行出入口和人流出入口。</p><p><b>　　(1)車行道路系統(tǒng)</b></p><p>　　小區(qū)外環(huán)單向通車，道路的路面寬6m，路形舒展、飽滿。</p><p>　　(2)步行道路，共分三類</p><p>　　入口人行道，該道

76、路結(jié)合綠化，有收有放，局部擴大為廣場，并設花壇、雕塑，形成豐富的空間層次，綠化景觀道，小區(qū)內(nèi)沿綠地設步行道，連接主要環(huán)境景觀。道路寬不小于3.5m結(jié)合大面積綠化,以花崗巖式大理石拼砌而成，線型自由活潑。</p><p><b>　　(3)停車場地規(guī)劃</b></p><p>　　分為兩部分，一是中心綠地下的地下停車，二是小區(qū)外環(huán)道外側(cè)地面停車，自行車則考慮住宅的地下層

77、停放。</p><p>　　外環(huán)路寬6米，可臨時停車，也可作為緊急時的消防環(huán)路。</p><p>　　4.3.7綠化系統(tǒng)規(guī)劃</p><p>　　(1)立體層次綠化，采用坡地升沉的立體手法，點線面相結(jié)合達到富有層次的綠化效果。</p><p><b>　　(2)主題綠化</b></p><p>　

78、　兩個主要綠化區(qū)域，一動一靜，渲染了典雅、安逸又富有活力的居住氛圍。</p><p><b>　　(3)植被處理</b></p><p>　　廣植喬木，喬木常綠，落葉間植，使進入小區(qū)有綠樹成蔭之感，且注重一年四季的季相變化。沿中心綠地喬灌間植，四季有花，收放有致，富有情趣與人情味，并充分考慮噪音。</p><p>　　4.3.8配套附屬設施設計

79、</p><p>　　為了滿足項目建設及運營的需求，需要建設相應的基礎設施。結(jié)合該項目周邊市政配套條件，做出項目配套設施建設方案如下：</p><p><b>　　(1)衛(wèi)生防疫</b></p><p>　　小區(qū)內(nèi)設有大面積綠化(綠化率40%)為小區(qū)居民提供優(yōu)美的環(huán)境和新鮮的空氣，并有利于防塵降噪。</p><p>　　

80、各建筑單元間距均符合日照要求。每戶均保證1個以上朝南房間。住宅均保證明廚、明臥、日照滿足窗地比。</p><p>　　小區(qū)內(nèi)污水處理設在小區(qū)中心綠地下，污水處理總透氣管在附近高空排放。電梯均遠離臥室、起居室，降低了噪聲干擾。</p><p>　　住宅臥室外窗采用雙層中空玻璃，以利安全并隔絕噪音。在小區(qū)入口附近設立收集站,由物業(yè)統(tǒng)一定時從住宅各層垃圾收集點,清收于此,免除居民手持垃圾之苦，有

81、利于整個小區(qū)清潔有序。垃圾清運車輛無需進入小區(qū)既可對袋裝垃圾進行清運，便捷衛(wèi)生，對居民區(qū)無干擾。</p><p><b>　　(2)環(huán)保設計</b></p><p>　　“人可以改造環(huán)境，環(huán)境也可以改造人”。貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個生態(tài)環(huán)境好的社區(qū),是增長人們文化修養(yǎng)，充實人們高尚情操，是提高國民整體素質(zhì)的重要舉措。</p&

82、gt;<p>　　為了減少噪音的干擾,加強道路綠化;公用設施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離;對重要設備選用低噪音和隔振措施，所有機房作建筑隔聲處理。</p><p>　　為保證環(huán)境空氣質(zhì)量良好,能源主要采用電和天然氣。并合理布置集中綠化和一般綠地,營造怡然自得的都市住區(qū)氛圍，形成都市中的“綠洲”。生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的要求合理布置垃圾收集,并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美

83、觀。</p><p><b>　　(3)供電系統(tǒng)</b></p><p>　　市政供電，項目用電可直接由周邊變電所接入即可。 </p><p><b>　　(4)給排水系統(tǒng)</b></p><p>　　供水方式:該項目供水方式采取直接接入市政管網(wǎng)方式。同時安裝二次加壓泵房，滿足小區(qū)內(nèi)的用水需求。&l

84、t;/p><p>　　排水系統(tǒng):安裝凈水設備，污水經(jīng)污水凈化處理裝置處理后排入市政管網(wǎng)。</p><p><b>　　(5)暖通系統(tǒng)</b></p><p>　　項目采取區(qū)域配套熱源，滿足業(yè)主的取暖需求。</p><p>　　(6)通訊及弱電系統(tǒng)</p><p>　　電話通信：在各住戶安裝電話插座、有

85、線電視接口、寬帶入戶接口等配套系統(tǒng)。</p><p><b>　　(7)消防系統(tǒng)</b></p><p>　　建設消防水池、消防泵房等。采用生活、消防雙路給水系統(tǒng)。</p><p>　　5 項目組織機構(gòu)及運行機制</p><p><b>　　5.1項目組織機構(gòu)</b></p><

86、;p>　　本項目組織機構(gòu)為矩陣型組織。</p><p>　　矩陣型組織結(jié)構(gòu)圖如圖5-1組織結(jié)構(gòu)圖。</p><p><b>　　圖5-1組織結(jié)構(gòu)圖</b></p><p><b>　　5.2運行機制</b></p><p>　　在矩陣型組織中，項目組通常有全職的項目經(jīng)理，項目組的其他人員來自各

87、個職能部門，他們在必要時可以為項目兼職或全職工作一段時間，因此項目組的成員具有“臨時性”，但作為項目組整體來說，具有“專職性”。因此，矩陣型組織的優(yōu)點是能有效利用資源，職能專業(yè)知識可供多個項目共享，可以促進學習和交流知識。由于項目組在組織內(nèi)部可以有效的溝通協(xié)調(diào)一致，從而形成對客戶和項目負責的項目隊伍，因此它具有注重客戶，增強客戶滿意度的優(yōu)點。其缺點是項目組人員一方面向項目經(jīng)理負責和報告工作，另一方面要向職能經(jīng)理負責和報告工作，這種雙向匯

88、報關(guān)系，需要平衡權(quán)利。</p><p>　　矩陣型組織的主要特色是，在這種組織中保留了各種專業(yè)職能部門，這些部門構(gòu)成了組織矩陣的“列”，同時這種組織又建立有一系列專門的項目團隊，這些項目團隊構(gòu)成了組織矩陣的“行”。比如，一個做系統(tǒng)集成項目的IT公司會有各種職能的部門，但是當有一個項目需要實施時，公司會從各個部門中組織各種員工，來組成該項目組的成員，但這個項目團隊是臨時性的。</p><p>

89、;<b>　　6 項目實施進度</b></p><p>　　根據(jù)同類項目實際建設周期和本項目實際工期需要，以及對項目銷售周期的預測，項目建設開發(fā)周期確定為4年半。自2012年9月始，至 2016年12月止。項目分三期完成，2012年9月至12月辦理立項申請及審批手續(xù)、設計、施工手續(xù)辦理、招標等前期工作，2013年1月1日開工，一期工程2014年4月30日完工；二期工程2015年8月31日完

90、工；三期2016年12月31日完工并完成竣工驗收。整個項目的建設分為8個階段：1獲取土地使用權(quán)、前期論證和立項審批階段； 2前期工程；3土建工程階段；4樓盤開盤預售階段；5室內(nèi)外裝修及設備安裝；6共建配套設施建設階段；7園林綠化；8竣工驗收及交付使用。</p><p>　　具體施工進度見附表2。</p><p><b>　　7 營銷方案</b></p>

91、<p><b>　　7.1項目定位</b></p><p>　　該項目建設主要以住宅用房為主。物業(yè)價格在1.5元/平米左右。</p><p><b>　　7.1.1產(chǎn)品定位</b></p><p>　　“綠景新城”是以高層住宅為主，集教育、衛(wèi)生、休閑、購物、娛樂等于一體的中高檔小區(qū)。具有綠色、舒適等特點。在注重可

92、持續(xù)發(fā)展、關(guān)心生活質(zhì)量的今天，引入大量“生態(tài)建筑”的設計手法，通過對總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，使整個小區(qū)建筑和居民對自然界的陽光、空氣、綠化等具備更強的親和力，遠離噪聲和污染，為身居鬧市的居民提供一個優(yōu)美、舒適的世外桃源。</p><p>　　空間及建筑造型充滿現(xiàn)代都市氣息，令人耳目一新。</p><p>　　注重景觀的精心布局，合理規(guī)劃，使每戶住宅做到“推窗見景”。在景觀設計中加入大

93、量后現(xiàn)代景觀建筑設計手法，注重垂直綠化、空間立體綠化的生態(tài)建筑設計，使位于高處的住戶也能感受到身邊周圍的綠化，增加樓盤的新亮點。</p><p>　　7.1.2客戶群定位</p><p>　　(1) 目標客戶界定：企業(yè)事業(yè)單位職工或領導，私營企業(yè)主，學校管理人員、教師等。</p><p>　　(2) 客戶購買動機：自住，投資。</p><p>

94、;　　(3)客戶年齡：他們年齡在25-60歲之間。</p><p>　　(4)客戶所在區(qū)域：項目區(qū)域居住群為主，輻射整個高新區(qū)。</p><p>　　(5)客戶職業(yè)：中高收入的個體戶，企事業(yè)單位管理人員、資深員工，公務員，外省生意人，學校管理人員、教師等。</p><p>　　(6)客戶月收入：個人月收入在2000-6000元以上，家庭月收入在4000-1萬元以上事

95、業(yè)有成、在社會上有一定地位、文化教育程度中高層的消費者。</p><p><b>　　7.1.3價格定位</b></p><p>　　具體對高新區(qū)以及周圍部分樓盤的物業(yè)類型、均價以及銷售情況調(diào)查的結(jié)果見表7-1周邊樓盤物業(yè)、均價以及銷售情況調(diào)查表，表7-2周邊樓盤均價以及銷售情況調(diào)查表。</p><p>　　表7-1周邊樓盤物業(yè)、均價以及銷售情

96、況調(diào)查表</p><p>　　表7-2周邊樓盤均價以及銷售情況調(diào)查表</p><p>　　房價還是在不斷上漲,主力購買區(qū)間緩緩上移,仿佛總有購房者能接受得了高房價的現(xiàn)實,所以即便調(diào)控,去年的房價依然在漲,只是幅度和速度都相對緩了點。而近些年國家針對一線城市房價的打壓成效顯著，并且調(diào)控開始向二、三線城市的市區(qū)蔓延，但國家政策對二線城市郊區(qū)的影響并不是很大，土地的稀缺會使土地成本逐漸增加，嚴厲

97、調(diào)控下，貨幣政策未實質(zhì)性收緊，導致市場上資金過剩，流動頻繁。同時受通脹和地王頻現(xiàn)，各城市規(guī)劃的交通、配套的升級影響，房地產(chǎn)吸引了大量投資資金和海外熱錢。由于部分城市區(qū)域供地不平衡、空置地處理不及時及保障市場供應緩慢等因素，導致房價不斷地上漲。雖然“十二五”不再強調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，政策調(diào)控不會影響GDP，但在微通脹的刺激下，房地產(chǎn)依然是市場資金最大的吸收器，物價上漲會使建筑材料和用工費大大增加，再加上國家的剛性需求，以及中國城市化的發(fā)展

98、要求，所以預計未來幾年內(nèi)鄭州高新區(qū)房地產(chǎn)價格會按照原有漲幅緩緩上漲，而根據(jù)政府新規(guī)定的10%~13%以下的鄭州房地產(chǎn)漲幅目標，以及鄭州的新建住房價格漲幅應不高于13%的控制目標。高新區(qū)商品住宅房漲幅應在12%左右。2011年鄭州市新建商品住宅銷售價格同比累計</p><p>　　以此推算2012年本項目商品房均價=6000*(1+6.35%)=6381.00元/平方米</p><p>　　

99、2013年本項目商品房均價=6381.00*(1+6.35%)=6786.19元/平方米</p><p>　　2014年本項目商品房均價=6786.19*(1+6.35%)=7217.12元/平方米</p><p>　　2015年本項目商品房均價=7217.12*(1+6.35%)=7675.40元/平方米</p><p>　　2016年本項目商品房均價=7675.

100、40*(1+6.35%)=8162.79元/平方米</p><p>　　本項目從2013年年底開始預售，根據(jù)以上推算得知當時的預售價格應為7217.12元/平方米左右。均價7565.68元/平方米。</p><p>　　7.2 營銷方式與策略</p><p><b>　　7.2.1營銷方式</b></p><p>　　根

101、據(jù)《鄭州市商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房預售相關(guān)條件的規(guī)定，七至十二層(含十二層)小高層建筑完成三層以上(含地下室)結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上(含地下室)高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程。</p><p>　　綠景新城2013年1月1日開工，201畝地塊分兩期完成，128畝地塊作為第三期待前兩期工程結(jié)束后開工，竣工日期規(guī)定為2016年11月30日。銷售在一期工程十三層以上(含地下室)高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程

102、，即2013年11月30日開始預售，主要是有利于開發(fā)商節(jié)約投資，加速資金的回收，使利潤最大化。開始正式銷售時間定為2014年6月1日。</p><p>　　營銷方式主要采用低開高走的方式，這樣比較符合客戶心理。預售期價格一定要低，并且要求客戶先預交一部分首付，這樣有利于加速資金回收周轉(zhuǎn)。隨著工程主體逐漸完工，價格逐漸上調(diào)，但預交的首付不變。等銷售接近尾聲，即清盤時，進行一次公開折扣降價(視當時市場情況而定)。&l

103、t;/p><p><b>　　7.2.2營銷策略</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目在推廣銷售過程中，通過積極的促銷策略，能夠在開盤和日后的銷售工作中達到持續(xù)熱銷的局面，加速回籠資金，更好的聚集人氣、吸納準客戶，實現(xiàn)盈利的目標。本樓盤在銷售過程中擬采用如下四種營銷策略：</p><p><b>　　(1)內(nèi)部認購方案</b&

104、gt;</p><p>　　a認購時間：開盤前綜合工程進度及經(jīng)營推廣進度確定認購期；</p><p>　　b認購目標：積累人氣為開盤造勢，摸清價格的市場接受度；</p><p>　　c認購對象：項目合作單位，政府機構(gòu)，各職能部門或市場客戶；</p><p>　　d認購方式：對本項目建設有貢獻的個人和團體，給予認購期定房九折優(yōu)惠；對認購期的前一

105、百位客戶給予交1萬抵5萬的優(yōu)惠活動。</p><p><b>　　(2)團購方案</b></p><p>　　a團購時間：可以在項目的整個推廣銷售期、從認購到清盤；</p><p>　　b團購目標：積累人氣、縮短銷售周期、快速回籠資金、節(jié)省成本；</p><p>　　c團購對象：各個企事業(yè)單位和各投資群體、及媒體組織的團

106、購活動客戶；</p><p>　　d團購方式：團購套數(shù)達100套以上的客戶9折優(yōu)惠、50套以上的給予9.3折優(yōu)惠、30套以上的給予9.5折優(yōu)惠、10套以上的給予9.7折優(yōu)惠。</p><p><b>　　(3)特價房方案</b></p><p>　　a活動時間：可以是銷售進度較慢時；</p><p>　　b活動目標：吸引

107、目標客戶眼球、提升來訪量、銷售出較差的房屋；</p><p>　　c活動對象：資金不充裕、對房屋品質(zhì)要求較低的目標客戶和投資客戶；</p><p>　　d活動方式：把所謂位置較差的和朝向、樓層及戶型銷售的較慢的房屋以低于其他房屋每平米300—500的價格盡快出售。</p><p>　　(4)買房送裝修活動</p><p>　　a活動時間：認購

108、期和清盤期。</p><p>　　b活動目標、在認購期積累人氣、提出裝修標準后可根據(jù)需要以現(xiàn)金折算</p><p>　　c活動對象：對整體裝修或現(xiàn)金折算都沒有異議的客戶。</p><p>　　d活動方式：對前一百個定房的客戶給予買房送裝修的優(yōu)惠、實行拎包入住計劃。</p><p>　　上述房地產(chǎn)營銷過程中常見的幾類促銷方法，結(jié)合本項目的實際情

109、況和市場行情，以上四種促銷方案可根據(jù)銷售需要同時采用、也可分開采用，視銷售目標而定。我們應適時的對促銷方法進行調(diào)整，推盤期為達到持續(xù)熱銷的銷售狀態(tài)，應積極推出刺激客戶消費的優(yōu)惠活動和促銷政策，緊密結(jié)合整個區(qū)域的市場銷售現(xiàn)狀；熱銷期中，當預定的銷售計劃達到預期目標且客戶的購買欲望呈上升趨勢時，重點則應在擴大項目形象宣傳及產(chǎn)品質(zhì)量宣傳上，同時調(diào)整銷售價格實現(xiàn)項目銷售均價持續(xù)穩(wěn)步上升趨勢。</p><p><b&

110、gt;　　7.3 租售計劃</b></p><p><b>　　住宅分期售出。</b></p><p>　　具體銷售計劃見表7-3銷售計劃表。</p><p><b>　　表7-3銷售計劃表</b></p><p>　　8 投資估算及資金籌措</p><p>　

111、　8.1 項目建設的投資估算</p><p>　　本項目總的開發(fā)成本為156100.52萬元，其中土地成本42770.00萬元，前期工程費用5366.99萬元，基礎設施費3790.76萬元，綠化費118.44萬元，建安成本61728.80萬元，不可預見費1037.87萬元，管理費524.12萬元，財務費用8428.87萬元，財務費用15257.46萬元，銷售費用13870.42萬元。項目投資額為172918.0

112、4萬元。表中收費標準與計價方法是根據(jù)《河南省工程建設其它費用定額》、《河南省建筑工程綜合概預算定額》、《河南建設工程收費標準》以及《全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額》</p><p>　　8.2資金籌措與使用計劃</p><p>　　本項目總投資額為172918.04萬元，其中自有資金11817.24萬元，信貸資金54746.80萬元，銷售收入302627.31萬元。用于建設投資的資金為17291

113、8.04萬元，用于還本付息的資金為78628.99萬元，用于繳納銷售稅金及附加的資金為251547.03萬元，用于繳納土地增值稅的資金為3026.27萬元，用于繳納所得稅的資金為47664.44萬元。</p><p>　　具體分攤到各年的數(shù)據(jù)見附表3資金投入表和附表8資金來源運用表。</p><p><b>　　9 財務評價</b></p><p

114、><b>　　9.1盈利能力分析</b></p><p>　　9.1.1 財務內(nèi)部收益率</p><p>　?。?）基準收益率為15%。</p><p>　?。?）項目全部資金稅前財務內(nèi)部收益率為23.83%。</p><p>　?。?）項目全部資金稅后內(nèi)部收益率為15.15%＞15%。</p>&l

115、t;p>　?。?）資本金內(nèi)部收益率為42.98%＞15%。</p><p>　　9.1.2 財務凈現(xiàn)值</p><p>　?。?）稅前財務凈現(xiàn)值為57926.40 萬元。</p><p>　?。?）稅后財務凈現(xiàn)值為24093.90 萬元。</p><p>　　9.1.3 投資回收期</p><p>　?。?）靜態(tài)