房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用的稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用的稅務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用的稅務(wù)處理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用，由于會(huì)計(jì)與稅務(wù)的規(guī)定不盡相同，在計(jì)算稅收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，針對(duì)不同的情況采取不同的處理方法。一、相關(guān)政策規(guī)定1.會(huì)計(jì)規(guī)定：1998年以前，我國會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)對(duì)借款費(fèi)用除固定資產(chǎn)構(gòu)建過程中發(fā)生的借款費(fèi)用予以資本化，其他借款費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用（不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工），均直接計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用“核算。1998年1月

2、27日，財(cái)政部印發(fā)《股份有限公司會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》通知，在“對(duì)特殊行業(yè)和特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定“一節(jié)中首次明確：“股份有限公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，可以計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本“。2000年，財(cái)政部[2000]25號(hào)《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉的通知》中明確：《股份有限公司會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》廢止，股份公司應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。2001年1月18日，財(cái)

3、政部發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用》又規(guī)定，該準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用。因?yàn)橹两駴]有一個(gè)明確的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的這部分借款費(fèi)用，在實(shí)際操作中就存在兩種情況：執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的，計(jì)入了有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；不執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的，則計(jì)入了財(cái)務(wù)費(fèi)用。2.稅務(wù)規(guī)定：國稅發(fā)[2000]84號(hào)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)

4、計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。國稅發(fā)[2003]83號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》中進(jìn)一步明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工之前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。二、稅務(wù)處理1.企業(yè)所得稅。在計(jì)算所得稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工之前發(fā)生的，如果企業(yè)計(jì)入了“開發(fā)成本“

5、，不需調(diào)整；如果計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用“的，則應(yīng)將其剔除出來，不予稅前列支。2.土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許在不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。否則，并入其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%“以內(nèi)計(jì)算扣除。由于《條例》是94年頒發(fā)的，利息支出計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用“與當(dāng)時(shí)的會(huì)計(jì)處理是一致的。但根據(jù)目

6、前的會(huì)計(jì)處理方法，就要視不同情況分別處理：對(duì)不執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、將完工之前的利息支出計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用“核算的，按上述規(guī)定處理；對(duì)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、將完工之前的利息支出計(jì)入“開發(fā)成本“核算的，則須將“開發(fā)成本“中的包含的利息支出剔除出來，并入其他利息支出，視企業(yè)分?jǐn)偳闆r，據(jù)實(shí)扣除或并入其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額剔除利息支出后的房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%“以內(nèi)計(jì)算扣除。對(duì)加計(jì)20%比例計(jì)算扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，

7、也應(yīng)照此處理，否則將造成利息費(fèi)用的重復(fù)扣除。三、兩點(diǎn)建議1.出臺(tái)規(guī)定，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方法并入《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》加以明確，不管房地產(chǎn)開發(fā)單位是否執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，完工之前都必須計(jì)入“開發(fā)成本“進(jìn)行核算。2.修改或補(bǔ)充土地增值稅暫行相關(guān)規(guī)定，使之與企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定以及會(huì)計(jì)制度銜接起來。明確開發(fā)產(chǎn)品完工前已計(jì)入“開發(fā)成本“的利息支出，必須剔除出來，與開發(fā)產(chǎn)品完工后“財(cái)務(wù)費(fèi)用“