中原踩盤報告標(biāo)準(zhǔn)(40)頁

1、踩盤報告標(biāo)準(zhǔn)模版,2,P,,,P,,,B,,精細(xì)[particularity ],,,專業(yè)[Professional],,基礎(chǔ)[BASIC],,踩盤的BPP體系,首先了解項目的地塊基礎(chǔ)點：包括了項目的基本指標(biāo)、容積率、覆蓋率分析、車位比分析及地塊的產(chǎn)品類型及整體的開發(fā)節(jié)奏和客戶定位及銷售情況分析。,分析規(guī)劃布局要點，包括建筑、園林及產(chǎn)品戶型,標(biāo)桿配置分析營銷可述性分析,3,項目整體技術(shù)指標(biāo)項目整體戶型配比項目整體容積率、產(chǎn)品

2、線分析項目整體車位比分析項目整體建筑及園林風(fēng)格分析項目整體可訴求賣點分析項目整體不利因素分析項目整體分期狀況項目當(dāng)期技術(shù)指標(biāo)項目當(dāng)期戶型配比項目當(dāng)期媒體表現(xiàn)分析項目當(dāng)期樓書表現(xiàn)分析開發(fā)商背景,,Contents,4,1、項目整體基本技術(shù)指標(biāo),5,2、項目整體戶型配比,6,3、項目整體容積率、產(chǎn)品線分析,本項目容積率僅為1.66，覆蓋率為28.74%，在本片區(qū)占有絕對的優(yōu)勢；但本項目是利用聯(lián)排別墅作為景點設(shè)計，大范圍

3、綠化面積缺乏，使客戶實際使用的園林面積相當(dāng)有限。,例：,7,4、項目整體車位比分析,本項目停車位共有4715個，以地下停車場為主，地面停車位僅為100個左右，且均分布在會所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。,例：,8,5、項目整體建筑及園林風(fēng)格分析,本項目停車位共有4715個，以地下停車場為主，地面停車位僅為100個左右，且均分布在會所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。,例：,9,6、項目整體可訴求的賣點分析,項目賣

4、點分析,位于龍崗中心區(qū)的中央位置，緊鄰龍翔大道，地理位置優(yōu)越；周邊配套完善，緊鄰區(qū)政府、龍城廣場和龍城公園等市政設(shè)施，世貿(mào)中心、歲寶百貨、國美、天虹等大型商業(yè)配套設(shè)施環(huán)繞項目周圍；區(qū)域生活氛圍成熟，是片區(qū)高檔住宅聚集區(qū)；融國道和地鐵三號線于一體的深惠路將于2010年全面完工，為項目升值提供了巨大的空間；園林及建筑特色以西班牙風(fēng)情為主題，引用其專屬特征進行規(guī)劃建設(shè)及選材；戶型產(chǎn)品豐富，兩房至th均涵蓋在內(nèi)，面積范圍跨度廣（從78

5、-330㎡），且其南北通透，具備良好的通風(fēng)性和采光性，采用大面積6米高空中花園陽臺、大面積凸窗、6米高入戶花園和錯層露臺，贈送面積多，最多高達315平方米；廣角觀景，建筑之間互不遮擋，更寬闊的樓間距，而入戶花園的尺度設(shè)計，則保證了同一單元住戶景觀面的占有，戶戶無視線干擾。,例：,10,項目不利因素分析,封閉市場的成長期，高端居住氛圍有待培養(yǎng)由于龍崗目前房產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，而新建樓盤數(shù)目眾多，區(qū)內(nèi)客戶群分散力度大，而高端市場為初探，

6、周邊樓盤入住率低，需時間打造及營造居住氛圍 區(qū)域位置偏離市中心，交通費用增加本項目雖然位于龍崗中心區(qū)核心位置，但與深圳市中心仍存在一定距離，且即使快速干道的建設(shè)對龍崗區(qū)融入深圳關(guān)內(nèi)是一大有利之處，但卻設(shè)有收費站，使有車一族交通成本增加 昭示性不強本項目雖然位處龍翔大道邊，但由于一長段臨街面都屬樓高3層的歲寶百貨，極大影響昭示性的體現(xiàn)。,7、項目整體不利因素分析,例：,11,8、項目整體分期狀況 需要用色塊在圖上標(biāo)出分期開發(fā)的

7、分布,切忌引用帶有搜房或半球標(biāo)識的圖片,例：,12,9、項目當(dāng)期指標(biāo)（分期項目須填寫）,13,10、項目當(dāng)期戶型配比（分期項目須填寫）,14,11、項目當(dāng)期媒體表現(xiàn)（分期項目須填寫）,,,萬科在造一座城,例：,15,12、項目當(dāng)期樓書表現(xiàn)（分期項目須填寫）,例：,16,13、開發(fā)商背景分析,開發(fā)商成立年份 注冊資本 所獲榮譽 開發(fā)理念 項目（主要寫代表作品） 開發(fā)規(guī)模等信息,17,項目整體布局與規(guī)

8、劃分析項目配套與分布分析項目商業(yè)配套分析項目產(chǎn)品線分布與設(shè)計分析項目入口、人流與車流動線分析項目園林景觀分析項目園林景觀圖片項目園林可訴性賣點分析項目產(chǎn)品分析項目戶型分析項目戶型具象分析項目戶型可訴性賣點分析,,Contents,18,1、項目整體布局與規(guī)劃分析,例：,19,,會所,,幼兒園,,幼兒園,,幼兒園（已建成）,會所：設(shè)于龍翔大道傍，建筑面積約3400㎡，是本項目唯一一個會所。其相對于52萬㎡的住宅建面

9、而言，配套嚴(yán)重缺乏，無法滿足所有住戶的需要，而其分布在本項目東南角的入口處，只能便利了周邊的住戶，最大忽略了未來西北角及相距較遠(yuǎn)的住戶使用需求。但不難看出，開發(fā)商如此規(guī)劃是為了吸引和方便外界人士進入本會所消費。幼兒園：本項目設(shè)有3個幼兒園，且均分布在項目外圍靠近路邊，其意圖很明顯是使其具有對外性。,2、項目配套與分布分析,例：,20,,商業(yè)街,,商業(yè)街（餐飲）,商業(yè)配套：分布在本項目南邊，緊鄰龍翔大道，并緊貼成熟商業(yè)——歲寶百貨兩

10、側(cè)，此處地理位置優(yōu)越，人流量較大，商業(yè)氛圍較為成熟。本項目整體體量較小，目前完工的只有東面的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)為餐飲，面積較大，兩層布局，預(yù)計定位為高檔西餐，以裝點門面，突出豪宅的上乘商業(yè)配套。,3、項目商業(yè)配套分析,例：,21,4、項目產(chǎn)品線分布與設(shè)計分析,本項目建筑類型豐富，有小高層、高層、th，以圍合式分布，按高度進行排列，th位于中心位置，繼而圍繞小高層，再而圍繞高層，層層遞進，錯落有致，園林穿插其中，別墅區(qū)更有人工湖環(huán)繞以造成

11、相對隔離感。整個項目存在30米高差，以高層位于最外層，整體天際線由北向南下斜，雖產(chǎn)生高低層差但無韻律感。其次，本項目建筑立面采用了簡單三段式的處理，底層神色石材、線腳、中間部位標(biāo)準(zhǔn)墻身，頂部通過退臺處理或改變窗的形式，以及坡屋頂?shù)奶幚硎址?，比例與細(xì)節(jié)處理均體現(xiàn)品質(zhì)之處，并秉承鴻榮源的一貫作風(fēng)。,例：,22,5、項目入口、人流與車流動線分析,入口：主入口設(shè)于龍翔大道傍，靠近會所處，次入口設(shè)于項目的西面，兩入口均可直接連接別墅區(qū)，由于只

12、有別墅區(qū)有地面停車位，因此兩入口車行通道估計只為別墅區(qū)開放。車流線：本項目車流線如圖中紅線所示，除別墅車輛，其他將直接駛?cè)敫鳁潣求w附近的出入口。但如圖所示，車流線與人流線混為一道，略失合理性。人流線：如黃線所示，主要圍繞樓體及園林規(guī)劃。,,,龍翔大道,例：,23,6、項目園林景觀分析,參照了中國園林的借景手法，將龍城公園的山景引入園內(nèi)，作為項目背景；設(shè)置了多條通往龍城公園的路徑；因為地勢存在30米高差，從北部到南部用了很多臺

13、階式的草坪，且以開花喬木為主來映稱山景環(huán)境。,山景花園區(qū),例：,24,花的種類豐富多樣，顏色豐富，多為戲劇里出現(xiàn)的花朵，并非普通到處可見，由此提高項目園林的獨特性并與其他項目的花園規(guī)劃拉開了距離；四種季節(jié)的花種均有配置，使花園每個季度都有不同種類的花朵盛開，產(chǎn)生四季各異的花園景觀及香氣；填補了項目西北角缺乏大型共建設(shè)施的不足。,庭院花園區(qū),6、項目園林景觀分析,例：,25,6、項目園林景觀分析,本項目利用高低起伏的地形，打造了人工湖

14、、迭式水景、小山地等不同景觀特色，形成每處景觀均給人感受不一樣的景致；廊庭分布較分散且數(shù)量較多，與坡面草地的銜接，使整個園林得到節(jié)點的連接與過渡，其精細(xì)的裝飾講究，材質(zhì)考究，充分體現(xiàn)本項目的品質(zhì)感；社區(qū)道路鋪裝了色彩豐富的馬賽克，展現(xiàn)了西班牙特色風(fēng)情主題的設(shè)計元素。,綠林花園區(qū),例：,26,7、項目園林景觀圖片,硬質(zhì)鋪裝,照明,植被,泳池,水系,架空層,硬質(zhì)景觀,高視點景觀,智能,例：,27,8、項目園林可訴性賣點分析,園林建筑材料

15、 園林風(fēng)格 珍稀樹種 智能化 無邊際泳池 大尺度空間 。。。。。。,需附圖片,28,9、項目產(chǎn)品分析,戶型分布 排布方式（點式、板式 ） 建筑間距 景觀朝向 建筑節(jié)能、生態(tài)、智能化 。。。。。。,需附圖片,例：,29,10、項目戶型分析,主力戶型：四房、五房特征分析：規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化；每戶有最佳的景觀朝向和日照朝向，

16、南北通透的布局；首創(chuàng)奇偶層南北6m高入戶花園，附送6m高家庭內(nèi)花園，保證每戶兩個以上的露臺花 園，贈送面積從8-193平方米不等，其中復(fù)式洋房贈送的面積達到75-93平方米；所有電梯廳均自然 采光和通風(fēng)，可感受室外花園的景觀，節(jié)能、健康、綠化生態(tài)。,例：,30,11、項目戶型具象分析,二房主要分布在3號樓； 客廳開間3.8m，戶型布置 方正實用，緊湊合理，不浪費面積，每個功能區(qū)區(qū)間分明； 每戶贈送6m高陽臺；,,休息區(qū),,生活

17、區(qū),,休閑區(qū),二房（建面78㎡ ，套內(nèi)63㎡，送11㎡）,3,例：,31,11、項目戶型具象分析,三房主要分布在1、２、３、５號樓；戶型方正、南北通透，躍式設(shè)計，動靜分區(qū)；客廳開間4.5m，獨立式餐廳； 主臥開間3.9m的長條型； 大面積入戶花園及客廳南向景觀陽臺，6米高入戶花園朝向社區(qū)園林。,三房（建面123 ㎡ ，套內(nèi)102㎡，送15㎡）,3,2,1,5,,休息區(qū),,生活區(qū),例：,32,12、項目戶型可訴性賣點分析,贈送面積

18、（贈送率、贈送方式） 功能空間（生活區(qū)、休憩區(qū)、休閑區(qū)） 空間尺度（客廳、主臥、6M露臺） 。。。。。。,需附圖片,33,營銷節(jié)點分析標(biāo)桿配置分析營銷動線分析營銷可訴性分析,,Contents,34,1、營銷節(jié)點分析（例：泰華陽光海）,,2006年底,2007年1月17日,4月下旬,,,,5月3日,,,,5月18日,6月2日,,35,,從下表可見，該項目配置以衛(wèi)生間數(shù)量多為最大特征，其次就是戶戶有贈送6m高