一組案例看產(chǎn)權(quán)商鋪投資的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)

1、一組案例看產(chǎn)權(quán)商鋪投資的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)一組案例看產(chǎn)權(quán)商鋪投資的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)隨著投資的高漲，商家的炒作，商鋪投資成為投資熱點(diǎn)，甚至有人稱２００４年是商鋪年。央行和商業(yè)銀行推出金融調(diào)控新政，也沒有減弱商鋪銷售的熱浪。產(chǎn)權(quán)商鋪之所以熱銷，除了炒作、跟風(fēng)之外，也許“一鋪旺三代”的觀念在起著重要的作用。最近筆者咨詢中接待了一些商鋪的業(yè)主，他們遇到的麻煩足以提醒投資者――商鋪投資，應(yīng)當(dāng)“三思而后行”“一鋪旺三代”也許成了舊黃歷黃女士有穩(wěn)定的工作，

2、幾年來有些積蓄，準(zhǔn)備投資。看到開發(fā)商打出的“全部帶租約銷售”，“用出租鉆石商鋪的租金來付月供”等投資廣告。黃女士此時(shí)動(dòng)了心，于是與幾個(gè)朋友湊足首付１２０萬元，購買了８０平米的商鋪，同時(shí)向銀行借款１８０萬元。早在２００３年，開發(fā)商就打出商鋪開業(yè)的招牌，但是現(xiàn)在不但無人租譜，而且銀行按揭已經(jīng)２個(gè)多月無法按期償還，商鋪面臨被拍賣的危險(xiǎn)。本來開發(fā)商是個(gè)很有實(shí)力的開發(fā)商，在地產(chǎn)界和商業(yè)界早已名聲在外，商鋪的位置應(yīng)當(dāng)說是大都市的黃金位置，讓誰說都不

3、錯(cuò)。但這樣的黃金旺鋪就是旺不起來。當(dāng)然，旺不起來的不僅僅是黃女士一人，整個(gè)地層一百三四十間都是這樣。投資者陷入了困境?！芭c５００強(qiáng)為鄰”未必就成為富翁位置不好嗎？不是。世界著名的公司沃爾瑪、大洋百貨、華納影城等就在身邊。但是就是沒有租約，開發(fā)商承諾的“銷售帶租約”無法落實(shí)。就算是有一部分業(yè)主取得了租約，由于無法正常經(jīng)營(yíng)，承租人拒絕付租金，“穩(wěn)定租金”已經(jīng)成空。據(jù)同來咨詢的王先生講，他購買的商鋪是帶租約的，但由于無法正常開業(yè)，已經(jīng)被迫同承

4、租人解除了租賃合同?！敖?jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)”有時(shí)也無法打開財(cái)富之門產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)鳛樾碌纳虡I(yè)運(yùn)作業(yè)態(tài)，其優(yōu)勢(shì)也許就是有“優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)”作為管理和智力支持，能夠使產(chǎn)權(quán)所有者做享其成。開發(fā)商在宣傳的時(shí)候，也將商業(yè)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍作為一大優(yōu)勢(shì)。但是，在市場(chǎng)面前，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有時(shí)也無法打開財(cái)富之門。面對(duì)眼前的情況，開發(fā)商只能一拖再拖?！坝茫叮叭f元的款賺１２０萬元商鋪的租金”危險(xiǎn)的信用游戲黃女士等投資者為什么會(huì)陷入這種困境，其實(shí)起初就輕信了“首付就是全部的宣傳”。按照開

5、發(fā)商給出的算法，購買１２０萬的商鋪，首付用不到６０萬元，剩余的房款可以通過貸款交納。房屋是帶租約銷售的，三年內(nèi)按照投資的８－１０％收取租金，租金收入完全可以償還銀行本息。這樣可以以租養(yǎng)鋪，帶帶受益。其實(shí)，利益本來是和風(fēng)險(xiǎn)同在的。如果不能按期償還銀行貸款，銀行要收取逾期罰息。如果貸款人拖欠銀行貸款達(dá)到合同約定的根本違約，銀行就會(huì)采取措施，拍賣購買者的商鋪。這里的損失是巨大的，可能涉及到銀行的本息、滯納金、銀行追索發(fā)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、拍賣

6、費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，還包括處分過程中的其他損失。其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)還不止于此，根據(jù)商鋪購買者與開發(fā)商的合同以及與物業(yè)公司的物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理費(fèi)以及相關(guān)的管理費(fèi)還是不可少的費(fèi)用。如果在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，無法開業(yè)，這也是一筆不小的損失。法規(guī)是否能扎起預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的籬笆其實(shí)，帶租約銷售問題，在房地產(chǎn)管理法規(guī)早已經(jīng)有禁止性規(guī)定。２００１年，建設(shè)部頒布的商品房銷售管理辦法就明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。承諾收益，以及帶租約銷售的違法性是毋庸置疑的。有人要問，為什么法規(guī)已經(jīng)作了禁止性規(guī)定，開發(fā)商還這樣銷售呢？本人認(rèn)為，追求利潤(rùn)最大化，是資本的本性，通過這種方式的銷售，開發(fā)商可以最大限度的回籠資金，投入新的項(xiàng)目，就象一則廣告的所透露的：“轉(zhuǎn)”錢，才能賺錢。另外，現(xiàn)行的房地產(chǎn)融

8、資機(jī)制不暢，也是一個(gè)重要原因。購買者如何脫離險(xiǎn)境如果開發(fā)商在銷售廣告中進(jìn)行虛假宣傳或者夸大宣傳，造成購買者誤解，購買者可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。與此同時(shí)，可以提出解除與商業(yè)銀行的貸款合同。如何防范投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)當(dāng)有充分的分析，社會(huì)需求的增長(zhǎng)，需要一個(gè)過程，短時(shí)的炒作和泡沫不會(huì)帶來有效需求，也就不會(huì)使投資者受益。另外，隨著技術(shù)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)正發(fā)生重大變革。電子商務(wù)、超市等來勢(shì)兇猛，對(duì)傳統(tǒng)的店鋪銷售肯定會(huì)帶

9、來影響。理性評(píng)估自己的支付能力。合理的負(fù)債是可以理解的，但是不顧自己的收益能力和支付能力，而將按期將產(chǎn)生的大量的支付寄托于可能的收益上，是十分危險(xiǎn)的。不要購買沒有交付使用的商業(yè)物業(yè)。國(guó)家已經(jīng)重點(diǎn)整頓商業(yè)性投資，嚴(yán)格控制對(duì)商業(yè)用途的地產(chǎn)的金融支持，包括個(gè)貸支持。所以，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，造成樓房爛尾，將會(huì)產(chǎn)生更嚴(yán)重的損失。如果購買竣工后的商業(yè)物業(yè)，應(yīng)盡可能在簽訂買賣合同的同時(shí)，詳細(xì)簽訂經(jīng)營(yíng)合同，明確約定開發(fā)商或者商業(yè)運(yùn)營(yíng)商得責(zé)任，以維護(hù)