北京市直管公房租賃中承租人變更拆遷補償與繼承法

1、..1北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法四、公房租賃與繼承首先必須明確一點：公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承。公房承租人對于所承租的公房只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)。而且公房承租人對于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，而只能通過變更承租人的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。當(dāng)然，拆遷補償款可以作為個人財產(chǎn)進(jìn)行處分和繼承，這是毋

2、庸置疑的。前提是要準(zhǔn)確確定拆遷補償款的歸屬。在公房租賃糾紛中常常出現(xiàn)關(guān)于公房或拆遷補償款處理的家庭協(xié)議。家庭協(xié)議通常由全體家庭成員共同簽署，主要內(nèi)容是在公房承租人家庭內(nèi)部就公房或者公房拆遷補償款的分配、“繼承”等問題達(dá)成的一攬子協(xié)議。關(guān)于家庭協(xié)議的效力，需要區(qū)別分析對待。涉及公房處分的部分，當(dāng)然是無效的。但是，關(guān)于拆遷補償款分配的內(nèi)容，如果沒有其他違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。但是，家庭協(xié)議關(guān)于拆遷補償款的分配約定可能實

3、際..3請求變更為公房承租人之訴(民事訴訟)、請求行政作為(變更)之訴(行政訴訟)、分配拆遷補償款之訴、騰房之訴(既有可能發(fā)生在家庭成員之間，也有可能發(fā)生在公房出租人和承租人之間)、侵犯繼續(xù)承租權(quán)經(jīng)濟(jì)補償之訴、變更拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)(數(shù)額)之訴等。在這些訴訟中，由于家庭成員比較多，再加上公房管理部門，參加訴訟的主體比較復(fù)雜。在這種情況下，要注意區(qū)分不同的法律關(guān)系，準(zhǔn)確列明不同的主體在訴訟中的地位，特別是不要混淆第三人和被告(現(xiàn)實中比較容易出現(xiàn)

4、將第三人列為共同被告)。另外，有一些發(fā)生在公房出租人和承租人之間的不涉及變更承租人的訴訟在訴訟特征上和普通的房屋租賃糾紛沒有本質(zhì)區(qū)別，不必多言。但是，這里邊還是有一個問題需要注意，就是有的承租人不了解抗辯權(quán)和請求權(quán)的區(qū)別，本來應(yīng)當(dāng)提出反訴的情形，卻以抗辯的形式提出，不能得到法院的支持。例如，承租人A因其承租的公房衛(wèi)生間下水管往返臭味，要求房管所修繕。房管所未能及時修繕，A就拒付租金。房管所將A告上法庭，請求支付租金。A以下水管返臭味抗辯