房屋征收中承租人補償問題研究.pdf

1、2011年初,國務(wù)院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》,該條例對于房屋所有人的補償是較為公平的、合理的、充分的,這有利于保障房屋所有人的權(quán)益,也有利于在一定程度上避免由于拆遷所引發(fā)的糾紛。然而,該條例中卻并未對房屋承租人的補償作出任何規(guī)定。筆者認為,在房屋征收中,同房屋所有人一樣,房屋承租人同樣受到損失,也應(yīng)當獲得公平合理的補償。
　　本文首先研究了在我國先后數(shù)次的立法中,對于承租人在房屋征收中的補償問題的規(guī)定,發(fā)現(xiàn)承租人的權(quán)

2、益逐漸受到削弱,直到完全喪失獲得補償?shù)臋?quán)利;其次,筆者從法律上對承租人在房屋征收中應(yīng)當獲得公平合理的補償進行了法理上的探索,從而發(fā)現(xiàn),承租人在房屋征收中獲得公平合理的補償是存在法理根據(jù),也就是,公益征收補償?shù)姆ɡ砀鶕?jù)——特別犧牲理論,承租人在房屋征收中獲得合理的補償符合特別犧牲理論的要求,因此,也應(yīng)當給予合理的補償。
　　在理論研究的基礎(chǔ)上,論文提出了關(guān)于承租人在房屋征收中的如何進行補償?shù)闹贫葮?gòu)建,主要包括以下幾方面:第一,因房屋

3、征收致使租賃合同解除,而承租人在剩余租期內(nèi)由于面臨租賃價格的上漲而重新租賃類似條件的房屋將支付更多的租金所造成的損失以及補償問題。筆者引用統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明房屋租金上漲對承租人造成的確實的損失,對承租人的補償數(shù)額基本上可以規(guī)定為:租賃合同解除之時,相類似房屋的租賃價格×剩余租期—原租金價格×剩余租期;第二,因房屋征收造成的承租人搬遷、臨時安置的補償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。第三,基于公平補償?shù)脑瓌t,只要能證明由于房屋征收引起的、損失具體確鑿的,

4、承租人就可以要求補償。當然,對于該部分損失,承租人應(yīng)當承擔(dān)舉證責(zé)任,即向房屋征收部門證明自己的損失是由于房屋征收行為引起的以及具體損失數(shù)額是多少,從而要求補償。第四,筆者借鑒現(xiàn)行房屋征收條例的規(guī)定,設(shè)計了關(guān)于承租人獲得補償?shù)臋?quán)利受到侵害時的救濟途徑,以使承租人獲得補償?shù)臋?quán)利有制度保障。第五,對原立法中規(guī)定的“由原承租人繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋”作為對承租人的一種補償方式持否定態(tài)度。因為政府作出的房屋征收決定性質(zhì)上屬于不可抗力,會導(dǎo)致房屋租