我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度若干問題研究.pdf

1、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱為先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利。綜觀各國(guó)立法，在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)計(jì)上，不外乎有共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和典權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在我國(guó)大陸，根據(jù)法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。本文僅就房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題進(jìn)行探討和研究。 全文除引言外，共分為三個(gè)部分： 第一章，“我國(guó)房屋承租人優(yōu)先

2、購(gòu)買權(quán)概述”。在這一部分，首先介紹了我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法例，其次分析了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的價(jià)值功能，但同時(shí)指出承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度并非完美無缺，要通過嚴(yán)格規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用條件，將其弊端控制在法律可以接受的范圍之內(nèi)，在滿足社會(huì)需要的同時(shí)，避免損害其他社會(huì)利益。最后是對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)介紹和評(píng)析。對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)的諸學(xué)說予以介紹：債權(quán)說、物權(quán)說、附條件形成權(quán)說或形成權(quán)說。本文贊同承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是形成權(quán)說的

3、觀點(diǎn)并闡明了理由。 第二章，“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使”。第一部分介紹了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立時(shí)間，指出承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是在合法的租賃關(guān)系的基礎(chǔ)上，出租人做出出賣標(biāo)的物的意思表示，有第三人參與競(jìng)買時(shí)產(chǎn)生。第二部分介紹了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使。在此部分，本文著重介紹了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限。本論文的新見解在于，采用比較分析的方法，重新對(duì)《合同法》第230條關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定進(jìn)行表述上的邏輯結(jié)構(gòu)調(diào)整，然后再根據(jù)新的表述分別

4、介紹出租人履行通知義務(wù)的時(shí)間、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限。特別是本論文將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限劃分為承租人的答復(fù)期限和承租人的訂約期限兩個(gè)部分，并且對(duì)在這兩個(gè)期限中的權(quán)利行使起點(diǎn)和權(quán)利行使時(shí)間長(zhǎng)短都做出明確、具體的闡述。隨后介紹了對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)質(zhì)條件“同等條件”的理解。第三部分介紹了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律效力。在此部分首先介紹了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)出租人、承租人、第三人的法律本體效力，其次介紹了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)效力。本文將出租