論我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力.pdf

1、優(yōu)先購買權(quán)一經(jīng)行使,對出賣人與第三人所簽訂的合同以及已經(jīng)完成的物權(quán)變動會產(chǎn)生何種效力,共有人、承租人之間優(yōu)先購買權(quán)效力之間是否強度相當,歷來為爭議焦點,不同觀點各有擁躉。
　　 2008年最高人民法院發(fā)布公告廢止了《民通意見》118條承租人請求宣告“房屋買賣”無效的規(guī)定,且于翌年出臺了著名的法釋[2009]11號,其中第21條和第24條對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)效力進行了較為集中的規(guī)定。然而,其中部分條文創(chuàng)設(shè)基礎(chǔ)存在爭議,主要體現(xiàn)在

2、優(yōu)先購買權(quán)對合同的效力以及優(yōu)先購買權(quán)與共有制度下優(yōu)先購買權(quán)的競存方面;條文文義不夠清晰,主要體現(xiàn)在優(yōu)先購買權(quán)對物權(quán)變動的效力方面。
　　 文章圍繞上述問題展開論述,從基礎(chǔ)理論著手,通過對優(yōu)先購買權(quán)的制度價值、性質(zhì)和行使要件闡釋,為下文的論述進行鋪墊,原因在于條文的分析不能離開背后的價值關(guān)聯(lián),而性質(zhì)和行使要件又對效力的探討有邏輯順承關(guān)系。文章運用價值分析和立法論與解釋論相結(jié)合的方法,通過出賣人與承租人之間的利益考量,基于優(yōu)先購買權(quán)

3、的性質(zhì)等基本問題論述,認為出賣人與優(yōu)先購買權(quán)人形成以同等條件為內(nèi)容的合同,第三人與出賣人之間的合同效力,理應(yīng)不在優(yōu)先購買權(quán)的效力射程之內(nèi)。對物權(quán)變動的效力的論述,文章以利益衡量為前提,以德國法等傳統(tǒng)民法的相關(guān)規(guī)定的介紹為基礎(chǔ),以對我國相關(guān)司法解釋進行法解釋學(xué)分析為重點,認為:我國明確了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)對已完成物權(quán)變動的效力,且通過將善意不知情第三人排除于效力范圍之外,從而彌補了我國租賃登記制度運行過程中的缺憾。有關(guān)對承租人優(yōu)先購買