中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式

1、房地產(chǎn)開發(fā)基本常識(shí)及項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序,1,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本常識(shí),一、房地產(chǎn)投資的概念廣義概念：房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營、管理、中介服務(wù)等活動(dòng)中，以期在未來獲得收益或避免風(fēng)險(xiǎn)的一種投資活動(dòng)。狹義概念：僅指房地產(chǎn)開發(fā)投資。即投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或租賃轉(zhuǎn)讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實(shí)現(xiàn)預(yù)

2、期收益目標(biāo)的活動(dòng)過程。房地產(chǎn)投資活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)——實(shí)現(xiàn)資金的增值。,2,二、房地產(chǎn)投資類型,1、按投資方式分類直接投資：投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。 間接投資：投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，但不直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。2、按投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營（包括買賣、租賃）投資物業(yè)管理和服務(wù)投資,3,三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn),由于房地產(chǎn)

3、本身所具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點(diǎn)：商品性營利性產(chǎn)品的非流動(dòng)性投資數(shù)額大投資周期長對(duì)專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)具有高度依賴性市場(chǎng)的區(qū)域性和區(qū)域的價(jià)格差異性與金融及法律密切相關(guān)受政策的影響較大影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素多,4,四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素,收益成本對(duì)未來的預(yù)期,5,五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)遵循的原則,遵守社會(huì)利益原則盈利和增值的原則有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則投資規(guī)模與投資者可利

4、用資源相匹配的原則時(shí)機(jī)適宜原則便易操作原則,6,六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風(fēng)險(xiǎn)因素（共6大類26種）,7,七、房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu),1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)—土地出讓市場(chǎng) 是指國家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場(chǎng)。是所有者與經(jīng)營者的縱向流通市場(chǎng)。主要特點(diǎn)：市場(chǎng)建立在城市土地國有制的基礎(chǔ)上，交易過程不變更土地所有權(quán)，只是對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行交易。國家直

5、接調(diào)控壟斷經(jīng)營。明確規(guī)定各類用地的使用性質(zhì)和年限。土地出讓價(jià)格的實(shí)質(zhì)是“租賃價(jià)格”，租賃費(fèi)用一次性收取。出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種。,8,房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)（續(xù)）,2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)—房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)或開發(fā)經(jīng)營市場(chǎng) 是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。主要特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移，可以說是由房地產(chǎn)開發(fā)

6、向房地產(chǎn)消費(fèi)使用的轉(zhuǎn)移。交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)。經(jīng)營者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷售實(shí)行“預(yù)售許可”制度。除政策性用房由政府統(tǒng)一定價(jià)定向銷售外，交易完全市場(chǎng)化，不受國家壟斷或政策控制。交易完成的時(shí)間比較長，涉及的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系多 。,9,房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)（續(xù)）,3、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)—房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，屬于調(diào)劑余缺、從新配置的市場(chǎng) 。主要特

7、點(diǎn)：土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買賣、贈(zèng)與、繼承、交換。土地開發(fā)必須達(dá)到一定的條件才可獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。,10,八、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定,一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：指經(jīng)過批準(zhǔn)的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項(xiàng)目開發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。2、建設(shè)用地面積：可直接

8、用于項(xiàng)目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。 3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項(xiàng)目總用地面積的比率（％）。5、容積率：項(xiàng)目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項(xiàng)目范圍內(nèi)各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。,11,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）,7、住宅停車率：汽

9、車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面

10、層的高度。,12,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）,13、住宅建筑層數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)：建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定－《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定： 低層住宅：一層至三層；多層住宅：四層至六層；中高層住宅：七層至九層；高層住宅：十層以上。消防規(guī)范規(guī)定：多層住宅:九層及九層以下的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的住宅）；高層住宅:十層及十層以上的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的 住宅）；　 其中：二類高層：十層至十八層的普通住宅；　　

11、　　 一類高層：十九層及十九層以上的普通住宅。民間習(xí)慣叫法小高層：十層至十八層的住宅；大高層：十九層及十九層以上的住宅；,,13,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）,14、民用建筑主要類別（按功能分類，選摘）（1）住宅樓：供居住使用的建筑。單元式住宅：由多個(gè)住宅單元拼接而成，每個(gè)單元均設(shè)有樓梯或樓梯與電梯的住宅。塔式住宅（也稱獨(dú)立單元式住宅或點(diǎn)式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個(gè)單元獨(dú)立建造，且每套住

12、宅的進(jìn)戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。通廊式住宅：由公共樓梯或樓梯與電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅，且至少有一套住房的進(jìn)戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過10米的住宅。躍層式住宅：設(shè)有套內(nèi)樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。躍廊式住宅：通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。（2）商住樓：由底部商業(yè)營業(yè)廳和住宅組成的建筑。（3）綜合樓：具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。（4）其他：辦公樓、

13、商業(yè)樓、酒店等等。,14,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）,15、面積指標(biāo)建筑面積:具備上蓋且結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等。 使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。居室面積：僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。產(chǎn)權(quán)面積：系指權(quán)屬人（或稱產(chǎn)權(quán)人）依法擁有房屋所

14、有權(quán)的房屋建筑面積。銷售面積：包括房屋套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)面積：由房屋外圍墻體中心線的水平投影面積和陽臺(tái)應(yīng)計(jì)算的面積組成。共有建筑面積：指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積。,,15,（二）各類住宅主要技術(shù)規(guī)范要求,住宅樓是供居住使用的建筑，不同的住宅樓雖然具有同樣的使用功能，但是不同類型的住宅樓由于其在建筑層數(shù)、平面組合方式等方面的不同，在建筑、結(jié)構(gòu)、消防、民防等技術(shù)規(guī)范的要求上存在較大的差異，并最終導(dǎo)

15、致建造成本和公共面積比例的差異，在確定項(xiàng)目開發(fā)方案時(shí)應(yīng)慎重。,16,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表1 公共部位設(shè)計(jì),17,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表2,18,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表3,19,第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程一般要經(jīng)過以下五個(gè)階段：1、項(xiàng)目確立階段2、項(xiàng)目前期階段3、項(xiàng)目實(shí)施階段—工程施工和產(chǎn)品銷售。4、項(xiàng)目驗(yàn)收交付階段5、收尾階段 具體內(nèi)容詳見《房地

16、產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖》,20,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－1,21,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－1,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－2,,22,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－3,,23,第三部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)周期,一、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成及其資金投入特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發(fā)項(xiàng)目，由于選擇不同的建筑類型、層數(shù)和結(jié)構(gòu)，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備和配套設(shè)施配置

17、標(biāo)準(zhǔn)以及工程地質(zhì)狀況不同等等，在開發(fā)成本和費(fèi)用方面都存在一定的差異。在此難以籠統(tǒng)的談?wù)擁?xiàng)目具體的成本和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，僅就一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常的成本和費(fèi)用構(gòu)成以及相關(guān)的資金投入特點(diǎn)作一些簡(jiǎn)要的說明。,24,開發(fā)項(xiàng)目主要成本與費(fèi)用構(gòu)成一覽表,25,開發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表1,,,26,開

18、發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表2,27,開發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表3,28,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要經(jīng)營稅費(fèi)表,29,二、項(xiàng)目開發(fā)周期　　 房

19、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程涉及的政府審批部門和審批事項(xiàng)多，各地的地方性法規(guī)、審批環(huán)節(jié)、審批時(shí)限不盡相同；不同開發(fā)地點(diǎn)的地質(zhì)情況變化比較大，不同建筑類別在設(shè)計(jì)和施工技術(shù)規(guī)范方面差異比較大，不同地區(qū)在技術(shù)規(guī)范要求和施工限制條件方面也存在一定的差異，加之開發(fā)商實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)的不同，這些因素都直接影響著項(xiàng)目的開發(fā)周期。因此，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)周期不能一慨而論，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行具體的分析和評(píng)判。,30,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工期分析表,講