房地產(chǎn)行業(yè)中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究系列之一：reits科普一，什么是標(biāo)準(zhǔn)的reits-20190405-天風(fēng)證券-13頁

1、行業(yè)報(bào)告行業(yè)報(bào)告|行業(yè)深度研究行業(yè)深度研究請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明1房地產(chǎn)房地產(chǎn)證券證券研究報(bào)告研究報(bào)告2019年04月05日投資投資評級(jí)評級(jí)行業(yè)評級(jí)行業(yè)評級(jí)強(qiáng)于大市(維持評級(jí))上次評級(jí)上次評級(jí)強(qiáng)于大市作者作者陳天誠陳天誠分析師SAC執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S1110517110001chentiancheng@徐超徐超分析師SAC執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S1110518070007xuchao@資料來源：貝格數(shù)據(jù)相關(guān)報(bào)告相關(guān)報(bào)告1《房地產(chǎn)行

2、業(yè)研究周報(bào):繼續(xù)推薦地產(chǎn)板塊、重點(diǎn)推薦地產(chǎn)龍頭及房產(chǎn)中介，土地成交繼續(xù)回落——房地產(chǎn)土地周報(bào)20190331》201903312《房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào):繼續(xù)推薦地產(chǎn)板塊、優(yōu)先推薦地產(chǎn)龍頭及房產(chǎn)中介——房地產(chǎn)銷售周報(bào)0331》201903313《房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào):關(guān)注長三角一體化機(jī)會(huì)、土地成交繼續(xù)回落——房地產(chǎn)土地周報(bào)20190324》20190325行業(yè)走勢圖行業(yè)走勢圖REITs科普一科普一：什么是標(biāo)準(zhǔn)的：什么是標(biāo)準(zhǔn)的REITs————

3、中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究研究系列之一系列之一REITs通俗講是一種基金，和股票基金類似，只不過募集資金投向的不是股票組合而是房地產(chǎn)通俗講是一種基金，和股票基金類似，只不過募集資金投向的不是股票組合而是房地產(chǎn)組合：組合：REITs（RealEstateInvestmentTrusts）房地產(chǎn)投資信托基金，是一種通過發(fā)行股份或者收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按高額比

4、例分配給投資者的一種信托基金。REITs最早于1960年出現(xiàn)在美國，后于1971年出現(xiàn)在澳大利亞。在亞洲市場上，REITs最初于2001年出現(xiàn)在日本，其后于2002年在新加坡出現(xiàn)，緊接著在臺(tái)灣和香港等地相繼推出。截至2017年底，全球有37個(gè)城市和地區(qū)建立了REITs市場，總市值約為2萬億美元。標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)REITs往往指的是上市的公募型的權(quán)益型往往指的是上市的公募型的權(quán)益型REITs，目前國內(nèi)主要是一些私募類抵押型，目前國內(nèi)主要是一些私募

5、類抵押型REITs：根據(jù)資金投向不同資金投向不同，REITs可分為權(quán)益型、抵押型和混合型。其中，權(quán)益型REITs擁有并經(jīng)營收益型不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)提供物業(yè)管理服務(wù)。獲得不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入，投資者的收益來自租金和不動(dòng)產(chǎn)的增值，是REITs的主導(dǎo)類型，最為常見；根據(jù)募集方式不同募集方式不同，分為公募型和私募型，公募型REITs向全社會(huì)募集、流動(dòng)性好、資金可得性強(qiáng)；根據(jù)組織結(jié)構(gòu)不同組織結(jié)構(gòu)不同，有公司制和信托制，公司制REITs上市主體是股

6、份制公司實(shí)體企業(yè)，紅利發(fā)放等方面符合REITs條例的有關(guān)規(guī)定，往往適用《公司法》；信托制REITs通過設(shè)立信托投資不動(dòng)產(chǎn)支持證券或不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)間接持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，適用《基金法》，美國主要是公司制，亞洲國家更流行信托制，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)更加靈活。REITs有流動(dòng)性好、獨(dú)立性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)性低、收益率高等特點(diǎn)：有流動(dòng)性好、獨(dú)立性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)性低、收益率高等特點(diǎn)：REITs具有1）流動(dòng)性好：）流動(dòng)性好：標(biāo)準(zhǔn)REITs往往是上市公募的，因此流動(dòng)性好，投資者多元

7、且可自由進(jìn)出；2）獨(dú)立性強(qiáng)）獨(dú)立性強(qiáng)：REITs與其余大類資產(chǎn)的相關(guān)性性對較低，有效分散組合風(fēng)險(xiǎn)；3）低風(fēng)險(xiǎn)：）低風(fēng)險(xiǎn)：REITs雖然有來自消費(fèi)者習(xí)慣改變或是就業(yè)下降等等導(dǎo)致供需改變所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，然而其收入、成本、租約的穩(wěn)定性仍然較強(qiáng)，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)較低，反應(yīng)了REITs的債券化特性。4）收益率高：）收益率高：高當(dāng)期回報(bào)意味著更多的再投資機(jī)會(huì)，投資者的投資參與度提高；另外即使在熊市中，投資者也能收獲比較穩(wěn)定的收益，在過去40年的年化收益率權(quán)益

8、型REIT以12.12%的年收益率領(lǐng)先其余指數(shù)，同時(shí)也高于10年定期國債收益率，19902018年的月股息率1.13%。標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)REITs推出對居民、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都意義非凡推出對居民、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都意義非凡：REITs如果推出可謂現(xiàn)象級(jí)政策，意義非凡：1）對居民而言投資不動(dòng)產(chǎn)不再是難事）對居民而言投資不動(dòng)產(chǎn)不再是難事：REITs通過證券化手段將不可分割的大額不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)樾☆~的不動(dòng)產(chǎn)基金，REITs本身具有高風(fēng)險(xiǎn)收益比、高分紅比例的

9、特點(diǎn)，并且同現(xiàn)有的金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性較低，居民將可通過投資基金共享不動(dòng)產(chǎn)成長的收益；2）REITs將成為繼現(xiàn)將成為繼現(xiàn)金、股票、債券后的第四大類金融資產(chǎn)：金、股票、債券后的第四大類金融資產(chǎn)：REITs作為兼具金融和不動(dòng)產(chǎn)的屬性的第四類資產(chǎn)品種，它的推出能夠豐富國內(nèi)資本市場產(chǎn)品的重要工具，在二級(jí)市場具備價(jià)值發(fā)現(xiàn)的功能，不動(dòng)產(chǎn)市場的真實(shí)情況通過REITs價(jià)格得到反應(yīng)，為貨幣政策制定和實(shí)施具備重要的指導(dǎo)意義，且該類資產(chǎn)規(guī)模巨大。3）有利于盤活存量

10、房地產(chǎn)減少不必要投資）有利于盤活存量房地產(chǎn)減少不必要投資：REITs投資有利于盤活現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)，在房住不炒的長效邏輯下，可以減少不必要的新增地產(chǎn)投資。投資建議：投資建議：標(biāo)準(zhǔn)的REITs具有流動(dòng)性好、獨(dú)立性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)性低、收益率高等特點(diǎn)，是繼現(xiàn)金、股票、債券之后的第四大類金融資產(chǎn)，如果REITs在國內(nèi)如果能夠推出，將具有劃時(shí)代的重要意義，我們建議關(guān)注：1）具備優(yōu)秀管理能力的房地產(chǎn)資管公司）具備優(yōu)秀管理能力的房地產(chǎn)資管公司：光大嘉寶；2）商

11、業(yè)地產(chǎn)類）商業(yè)地產(chǎn)類公司公司：陸家嘴、金融街、大悅城、中國國貿(mào)、上海臨港、外高橋、市北高新、張江高科等；3）所有持有可租賃物業(yè)或者持有型物業(yè)的公司：所有持有可租賃物業(yè)或者持有型物業(yè)的公司：比如有持有物業(yè)的萬科、新城控股等。風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示提示：REITs推行進(jìn)度不及預(yù)期，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，利率上行20197138361392019040710:46行業(yè)報(bào)告|行業(yè)深度研究行業(yè)報(bào)告|行業(yè)深度研究請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明31.RE

12、ITs是什么：兼具不動(dòng)產(chǎn)、金融屬性的第四類資產(chǎn)是什么：兼具不動(dòng)產(chǎn)、金融屬性的第四類資產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs，RealEstateInvestmentTrusts）是一種通過發(fā)行股份或者收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs最早于1960年出現(xiàn)在美國，后于1971年出現(xiàn)在澳大利亞。在亞洲市場上，REITs最初于2001年出現(xiàn)在日本，其后

13、于2002年在新加坡出現(xiàn)，緊接著在臺(tái)灣和香港等地相繼推出。表1：REITs的定義要點(diǎn)的定義要點(diǎn)要素要素要點(diǎn)要點(diǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)及其衍生證券收入來源主要是房地產(chǎn)物業(yè)的租金收入收入分派分派給投資者不少于90%的可分派收入稅收政策避免對REITs和股東雙重課稅管理模式專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)及嚴(yán)格負(fù)債管控交易結(jié)構(gòu)公募型的公司型或信托型結(jié)構(gòu)資料來源：《中國公募REITs發(fā)展白皮書》，天風(fēng)證券研究所整理1）我們認(rèn)為REITs兼?zhèn)洚a(chǎn)業(yè)特性（房地產(chǎn)行業(yè)獲利）和基金

14、特性，在美國與股票、債券、現(xiàn)金相對，REITs被視為第四類資產(chǎn)。2）REITs本質(zhì)上是將成熟的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)在資本市場進(jìn)行證券化，因此REITs既具有金融屬性，又具有不動(dòng)產(chǎn)屬性，其金融屬性體現(xiàn)在：REITs作為一種金融投資產(chǎn)品，能夠?yàn)橥顿Y者拓寬不動(dòng)產(chǎn)投資渠道，同時(shí)，通過證券化的形式，將流動(dòng)性較差的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的REITs份額，提高了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，有利于拓展資本機(jī)制，可通過并購、融資等資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；REITs的不動(dòng)

15、產(chǎn)屬性體現(xiàn)在：REITs專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的成熟不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，可少量投資于土地和在建工程等，具有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，有助于提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的回報(bào)。結(jié)合REITs的相對優(yōu)勢，我們提出了投資REITs的四大優(yōu)點(diǎn)：低相關(guān)性、低波動(dòng)性、低風(fēng)險(xiǎn)與高收益。表2：REITs重要優(yōu)勢總結(jié)重要優(yōu)勢總結(jié)要素要素特點(diǎn)特點(diǎn)相對優(yōu)勢1.受房價(jià)波動(dòng)影響相對小2.盤活固定資產(chǎn)3.參與性強(qiáng)：小額亦可進(jìn)行權(quán)益投資（基金特性）4.投資多元化分散風(fēng)險(xiǎn)，投

16、資專業(yè)性強(qiáng)（基金特性）5.避免對REITs和股東雙重課稅6.與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性小資料來源：天風(fēng)證券研究所整理2.REITs的分類：權(quán)益型為主，不同物業(yè)類型收益率出現(xiàn)分化的分類：權(quán)益型為主，不同物業(yè)類型收益率出現(xiàn)分化標(biāo)準(zhǔn)REITs往往指的是上市的公募型的權(quán)益型REITs，目前國內(nèi)主要是一些私募類抵押型REITs。根據(jù)資金投向資金投向不同，REITs可分為權(quán)益型、抵押型和混合型。其中，權(quán)益型REITs擁有并經(jīng)營收益型不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)提供物業(yè)管