【廣告策劃-ppt】2011奧迪卓·悅服務(wù)體驗之旅_項目說明

1、2011奧迪“卓·悅”服務(wù)體驗之旅活動 項目說明一汽-大眾奧迪銷售事業(yè)部 用戶服務(wù)部,目 錄,,活動目的與意義活動基本信息活動運營方式活動評估,,活動目的與意義,,借助活動提高經(jīng)銷商展廳的集客率，邀請用戶親臨展廳與維修車間，通過參觀與體驗活動，零距離感受奧迪“卓·悅”服務(wù)帶來的專業(yè)、尊貴、愉悅享受；通過活動使客戶充分了解奧迪服務(wù)核心流程，展現(xiàn)經(jīng)銷商展廳的服務(wù)質(zhì)量與能力，提高品牌忠誠度與滿

2、意度；營造經(jīng)銷商與客戶之間的交流平臺，增進相互溝通；借助媒體力量，為經(jīng)銷商創(chuàng)造宣傳機會，同時通過客戶的口碑傳播，進一步提升經(jīng)銷商的“卓·悅”服務(wù)形象。,活動目的與意義,,活動回顧,2009-2010年度 奧迪“卓·悅”服務(wù)體驗之旅活動開展情況匯總,活動參與經(jīng)銷商： Terminal城市展廳 14家 新車間改擴建展廳

3、 8家 活動場次：24場活動參與嘉賓： 3565人用戶嘉賓 2903人媒體嘉賓 447人奧迪服務(wù)部及經(jīng)銷商觀摩嘉賓 215人,,活動回顧,2009-2010年奧迪“卓·悅”服務(wù)體驗之旅活動反饋數(shù)據(jù)統(tǒng)計,,活動基本信息,,活動主題： 探索卓·悅 收獲尊崇 奧迪卓·悅服務(wù)體驗之旅 活動時間：2011年9月3-

4、4日，周六（上下午各一場）、周日（上下午各一場） 活動地點：一汽-大眾奧迪特許經(jīng)銷商展廳 參與人數(shù)：180人（每場45人） 首場（周六上午）人員構(gòu)成： 其余場次為奧迪忠誠用戶：,活動基本信息,活動流程,活動基本信息,09:00-09:30 來賓簽到啟動儀式09:30-09:35 開場09:35-09:4

5、0 領(lǐng)導致開場辭09:40-09:45 主持人介紹活動流程展廳活動09:45-10:40 A組參觀展廳、愛車講堂 B組參觀車間、動態(tài)體驗10:40-10:55 茶歇10:55-11:00 移動11:00-11:55

6、 A組參觀車間、動態(tài)體驗 B組參觀展廳、愛車講堂11:55-12:00 填寫反饋問卷、禮品發(fā)放12:00 來賓返程,14:00-14:30 來賓簽到啟動儀式14:30-14:35 開場14:35-14:40

7、 領(lǐng)導致開場辭14:40-14:45 主持人介紹活動流程展廳活動14:45-15:40 A組參觀展廳、愛車講堂 B組參觀車間、動態(tài)體驗15:40-15:55 茶歇15:55-16:00 移動16:00-16:55 A組參觀車間、動

8、態(tài)體驗 B組參觀展廳、愛車講堂16:55-17:10 填寫反饋問卷、禮品發(fā)放17:10 返程,,來賓簽到,,啟動儀式,,,,,,A組：展廳參觀與愛車講堂(50’),,B組：車間參觀與動態(tài)體驗(50’),,茶歇(15’),,,,,A組：車間參觀與動態(tài)體驗(35’),活動基本信息,活動流程,,B組：展廳參觀與愛車

9、講堂(50’),活動內(nèi)容,活動基本信息,,展廳參觀,,透明車間管理系統(tǒng)Service Key 系統(tǒng),,,奧迪精品附件,,愛車講堂,,車輛養(yǎng)護知識,,車輛安全駕駛知識,,車險理賠知識,,車間參觀與動態(tài)體驗,,奧迪專用工具,,MMI操作及車輛輔助系統(tǒng),,互動競賽環(huán)節(jié),,奧迪原裝附件,奧迪真假備件,關(guān)于奧迪原裝附件講解的：1、需要經(jīng)銷商提前準備展示車1輛（Q5/Q7)；2、奧迪備件管理部免費提供原裝附件，經(jīng)銷商自行安裝于展示車輛； 3、

10、活動結(jié)束后所展示附件留給經(jīng)銷商。,,活動運營方式,,活動運營方式,,,奧迪 用戶服務(wù)部,,經(jīng)銷商,,代理公司,,活動總控與效果監(jiān)督,,嘉賓邀請,,活動運營,,第三方人員管理,活動運營方式,活動總控與監(jiān)督活動整體規(guī)劃、活動城市的篩選與確認、活動進程的總體控制；活動執(zhí)行、活動成效、媒體執(zhí)行的監(jiān)督?；顒觾?nèi)容指導活動流程及內(nèi)容的確認與規(guī)范；搭建、制作物、場景設(shè)計確認；相關(guān)講解話術(shù)與資料的確認；嘉賓邀請名單的確認；新聞發(fā)布的統(tǒng)

11、一規(guī)范等。,,奧迪 用戶服務(wù)部,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,媒體邀請及發(fā)布 經(jīng)銷商可根據(jù)自身資源情況邀請媒體嘉賓參加首場活動； 邀請流程：如邀請媒體嘉賓，經(jīng)銷商需填寫“媒體嘉賓信息表”，并于活動前15天提交至服務(wù)部確認； 發(fā)布執(zhí)行：如涉及媒體發(fā)布，新聞通稿與相關(guān)資料將由服務(wù)部統(tǒng)一提供； 此項內(nèi)容不作為硬性要求，經(jīng)銷商可根據(jù)自己的實際情況決定是否邀請媒體及邀請人數(shù)，如無媒體嘉賓，請邀請相應(yīng)人數(shù)的用戶嘉賓。,嘉賓邀請,,活動運營方

12、式,,奧迪經(jīng)銷商,用戶嘉賓邀請 用戶嘉賓標準： --- 針對不同車型邀請新購車車主、奧迪忠誠車主、奧迪潛在客戶； --- 根據(jù)購車年限、到店維修養(yǎng)護記錄、參與活動積極性等指標進行篩選甄別； --- 邀請在用戶群體中具備一定個人影響力、口碑傳播能力的用戶嘉賓參與； 邀請人數(shù)：共計180人 參加場次： 周六上午場 —— 如無媒體嘉賓，需邀請45名用戶嘉賓，如有媒體嘉賓，可根據(jù)實際情況進行人數(shù)調(diào)配，保證總?cè)?/p>

13、數(shù)為45人； 周六下午場、周日上午場、周日下午場 —— 每場45人； 嘉賓邀請函由代理公司統(tǒng)一提供。,嘉賓邀請,嘉賓邀請,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,用戶嘉賓邀請規(guī)范與要求 建議專人負責客戶邀約工作專人負責數(shù)據(jù)統(tǒng)計、信息整理，避免嘉賓信息混亂 合理安排邀請時間及確認頻率根據(jù)當?shù)乜蛻粢酝鶇⑴c活動的情況，劃定初步邀約的人數(shù)范圍，進行第一次邀約；結(jié)合第一次邀約結(jié)果，重新統(tǒng)計并編輯數(shù)據(jù)，進行二次邀約確認；活動前1-2天進

14、行最終確認。 嚴格控制邀請人數(shù)因場地原因，每場參與嘉賓為45人，上下浮動不宜超過5人，以免影響活動效果 邀請名單提交 活動前一周提供用戶嘉賓邀請名單； 活動前1天提供最終名單。,嘉賓邀請,嘉賓邀請,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,工作人員配合,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,活動車輛、設(shè)備與工具配備,活動車輛、設(shè)備與工具配備,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,活動車輛、設(shè)備與工具配備,,活動運營方式,,奧迪經(jīng)銷商,現(xiàn)場執(zhí)行配合 經(jīng)銷

15、商需按照活動內(nèi)容提前配備相應(yīng)人員、準備所需車輛及設(shè)備； 經(jīng)銷商需于活動前30天將規(guī)定的活動費用支付于代理公司，以便相關(guān)物料的前期準備； 講解人員話術(shù)文件于活動前20天予以發(fā)放，需提前熟悉記憶，活動前4天開始由代理公司工作人員對其進行集中培訓； 經(jīng)銷商工作人員配合代理公司接受相關(guān)培訓； 活動中，按照流程與環(huán)節(jié)同代理公司執(zhí)行人員相互配合； 注意現(xiàn)場保潔工作，輔助活動人員進行客戶接待、協(xié)調(diào)與溝通。,現(xiàn)場執(zhí)行配合,,奧迪經(jīng)銷商活動負責

16、人明確：主要負責人：各經(jīng)銷商服務(wù)總監(jiān) 市場部及其他部門僅為配合,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,活動內(nèi)容指導 提前進行場地勘察，針對活動運營方式、活動內(nèi)容、活動流程、相關(guān)物料、人員支持等提前與經(jīng)銷商溝通協(xié)調(diào)，并提供相應(yīng)資料； 提供活動運營手冊、講解人員話術(shù)文件等。 工作人員培訓 提前抵達活動展廳，對相應(yīng)接待人員、講解人員、維修技師及其他配合人員進行培訓。,活動前指導與培訓,,活

17、動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,第三方人員管理對活動所需禮儀、主持人、攝影攝像師及茶歇服務(wù)人員進行相關(guān)培訓，控制服務(wù)質(zhì)量，對其現(xiàn)場執(zhí)行情況進行監(jiān)督管理； 現(xiàn)場流程控制合理把控現(xiàn)場流程，指導相關(guān)工作人員完成各個環(huán)節(jié)的配合與銜接。,第三方人員管理與現(xiàn)場流程控制,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,戶外場景（圖片僅為參考）,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,啟動儀式區(qū),場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方

18、式,,代理公司——陽光優(yōu)視,車間體驗區(qū),場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,活動啟動儀式區(qū)背景板及舞臺（圖片僅為示意）,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,A字板,指示牌,專用工具展臺,以下僅為部分活動物料,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,啟動儀式區(qū)及茶歇區(qū)吧桌吧椅,啟動儀式區(qū)沙發(fā)及茶幾,愛車講堂及車間嘉賓坐席,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司—

19、—陽光優(yōu)視,道旗,愛車講堂講臺,車間掛旗,本頁搭建物料將在活動結(jié)束后留給經(jīng)銷商,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,桌旗,愛車講堂筆記本,活動用筆,手提袋,邀請函,桌卡,愛車講堂手冊,反饋問卷,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,活動用鮮花,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,活動用茶歇（圖片僅為示意）,茶歇臺,場地布置與相關(guān)物料,,活動運營方式,,代理公司——陽

20、光優(yōu)視,,,無線導覽設(shè)備支持 無線導覽設(shè)備主要用于展廳與車間參觀過程； 為嘉賓提供更加清晰、便捷的參觀體驗服務(wù)； AV設(shè)備支持提供現(xiàn)場所需LED電視、投影儀、投影幕、音響設(shè)備等； 空調(diào)設(shè)備支持 根據(jù)當?shù)靥鞖馇闆r，提供車間用中央空調(diào)。,設(shè)備支持,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,,嘉賓禮品,活動禮品,,活動運營方式,,代理公司——陽光優(yōu)視,,,競賽禮品,奧迪A6L車模,活動禮品,,謝謝！Thank you.,如何進行房

21、地產(chǎn)市場分析,,,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場

22、分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而

23、是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,

24、,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的

25、需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二

26、）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量

27、4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地

28、產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,200

29、8年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征

30、：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)

31、部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形

32、地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤

33、其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么

34、5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是

35、判斷趨勢、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被

36、滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買

37、者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處

38、于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進

39、行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化

40、趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

41、1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市

42、場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)＝食物支出

43、金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和

44、方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,

45、找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）?

46、環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶

47、流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀

48、資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用e