【商業(yè)地產(chǎn)】蘇州浙建集團木瀆項目物業(yè)管理顧問服務建議書-2008年-34ppt

1、謹呈Presented to: 漸建集團（蘇州木瀆項目） Proposal forProperty Management Consulting Services物業(yè)管理顧問服務建議書黎宇清2008年11月21日,,,,前 言首先要感謝蘇州浙建地產(chǎn)有限公司的各位領導能夠在百忙之中抽空閱讀本人對“蘇州木瀆項目”所做的“「物業(yè)管理服務顧問建議書」”，并同時感謝各位領導在該項目上對我的支持與幫助。

2、 本人做為一名物業(yè)老兵，盡已所能，至誠服務，力求達到貴司對物業(yè)管理顧問的目標，也發(fā)揮本人知識及經(jīng)驗，價值得以體現(xiàn)！,目錄,目錄,個人簡介（過往曾顧問的項目）接到貴司顧問初步意向后本人思考的問題我所了解貴司木瀆項目及閱圖后的建議房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析本人物業(yè)管理顧問方案建議書本人物業(yè)管理顧問服務報價結(jié)語,一.個人簡介,曾經(jīng)資歷：單位：雅居樂投資集團（雅居樂物業(yè)管理服務有限公司/雍景園分公司）職務：物業(yè)

3、經(jīng)理管理面積：45萬平方，4300戶，員工288人香港晶苑地產(chǎn)發(fā)展有限公司珠三角代表處職務： 物業(yè)經(jīng)理管理面積： 60萬平方，6000多戶，員工270人文章發(fā)表： 《住宅與房地產(chǎn)》“物業(yè)管理行業(yè)虧損原因之我見”學歷： 房地產(chǎn)EMBA資格證： 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理人，人力資源管理師 ISO9000~2002內(nèi)審員，講師資歷：廣州物業(yè)協(xié)會講師團成員,工作

4、證,一.本人曾物業(yè)管理顧問服務的地產(chǎn)企業(yè)/項目,一.本人曾物業(yè)管理顧問服務的地產(chǎn)企業(yè)/項目,江蘇偉業(yè)建設集團臻品項目現(xiàn)場及其公司酈總,問題—What--漸建集團需要什么樣的物業(yè)管理顧問？Why--如何當好房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理參謀官？who--貴司哪些部門與我聯(lián)系?聯(lián)系人是誰?本人顧問能達到什么樣的效果？When?本人在什么節(jié)點顧問？提交什么成果？提交給誰?顧問期多長？現(xiàn)場每月開會及踏勘的參與者？本人以什么形式來開展顧問工作?

5、,說明:本人想一是此草案貴司回復意見后,本人需進行修改及現(xiàn)場踏勘后且與貴司相關領導深談后,以期了解貴司戰(zhàn)略.再提交進一步方案,本人的顧問方案才能配合,支持貴司在一些時間節(jié)點達到要求,二.接到貴司顧問初步意向后本人思考的問題,三.我所了解貴司木瀆項目及閱圖后的建議,資料來源:港業(yè)地產(chǎn)策劃部《蘇地2007-B-57號地塊項目”產(chǎn)品定位報告》,三.我所了解貴司木瀆項目及閱圖后的建議,車庫出入口入在此會影響商業(yè)外觀及門面，建議放在北側(cè)及南側(cè)，

6、商業(yè)價值不高的位置,車庫出入口應設計成雙進雙入的通道口，便于業(yè)主車/訪客車分別通行,SOHO大堂口占用商鋪位置，建議少占，且每個大堂增加崗位，能否設三樓平臺，三樓以下以裙樓形式，以上以塔樓形式，同一個出入電梯在三層再轉(zhuǎn)換，節(jié)省一二樓商業(yè)占用的空間，同時增加三樓平臺景觀面積,電房位置不是在住宅與商業(yè)的中間位置，應在住宅區(qū)解決商業(yè)電房，商業(yè)價值高，且處于兩部接合部，走線的均好性，且用住宅電源，以后商業(yè)街區(qū)部分照明可以用住宅電標準，節(jié)省以后運

7、行費用,先建住宅，有利于回收資金，為商業(yè)項目打好基礎，但物業(yè)服務用房設在何外，還有垃圾清潔中轉(zhuǎn)站，涉及商業(yè)項目有許多垃圾產(chǎn)生（需考慮）,三.我所了解貴司木瀆項目及閱圖后的建議,六、開發(fā)利潤（不含稅金）估算1、簡歐風情開發(fā)利潤 = 銷售總金額 - 項目成本 （不含稅金）= 25 億 1482 萬元 – 16 億 368萬元 = 9 億 1114 萬元 （如扣除預交11%稅金約 2 億 7663萬

8、元，則利潤約為 6 億 3451萬元）2、地中海風情開發(fā)利潤 = 銷售總金額 - 項目成本 （不含稅金）= 27 億 9158萬元 – 17 億 4656萬元 = 10 億 4502萬元（如扣除預交11%稅金約 3 億 707萬元，則利潤約為 7 億 3795萬元）,問題如下：商鋪及住宅/車位出售率測算100%計算，市場銷售應測算85%出售率，看項目盈虧平衡點在何點稅費約占銷售金額的18%

9、，只估算了11%，利潤估算過大,四.房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析---地產(chǎn)商為何需要物業(yè)顧問,（1）房地產(chǎn)公司為何何需要物業(yè)管理顧問服務？,不滿足現(xiàn)狀的房地產(chǎn)公司，欲求發(fā)展，欲追求產(chǎn)品附加價值的房地產(chǎn)公司------在路上的行者新進入房地產(chǎn)領域進行項目開發(fā)的發(fā)展商，以及開發(fā)面積不足50萬平米的經(jīng)驗欠缺型開發(fā)企業(yè)；屬于快速成長型企業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)的求知欲強，具備較高的學習能力，對項目有較高的期望值；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足，對項目操

10、作流程把控力不足，決策能力弱；對售后服務不能滿足集團要求苦惱著；對資金和人才的需求非常高；沒有合適的物業(yè)人才團隊和專業(yè)技能；對保修期返工業(yè)主投訴的頭痛房地產(chǎn)公司；關鍵詞（現(xiàn)有物業(yè)團隊不能做到房地產(chǎn)企業(yè)要求） 外部政策不利，市場競爭、快速成長、經(jīng)驗欠缺、資金、人才，專業(yè)經(jīng)驗，品牌號召力不強，產(chǎn)品附加值弱,老牌開發(fā)企業(yè)尚且在2007年尾開始，危機四伏，新軍力量何去何從？ 面對高利潤，是按兵不動還是勇者無

11、畏,向利潤進軍，抵御風險，如履薄冰 加強內(nèi)部管理，打造專業(yè)物業(yè)團隊，打造物業(yè)品牌，才能產(chǎn)生溢價，創(chuàng)造附加值,,四.房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析,四.房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析---物業(yè)顧問的作用,二十一世紀是貴的是什么：人才？,,顧問專家?guī)Ыo你“銷售期間物業(yè)管理法律問題的提前解決”,顧問專家?guī)Ыo你“建設期低成本（后期更改費用降低至最少”，深入閱圖，提出節(jié)能建議,顧問專家?guī)Ыo你“開盤必勝，樹立形象，展示物管

12、專業(yè)素質(zhì)，提高客戶購買信心“,顧問專家?guī)Ыo你“組建一個專業(yè)物業(yè)團隊”,顧問專家?guī)Ыo你“交收樓在備案情況完成下88%交樓率，同時拓深客戶資源”,顧問專家?guī)Ыo你“分期開發(fā)樓盤，已經(jīng)入住客戶體驗物業(yè)服務價值，從而免費為開發(fā)商做義務宣傳員，介紹親友見置業(yè)，節(jié)省營銷費用”,四.房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析---物業(yè)顧問的作用,缺乏某種至關重要的知識和技能在發(fā)展商高速成長期試圖最大限度地占據(jù)市場，或者是發(fā)展商在越來越激烈競爭的成熟市場中謀求物業(yè)

13、管理有所突破時，往往發(fā)現(xiàn)在公司內(nèi)部并不具備所需要的人才和相關的組織經(jīng)驗。需要外來者客觀公正的觀點當發(fā)展商就下屬物業(yè)管理公司重大事宜進行決策時，往往需要從新穎客觀的角度來評估相關的事宜。此時，物業(yè)管理顧問作為外來者，所提供的建議往往比來自公司內(nèi)部的更加客觀公正。需要輸入新的觀念物業(yè)管理顧問往往能帶來物業(yè)管理模式和顧客服務的新觀念。因發(fā)展商與下屬的物業(yè)管理公司員工在同一環(huán)境中相處日久，思維往往形成某種定勢，處理問題時也會因循俗套，無

14、形中會對外部新觀念形成一種抵制。在這種情況下，物業(yè)管理顧問能將外部有生命力的新觀念，以及行之有效的新方法，通過有效的工具和方法引入企業(yè)內(nèi)部。需要借助外力觸發(fā)變革在《物權(quán)法》《勞動合同法》已經(jīng)實施、金融風暴對房企影響已經(jīng)呈現(xiàn)，而小區(qū)業(yè)主需要越來越多選擇的時候，物業(yè)管理公司必須借助外部力量來觸發(fā)企業(yè)內(nèi)部的變革。尤其是在發(fā)展商經(jīng)營業(yè)績良好時，員工很容易沉醉在一種自我滿足感中。物業(yè)管理顧問的介入，能夠通過各種活動諸如培訓、研討等，在企業(yè)內(nèi)部

15、形成求新圖變的共識，以此來推動所需變革的順利進行。為降低未來營運管理成本在項目開發(fā)的規(guī)劃設計和建筑設計階段引進物業(yè)管理顧問，不僅可以降低未來的營運成本和管理風險、提高顧客服務品質(zhì)、體現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品的附加值，也能降低開發(fā)成本。,為開發(fā)商占據(jù)市場提供資源,新的物業(yè)管理觀念/模式,為物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略定位提供建議,外部法律壓力，勞動成本節(jié)省建議,產(chǎn)品附加值/未來管理風險,四.房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析---物業(yè)顧問的作用,關鍵詞：體驗式服務物

16、業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)工程中的一個重要環(huán)節(jié)，其創(chuàng)造價值的作用是十分巨大的。一套物業(yè)的價值除銷售期實現(xiàn)部分之外，絕大部分價值是在其后幾十年的使用過程中實現(xiàn)的，是以其優(yōu)良的市場形象、歷久常新的樓宇質(zhì)量和相對延長的使用壽命而在產(chǎn)權(quán)的多次轉(zhuǎn)移中為業(yè)主創(chuàng)造出遠遠超越物業(yè)本身的、難以估量的價值。讓業(yè)主自己主動為地產(chǎn)（物業(yè)）做品牌宣傳員 。,——充分的投資加上管理的空白，是一種無效的投資；充分的投資加上管理的薄弱，是一種低效的投資；投資的薄弱加

17、上管理的充分，是一種有效的投資；投資的充分加上管理的充分，是一種高效的投資。,物業(yè)管理意義,四.房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析提供“保障項目成功、協(xié)助發(fā)展商成長的深度服務”的關鍵環(huán)節(jié),臂膀關系、戰(zhàn)友關系而不是單純商業(yè)關系建立專業(yè)權(quán)威立足于客戶角度，站在企業(yè)層面，替客戶找到最佳的解決方案,對提供的服務內(nèi)容和方式進行清晰界定 對我能解決、能指導的和不能涉及的問題事先和開發(fā)商明確和關鍵人物溝通并建立信任關系,不是簡

18、單針對項目細節(jié)問題，而是方向問題整個流程問題以及關鍵節(jié)點的把控溝通比報告更重要提供附加服務增強其知識基礎培訓,為開發(fā)商的決策提供合理建議不替開發(fā)商決策，但幫助開發(fā)商不斷提升決策的能力培養(yǎng)專業(yè)人員，為后期專業(yè)團隊的建設打好基礎,四.房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析幫助客戶明確目標——從項目目標到企業(yè)戰(zhàn)略目標,戰(zhàn)略目標,項目目標,,,,走多元化/一元化戰(zhàn)略，開拓/強化企業(yè)的盈利范圍將房地產(chǎn)業(yè)運作成為企業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)勢必要求物業(yè)管

19、理服務能支持集團戰(zhàn)略目標的實現(xiàn),顯性： 打造項目的行業(yè)影響力隱性：專業(yè)物業(yè)團隊的打造， 幫助項目在同類物業(yè)更有競爭力 規(guī)范化標準化制度的制定和執(zhí)行 幫助開發(fā)商整合資源，節(jié)省成本,,更多了一點，從更高度來看項目開發(fā)過程中物管問題,四.房地產(chǎn)公司所使用的顧問方式分析,項目物業(yè)管理顧問服務內(nèi)容,,,,五.本人物業(yè)管理顧問方案建議書,五.本人物業(yè)管理顧問方案建議書---顧問介入

20、時機,從物業(yè)介入時段上分為：決策分析、前期工作、施工準備、工程管理和質(zhì)量驗收，銷售與接收和售后物業(yè)管理階段，為使開發(fā)商建設的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項設施便于維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設計，施工準備時介入其中為最佳時刻，因在這時管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來方便。,顧問范圍擴展：配合管理運作的工程咨詢、物業(yè)功

21、能布局和劃分、分期投入使用的銜接，物業(yè)管理費行情調(diào)研和預測、在確定目標客戶群后對其管理收費的承受能力及法規(guī)的限制、物業(yè)租售的推廣、智能系統(tǒng)化服務、保障服務等全面服務,五.本人物業(yè)管理顧問方案建議書---在五大階段做開發(fā)商的幫手,土地獲取定位規(guī)劃,,售后物業(yè)服務/ 商鋪運營,營銷,開發(fā)商關注地塊價值，低成本、高利潤驅(qū)使下獲取土地，缺少前期研判對于項目后期開發(fā)風險預估不足,,開發(fā)商受承建方竣工驗收之壓和小業(yè)主百般

22、挑剔，在中間左右為難，保修期的時效和返修再返修影響開發(fā)商形象,有營銷情結(jié)，為了營銷而答應客人不可能的事物業(yè)收費低并不能解決銷售；如何確定領先于競爭對手的物業(yè)服務未明確,,,接管驗收,工程施工,開發(fā)商關注的是進度，質(zhì)量，成本工程質(zhì)量問題主要由設計質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮,物業(yè)前置，物業(yè)戰(zhàn)略定位，有了空位，才有目標，才有努力的方向,物業(yè)管理因素若不及早考慮，可能會造成 "先天不足，后天難補" 之情況，進而令

23、管理困難及管理費入不敷支，更甚至影響后期銷售的順利開展及發(fā)展商聲譽。,物業(yè)調(diào)查周邊，提交有競爭力的收費標準，幫助開發(fā)商避開以后物業(yè)長期虧損的隱痛解答客戶物業(yè)方面的問題，減少開發(fā)商與客戶的矛盾,,開發(fā)商因住宅類物業(yè)收費低，業(yè)主要求高，成本上升的壓力，長期虧損及辦證等問題經(jīng)常頭痛商業(yè)售出后100%，但經(jīng)營不良，勢同空城現(xiàn)象，開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的軟肋,,商業(yè)經(jīng)營注重長期收益，而非殺雞取卵，物業(yè)顧問幫您形象推廣及商家選擇,,物業(yè)客觀公正，

24、注重業(yè)主角度看問題，利于產(chǎn)品使用功能完善，幫助開發(fā)商制約承建商,項目設計和施工前期介入建議 -- 熟悉設計圖紙、裝修圖紙和項目現(xiàn)場，從物業(yè)管理和使用角度提出相關意見，使小區(qū)的 公共環(huán)境、建筑功能設計都符合現(xiàn)代美感，按照節(jié)能、實用、合理的原則提出參考意見。 -- 從物業(yè)管理及使用角度對工程驗收管理工作提出建議。 -- 編制物業(yè)管理驗收計劃、驗收記錄和簽證表。

25、 -- 對道路標識、景觀標牌、電子告示牌的設計安裝提出建議。VI形象提升樓盤附加值 -- 整理歸檔物業(yè)設備設施圖紙資料。 -- 對小區(qū)安防系統(tǒng)設施安排提出參考意見。銷售期配合階段 -- 銷售期配合人員編制制定。 -- 前期人員招聘與上崗培訓。 -- 工作人員服務禮儀意識禮貌培訓。 -- 樣板房與

26、售樓部物品采購計劃。 -- 員工制服及宿舍安排。 -- 《前期物業(yè)管理協(xié)議》《業(yè)主臨時規(guī)約》、《裝修手冊》等文件編寫修訂確稿。 -- 物業(yè)管理預算編制、確定管理費收費標準。 -- 樣板房與售樓部的保潔和保安工作。 -- 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》書編寫確稿。 -- 通過培訓、資料等形式使銷售人員清楚明白物業(yè)管理

27、的有關知識，以及本小區(qū)服務特 點，統(tǒng)一銷售口徑，避免過度承諾。,Pre-management Stage – Contract Effected to 3 Months before OP 物業(yè)前期 – 私人顧問合同生效后至入伙前三個月,Property Management Services 五.項目物業(yè)管理服務內(nèi)容,物業(yè)管理前期階段與銷售配合工作 -

28、- 銷售中心與樣板房的保潔與保安工作。 -- 管理處組織架構(gòu)與編制制定、人員工資標準制訂。 -- 管理處開辦預算方案制定。 -- 利用發(fā)展商的廣告設計資源，建立與大廈VI系統(tǒng)一致的管理處外部形象。 -- 管理處管理用房選址與裝修（需發(fā)展商配合）。 -- 制訂整體物業(yè)管理日后各項運作政策（物業(yè)管理方案）。,Pre-management

29、 Stage – Contract Effected to 3 Months before OP 物業(yè)前期 – 合同生效后至入伙前三個月,Property Management Services 五.項目物業(yè)管理服務內(nèi)容,行政及人事方面 -- 根據(jù)管理方案招聘前期籌建開辦人員。 -- 制訂崗前，崗后培訓計劃。 -- 新進員工制服宿舍安排。

30、 -- 制定采購與倉管制度。 -- 根據(jù)開辦預算采購辦公用品、開辦物品。 -- 編制各級員工工作細則，工作工作規(guī)范及明確人員工作職責。 -- 與當?shù)毓脵C構(gòu)和部門聯(lián)絡事宜，例如環(huán)衛(wèi)，公安，供電，供水，街道等。 -- 與保險公司接洽，就購買保險注意事項問題提出專業(yè)意見。 -- 管理處辦公電話、服務中心電話安排。交樓文件與收取的費用確定方面

31、 -- 《管理公約》、《住戶手冊》及《裝修指南》等三書一證的定稿、排版、印刷。 -- 根據(jù)不同功能及戶型核算管理費，并計算各單元收樓前應繳的關于物業(yè)管理的費用。 -- 建立物業(yè)管理電算化。 -- 收樓文件、表格印刷。,Handover Stage – 3 Months before OP to Formal Handover Date收樓期 – 入伙前三個月至正式入伙,P

32、roperty Management Services 五。項目物業(yè)管理服務內(nèi)容,物業(yè)管理方面 -- 根據(jù)小區(qū)特點編制一套完善的管理制度、工作程序、監(jiān)管考核辦法。 -- 制定有關交樓工作程序，遺留工程跟進服務工作規(guī)程。 -- 制訂清潔管理、綠化管理、設備系統(tǒng)維護管理、車輛管理、安防管理制度。 -- 制定客戶接待、報修、投訴處理管理流程。

33、 -- 制定文檔管理、工具物品管理制度。 -- 管理處各部門員工上崗前培訓工作。 -- 設備設施運行實驗、交接驗收。 -- 室內(nèi)、公共設備設施驗收、整改。 業(yè)主入伙與收樓方面 -- 制定收樓工作方案與計劃。 -- 收樓現(xiàn)場布置,如指示牌、條幅 … 等。 -- 管理處人員收樓專題培訓。 --

34、 辦理業(yè)主收樓和裝修申請。 -- 開展遺漏工程跟進處理工作。 -- 監(jiān)管施工單位裝修，避免違章裝修。,Handover Stage – 3 Months before OP to Formal Handover Date收樓期 – 入伙前三個月至正式入伙,Property Management Services 五.項目物業(yè)管理服務內(nèi)容,設備維護管理方面

35、 -- 制定設備管理制度和設備設施維護保養(yǎng)計劃。 -- 對小區(qū)各類設備系統(tǒng)有關資料進行重新解讀，務求全面掌握設備系統(tǒng)性能特點，使用性 能，維護要點 … 等。 -- 制訂各類設備系統(tǒng)巡查記錄制度。 -- 對各類設備系統(tǒng)預見事故制訂緊急搶救措施方案，以及事后書面報告和記錄制度。 -- 制訂物業(yè)節(jié)水、節(jié)能措施。 --

36、 對重要運行設備（例如發(fā)電機、消防報警、消防水泵、集水井、水泵等）進行試運行檢 驗。 -- 對維修更換的耗材做好記錄，并根據(jù)耗材更換情況反饋耗材質(zhì)量信息，線路安裝是否合 理，以便降低管理成本。 財務管理方面 -- 實行物業(yè)管理電算化管理、建立收費臺帳。 -- 打印派發(fā)各類收費通知。

37、 -- 定期追繳應收費用，確保管理費等應收費用在正常時間內(nèi)收繳。 -- 帳目定期檢查與審計。,Handover Stage – 3 Months before OP to Formal Handover Date收樓期 – 入伙前三個月至正式入伙,Property Management Services 五.項目物業(yè)管理服務內(nèi)容,行政及人事方面 -- 根據(jù)各級員工

38、工作細則及工作規(guī)范，進行定期崗位培訓，以確保各崗位服務質(zhì)素。 -- 按規(guī)定執(zhí)行各項行政及人事制度。 -- 跟進保持與當?shù)毓脵C構(gòu)和部門公關工作，例如環(huán)衛(wèi)，公安，供電，供水，街道等。 物業(yè)管理方面 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行《管理公約》、《住戶手冊》及《裝修指南》的各項規(guī)定。 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行相應的管理制度、工作程序、監(jiān)管考核工作。

39、 -- 繼續(xù)跟進遺留工程的翻修進度。 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行、監(jiān)管及考核清潔管理、綠化管理、設備系統(tǒng)維護管理、車輛管理、 防管理 … 等各項服務。 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行、監(jiān)管及考核客戶接待、報修、投訴處理管理 … 等各項流程 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行客戶文檔管理制度。,Normal Operation Stage – After OP

40、Date正常運作期 –正式入伙以后,Property Management Services 五.項目物業(yè)管理服務內(nèi)容,設備維護管理方面 -- 制定設備管理制度和設備設施維護保養(yǎng)計劃。 -- 對小區(qū)各類設備系統(tǒng)有關資料進行重新解讀，務求全面掌握設備系統(tǒng)性能特點，使用性 能，維護要點 … 等。 -- 制訂各類設備系統(tǒng)巡查

41、記錄制度。 -- 對各類設備系統(tǒng)預見事故制訂緊急搶救措施方案，以及事后書面報告和記錄制度。 -- 制訂物業(yè)節(jié)水、節(jié)能措施。 -- 對重要運行設備（例如發(fā)電機、消防報警、消防水泵、集水井、水泵等）進行試運行檢 驗。 -- 對維修更換的耗材做好記錄，并根據(jù)耗材更換情況反饋耗材質(zhì)量信息，線路安裝是否合 理，以便降低

42、管理成本。 財務管理方面 -- 實行物業(yè)管理電算化管理、建立收費臺帳。 -- 打印派發(fā)各類收費通知。 -- 定期追繳應收費用，確保管理費等應收費用在正常時間內(nèi)收繳。 -- 帳目定期檢查與審計。,Normal Operation Stage – After OP Date正常運作期 –正式入伙以后,Property Manageme

43、nt Services 五.項目物業(yè)管理服務內(nèi)容,設備維護管理方面 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行各項設備管理制度及設備設施維護保養(yǎng)計劃。 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行各類設備系統(tǒng)巡查記錄制度。 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行各類設備系統(tǒng)事故緊急搶救措施方案及事后書面報告和記錄制度。 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行各類設備系統(tǒng)事故緊急搶救措施方案及事后書面報告和記錄制度

44、。 -- 按規(guī)定落實對重要運行設備（例如發(fā)電機、消防報警、消防水泵、集水井、水泵等）進 行計劃性定期檢驗及測試。 -- 按規(guī)定落實對維修更換的耗材做好記錄，并根據(jù)耗材更換情況反饋耗材質(zhì)量信息，線路 安裝是否合理，以便降低管理成本。財務管理方面 -- 按規(guī)定落實執(zhí)行物業(yè)電算化管理及收費臺帳記錄制度。 --

45、按時定期打印派發(fā)各類收費通知。 -- 按規(guī)定落實定期追繳應收費用，確保管理費等應收費用在正常時間內(nèi)收繳。 -- 按規(guī)定跟進帳目定期檢查與審計。,Normal Operation Stage – After OP Date正常運作期 –正式入伙以后,Property Management Services 五.項目物業(yè)管理服務內(nèi)容,,服務定位根據(jù)“木瀆項目”

46、特點，我擬提出物業(yè)管理服務的整體定位組團式服務需求不同，提供服務定位有所不同,安全舒適：,通過提供優(yōu)質(zhì)的管理服務創(chuàng)造安全舒適的工作、生活環(huán)境；,現(xiàn)代高效,展示現(xiàn)代化、國際化、方便快捷的商務辦公形象,繁榮時尚,聚集濃厚的商貿(mào)氣氛，打造項目所在區(qū)域的商業(yè)亮點。,六.本人物業(yè)管理顧問服務報價,每月2次，每次2天（周五晚上飛機到蘇州，周日晚飛回深圳）現(xiàn)場踏勘及與地產(chǎn)/物業(yè)開會/培訓及提交半月小結(jié)及建議書費用每月10000元請貴司安排蘇

47、州當?shù)貦C場接送車輛事宜，以節(jié)約時間，使在項目每次保證有2天時間及安排住宿事宜,每月2次，每次2天（周五晚上飛機到蘇州，周日晚飛回深圳）現(xiàn)場踏勘及與地產(chǎn)/物業(yè)開會及提交半月小結(jié)及建議書費用每月10000元另差旅費實報,不包括差旅費,包括差旅費,六.本人物業(yè)管理顧問服務報價,關鍵詞：,與開發(fā)商形成共贏，共擔風險的形式每月由開發(fā)商評分，分態(tài)度、顧問報告成果、培訓、溝通能力、前期閱圖建議可行性等若干項，80分合格，如果達不到，則開發(fā)商不

48、支付當月顧問費由于本人相信自己的實力，也愿意與開發(fā)商共同承擔風險，共同來做好本項目的物管事務特此承諾,,期待您的回復意見！感謝為貴司提供服務的機會！專業(yè)服務，真誠待友！體現(xiàn)價值！,,黎宇清聯(lián)系電話：13925818772郵箱：liyuqing1971@126.comQQ:36908731,,再次感謝您的閱讀！祝：漸建集團開啟新篇章，再攀新高峰！,淡市營銷成功案例——東莞萬江·風臨美麗灣,世聯(lián)研究案例,,

49、[關鍵字]：淡市營銷 降價,[案例簡介]：風臨美麗灣4月25日進行了價格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價格后截至5月31日銷售202套，超過開發(fā)商目標82套。,[案例適用范圍]：歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價格過高，遠超過市場價格而形成滯銷，需要進行調(diào)整價格的項目。,項目基本情況介紹,區(qū)位：萬江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時動工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68,679㎡總建筑面積：138,731㎡住宅建

50、筑面積：89,323㎡容積率：1.5總套數(shù)：989停車位：87619棟9-18層小高層組成項目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。,未推售單位：407套,項目入市背景,9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價，熱銷全城，震撼了東莞市場。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運河東1號全線80折，最低4200元/㎡起；東莞最大開發(fā)商光大集

51、團旗下景湖系及部分城區(qū)中端項目跟進。4月18日，代表性豪宅項目東城區(qū)天驕峰景70折起降價，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項目大部分跟進。至此，高中低樓盤全線降價。,3月28日，陽光海岸·悅灣開盤，均價4500元/㎡，與項目90-130平米的三房四房形成競爭4月8日，理想0769樣板房開放，對外公布4月18日開盤，面積90-130平米，與本項目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價及臺風影響，理想0769宣布推遲開盤

52、。,東莞市場,萬江市場,項目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。,項目情況,項目銷售成果,4月25日，價格調(diào)整通過，開始銷售。截至5.11日，成交156套，超過開發(fā)商目標76套（開發(fā)商目標80套）截至5.31日，共成交202套，超過開發(fā)商目標82套（開發(fā)商目標120套）,項目成功的關鍵舉措,降價的目的：回收資金只是結(jié)

53、果，項目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機會才是目的。降價只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個策略。降價一定要解決的問題：為什么降價，什么時間降，降到什么價格，這個價格下能夠賣多少。這個問題一定建立在對市場、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎上，并關注其變化，心中有數(shù)，降價就要有效，沒有效就不要降。,降價的準備,降價后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。思想要放開，樓盤有降價的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當天大的事，要和發(fā)展

54、商良好溝通，使之不害怕。同時要想辦法處理應對，主要包括：與媒體的良好關系，不做負面報道；與政府溝通，預防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關系，不激化矛盾。產(chǎn)品賣點：賣點要和客戶的生活結(jié)合起來，抓核心點，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因為項目的毛坯房做得好，請客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價格：正常定價，不人為制造價差，保證降價效果的持續(xù)性

55、，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關注點和敏感點出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項目將單價和首付作為第一階段推廣重點。價格不會降低樓盤檔次，樓盤的口碑是由產(chǎn)品品質(zhì)和銷售結(jié)果說話的。渠道：客戶不上門，就到客戶中去。龍舟賽現(xiàn)場派單、項目周邊專業(yè)市場派單、項目附近的商場做展場和懸掛條幅、周邊老社區(qū)擺放易拉寶等等?；顒樱喝藲庵饕怯沙山粵Q定的，而不是人流量決定的?；顒泳褪且麄髻u點，要能吸引新客戶上門，沒有這個作用而僅僅為了暖場的活動僅偶爾做