【商業(yè)地產(chǎn)】珠江-江門市珠江帝景灣2008年度推廣策略-137ppt

1、從豪宅到名宅一座城市的居住名片,珠江帝景灣2008年度推廣策略,廣州丹藍(lán)/2007-12-20,《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,第一章,,品牌塑造回顧及2008年面對問題,第二章,,宏觀環(huán)境下的江門樓市分析,第三章,,2008年集團(tuán)品牌與項目分析,第四章,,推廣策略定

2、論,第五章,,推廣執(zhí)行,目錄,PART1：2007品牌回顧品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,集團(tuán)品牌與項目品牌的樹立,2007年是珠江地產(chǎn)進(jìn)入江門的第一年，珠江帝景灣是珠江地產(chǎn)在江門的第一個項目，在此之前，江門市民對珠江地產(chǎn)所知甚少。而通過一年的推廣后，根據(jù)市場的反饋訊息，在影響成交客戶的各項因素之中，珠江地產(chǎn)的品牌實力已經(jīng)成為促進(jìn)消費(fèi)者購買珠江帝景灣的首要因素之一，珠江地產(chǎn)作為全國房地產(chǎn)品牌開

3、發(fā)商已經(jīng)得到了市場的認(rèn)同。同時，珠江帝景灣城市高端豪宅的市場地位也得到了確立。目前，集團(tuán)與項目在江門市場中已經(jīng)形成較大的影響力?？梢哉f，在2007年對集團(tuán)與項目的品牌塑造中，我們?nèi)〉昧顺晒Α?品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,■首期威尼斯庭院一共推出400套單位，公開發(fā)售當(dāng)天共成交268套單位，成交總金額約2億元，成交率67％，取得了不俗的戰(zhàn)績?！鲈陂_盤后，隨著價格的提升與新政下的市場環(huán)境，市場進(jìn)入觀察期與消化期，但市場對項目的關(guān)注度仍然較高

4、,開盤及銷售,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,整體成交情況,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,■凱旋庭中小戶型單位成交理想，成交率達(dá)到96%，凱悅庭大戶型單位成交率67%；■凱悅庭2-5層成交率42%，6-13層成交率71%，14-18層成交率為30%，反應(yīng)客戶熱衷于中間樓層，對高層單位的接受度不夠；■ 161方成交率最低，僅為44%，主要是E/H座單邊位單位成交率未達(dá)預(yù)期，僅為28%；■ 138方單位是認(rèn)籌登記最多的

5、單位，但成交率僅為57%，客戶普遍認(rèn)為戶型布局不夠合理，性價比不及131方單位；■凱悅庭單邊位單位成交率53%，非單邊位單位成交率52%，通過價格杠桿有效調(diào)整了認(rèn)籌登記時嚴(yán)重偏向單邊單位的局面；■另，凱悅庭2樓和14樓未有單位售出；,綜上：價格和樓層成為本次開售影響客戶成交最主要的因素,,具體成交情況分析,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,■大部分（90%以上）看樓的消費(fèi)者知道珠江地產(chǎn)及珠江帝景灣■對珠江帝景灣評價最高的是：發(fā)展商實力

6、、地段、品質(zhì)、服務(wù)■消費(fèi)者認(rèn)同項目提倡的“尊貴生活”■對珠江帝景灣的整體宣傳印象較深，開啟江門豪宅時代沖擊力較強(qiáng),消費(fèi)者眼中的珠江帝景灣,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,■品牌知名度、美譽(yù)度成功建立，為第二期的傳播打下良好基礎(chǔ)■一期整合傳播手段運(yùn)用成功■在結(jié)合主題下，公關(guān)活動（如會所開放、廣州體驗之旅等）取得了良好的成果，提高品牌知名度的同時直接促進(jìn)了銷售■具體廣告表現(xiàn)能保持統(tǒng)一的設(shè)計調(diào)性，為項目形象樹立起到了良好作用,20

7、07年推廣的成功經(jīng)驗,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,■首期在樹立項目高端形象的目標(biāo)要求下，內(nèi)容以主觀性訴求為主，站在消費(fèi)者立場深度發(fā)掘客觀硬件給消費(fèi)者帶來的多方面利益的訴求較少■“豪宅與尊貴生活”未能進(jìn)行深化演繹，消費(fèi)者尚未真正體會到對此種生活所代表的內(nèi)涵?！銎矫姹憩F(xiàn)風(fēng)格較硬，親和力和生活感不夠，未能完全展示珠江帝景灣的優(yōu)勢■對客戶的挖掘不夠充分,2007年推廣的不足之處（需要克服的地方）,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,品牌/業(yè)績/總結(jié)

8、/展望,通過對首期工作的回顧與分析總結(jié)，結(jié)合2008年項目二期的開盤工作。2008年，我們主要面對問題主要有以下幾個。,2008年面對的主要問題（1）,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,一、貨量多，銷售壓力大：2008年，項目一期剩余貨量100余套，二期新推貨量500余套，總推貨量多，在價格相對江門當(dāng)?shù)鼐鶅r格較高的情況下，銷售壓力大。,二、客戶拓展的渠道與區(qū)域：目前，2007年的積蓄客戶已經(jīng)消化得差不多，在貨量較多的時候，如何有效進(jìn)行客戶的拓展（

9、渠道與區(qū)域），為樓盤的銷售打下良好的基礎(chǔ)，是不得不面對一個問題。,三、集團(tuán)與項目品牌的提升：在第一期打下的良好基礎(chǔ)上，通過解決首期推廣存在的問題，結(jié)合市場形勢，制定新策略，通過新一輪的推廣傳播，讓集團(tuán)與項目的品牌知名度、美譽(yù)度得到進(jìn)一步提高。,四、營銷與傳播渠道準(zhǔn)確性與多元化：總結(jié)首期營銷推廣的經(jīng)驗，結(jié)合新一輪推廣的要求，制定更為有效的營銷與傳播渠道。,2008年面對的主要問題（2）,品牌/業(yè)績/總結(jié)/展望,圍繞以上的問題，我們開始20

10、08年的推廣思考……,PART2：宏觀市場下的江門樓市分析宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,宏觀調(diào)控及適度從緊政策下房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)（1）,“漲”！——如果評選最能代表2007年中國樓市的一個漢字，鐵定是“漲”！據(jù)統(tǒng)計。1-10月份，全國商品房累計銷售均價為3974元/平方米，比去年同期增長了15.3%。其中北京、廣州等一些大中城市的房價上漲速度更是讓人

11、瞠目結(jié)舌。,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS),宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,“壓”！——政府不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控■收緊消費(fèi)環(huán)節(jié)的信貸閘門，央行今年連續(xù)6次加息， 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，前所未有；提高第二套房首付比例及貸款利率的通知；■加大供給環(huán)節(jié)的調(diào)控力度。一是對土地增值稅進(jìn)行清算，向企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅；二是限制開發(fā)商囤地?！鲈趶?qiáng)化“90平方米70% ”導(dǎo)向作用的同時， 2

12、007年底還頒布了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，以此保證中低收入者住房，抑制房價。………,宏觀調(diào)控及適度從緊政策下房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)（2）,宏觀調(diào)控及適度從緊政策下房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)（3）,“拐點(diǎn)”？——未晴朗的樓市天空在調(diào)控新政強(qiáng)壓下下，2007年底的中國樓市陷入僵局。在10月份房價大漲的同時，全國許多大城市的房市卻一片低迷，紛紛處于“有價無市”的局面。無論是新房還是二手房的交易量都已經(jīng)大幅萎縮，深圳“十一”黃金周期間市場只

13、成交82套。 到11月份，上海、深圳、廣州等國內(nèi)一線大城市房價有所回落，有人驚呼，中國的房價拐點(diǎn)出現(xiàn)了！但實際的走向如何，更多人在持觀望的態(tài)度。,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,珠三角樓市分析：,冬春分明：從年初至年中的猛漲，到年底的寒流，2007年的珠三角樓市，可以用季節(jié)性來表示。但總體來說，2007年的珠三角樓市，對于開發(fā)商而然，依然是美好的。值得關(guān)注的二線城市現(xiàn)象：與一線大城市的

14、虎頭蛇尾相比，除了受深圳影響較大的惠州外，珠三角的其他二線城市，如東莞、珠海等無論是在年初，還是在歲末，房價都保持著快速上漲的趨勢。走向判斷：2008年，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的形勢下，固定投資依然會增加，相信房地產(chǎn)市場在整體上會繼續(xù)維持發(fā)展，房價會保持總體上漲的趨勢，特別是是發(fā)展中的二線城市。,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,宏觀市場下的江門樓市分析（1）,（1）價格持續(xù)上漲》300

15、0大關(guān)：江門市房產(chǎn)管理局交易數(shù)據(jù)顯示，2007年1－11月的商品住宅交易均價為2579元/平方米，與2006年全年的商品住宅交易均價2419元/平方米相比，上漲了6.6%。 2007年上半年，江門市區(qū)（指蓬江、江海）商品住宅的交易均價為2683元/平方米，比去年同期增長了26%；從單月銷售均價看，今年5月單月銷售均價為3041元/平方米，首次突破3000元/平方米關(guān)口?！穬r格連上臺階：2007年，江門不少樓盤年頭年尾的價格

16、相差近乎翻倍。 以駿景灣豪庭為例，年初的均價2850元/平方米，而到十一月，其銷售均價對外已經(jīng)宣稱4000多元/平方米……其他樓盤如中天國際、江海花園、金海灣花園、碧桂園等樓盤，每一次開盤都比前一期產(chǎn)品的售價上了一個大臺階。,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,宏觀市場下的江門樓市分析（2）,（3）成交量有所下降：從成交量看，2006年江門商品房的成交套數(shù)為12631套，而2007年截至11月成交套數(shù)為9586套，以10月成交5

17、51套、11月成交598套估算，即使今年12月的成交量以600套計，2007年全年的成交量也不過10186套，與2006年相比，成交量縮減了近19%。（4）高端產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位隨著江門江門樓市的發(fā)展，樓盤規(guī)模不斷擴(kuò)大，高檔次、高價位、大戶型的樓盤占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位。 從成交房屋的面積也可以看出這點(diǎn)，2007年江門商品房成交面積120－160平方米的，成交2262套，占總成交量的24%；面積160平方米以上的和面積80平方米以下的

18、相比，分別占總成交量的15%和12%。,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,宏觀市場下的江門樓市分析（3）,（5）區(qū)域：繼續(xù)向北的趨勢隨著老城區(qū)可供開發(fā)的土地的日漸稀少，與北新區(qū)、濱江新區(qū)等城市規(guī)劃的出臺，新區(qū)對江門人吸引力越來越強(qiáng)，江門居住向北已經(jīng)是大勢所趨，同時城市輕軌經(jīng)過的地段也成為樓市的新寵。但在新區(qū)生活配套本能完善的情況下，老城區(qū)的高檔樓盤還是很受消費(fèi)者喜歡。（6）競爭：外地開發(fā)商大舉進(jìn)入，競爭激烈07年江門的中高檔

19、樓盤中，很大部分是外地發(fā)展商開發(fā)。包括早已進(jìn)入江門的碧桂園、中天置業(yè)（中天國際）、東華實業(yè)（江?；▓@），2007年新進(jìn)入的澳門良駿兆基（高爾夫1號）和寶達(dá)地產(chǎn)（五邑錦繡豪庭）、佛山東建集團(tuán)（灝昌園）、中山鳳飛園（鳳飛云別墅度假村） 等，競爭日趨激烈。,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,宏觀市場下的江門樓市分析（4）,（6）2008江門樓市走向展望江門樓市盡管在07年發(fā)展較快，但相對于其他珠三角城市而言，還是處于一個價格的洼地

20、，即使一線城市房價有所回落，江門樓市也不會因此出現(xiàn)大的波動，08年江門樓市仍然將保持穩(wěn)中有升的趨勢。,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,競爭對手的界定,項目定位為城市高端豪宅產(chǎn)品，根據(jù)推廣時間段、定位、價位、地理位置，現(xiàn)時在江門樓市的競爭主要有：高爾夫一號、五邑碧桂園、駿景灣豪庭、灝昌園、五邑錦繡豪庭等,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,高爾夫一號所處板塊：濱江新區(qū)傳播口號：揮灑峰景人生核心優(yōu)勢：濱江新區(qū)優(yōu)勢、

21、高爾夫景觀、規(guī)劃城市公園、產(chǎn)品素質(zhì)洋房價格：3500—6000元/平方米,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,駿景灣豪庭所處板塊：北新區(qū)傳播口號：生活在水一方核心優(yōu)勢：社區(qū)規(guī)模、地段目前價格：3500—4800元/平方米,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,五邑碧桂園所處板塊：北新區(qū)傳播口號：給你一個五星級的家核心優(yōu)勢：品牌、地段目前價格：4500—5200元/平方米,宏觀市場/江門市

22、場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,競爭之板塊比較,競爭VS北新區(qū)/濱江新區(qū)成熟的生活配套，值得信賴的品牌,競爭VS老城區(qū)同類稀缺的地段，絕對優(yōu)勢的產(chǎn)品素質(zhì),競爭VS江海板塊更好區(qū)位，更優(yōu)秀的產(chǎn)品素質(zhì),競爭VS杜阮板塊成熟的生活配套， 居住榮譽(yù)感,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,主要競爭對手比較,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,市場&競爭小結(jié)： 在區(qū)位的對比下，老城中心成熟生活與居住榮譽(yù)感更

23、勝對手 在同類產(chǎn)品的對比下，產(chǎn)品綜合素質(zhì)與品牌優(yōu)勢更勝對手,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,通過分析與對比，目前江門樓市上呈現(xiàn) “高檔樓盤主要集中在北新區(qū)與濱江新區(qū)”的特點(diǎn)，項目的地段優(yōu)勢便成為項目與同類產(chǎn)品的有效區(qū)隔。老城中心的成熟生活低密度頂級豪宅社區(qū),宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)人群,項目首期近300位業(yè)主中，主要是由五邑大學(xué)老師、市直屬機(jī)關(guān)

24、單位領(lǐng)導(dǎo)、大長江集團(tuán)高級管理人員、南方電網(wǎng)等企事業(yè)單位員工組成。》》》項目的目標(biāo)消費(fèi)人群主要為江門社會各界的精英人群。,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,成交客戶身份分析,成交客戶年齡分析,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,》》》成交客戶以30-40歲的中青年為主,成交客戶區(qū)域分析,成交客戶中，江門本地人占73％；周邊其他城市客戶共成交26套，占成交總量的10%；在江門本地工作的江浙商人也具有較強(qiáng)的購買力，共成交19

25、套，占7％。》》加強(qiáng)對外地客戶的拓展,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,目標(biāo)消費(fèi)群再介定根據(jù)首期成交客戶的分析，結(jié)合項目的定位與銷售拓展的需要，我們目標(biāo)消費(fèi)人群主要有以下幾類人。,主力客戶：A、江門市區(qū)（江海、蓬江）政府公務(wù)員、大型企業(yè)中高級管理層、私營老板、華僑、高校教師B、新會、恩平等周邊縣區(qū)的公務(wù)員、私營老板、企業(yè)主管、華僑輔助客戶：A、周邊城市（古鎮(zhèn)、河塘等）的公務(wù)員、私營老板B、廣州、深圳等一線城市的投

26、資者；在江門工作的外地生意人,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,第一類身邊客戶,第二類外圍客戶,第三類遠(yuǎn)距客戶,蓬江、江海區(qū)客戶：有充足消費(fèi)力，財富積累明顯優(yōu)于其它縣鎮(zhèn)，區(qū)域認(rèn)同度高,新會等縣區(qū)客戶：對項目所在區(qū)域有一定明顯傾向，但置業(yè)可選擇會優(yōu)先當(dāng)?shù)?；預(yù)計未來，本項目也會吸納少量這類客戶。古鎮(zhèn)等周邊城市客戶：有一定比例傾向于在江門市區(qū)置業(yè)，主要側(cè)重項目的所能給他們價值,廣州、深圳等一線城市的投資者或者與經(jīng)常出差江門的外

27、地生意人,,,區(qū)域客戶劃分,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,客戶區(qū)域分解,,,,重點(diǎn)消化區(qū)域，要充分利用各種途徑對他們進(jìn)行跟蹤培養(yǎng),依靠區(qū)域內(nèi)銷售拉力帶動與品牌攻勢推動合力夾擊,對此類客戶主要借助品牌戰(zhàn)略與社區(qū)模式與投資價值等進(jìn)行綜合帶動,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,1、人群構(gòu)成：意見領(lǐng)袖A、江門市區(qū)（江海、蓬江）政府公務(wù)員、大型企業(yè)中高級管理層、私營老板、華僑B、新會、恩平等周邊縣區(qū)的公務(wù)員、私營老板、企業(yè)

28、主管、華僑2、年齡結(jié)構(gòu)：30－50歲之間，以中年為主。3、文化層次：較高文化學(xué)歷，見多識廣，閱歷豐富4、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，有持續(xù)穩(wěn)定的收入來源5、置業(yè)狀況：他們大多屬于二次或者多次置業(yè)。,核心客戶群基本指數(shù),宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,他們在事業(yè)上已經(jīng)取得很高的成就，往往是一個區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)者；他們有較為成熟的人生觀和價值觀，對周邊的人事有著重要的影響力；他們不事張揚(yáng)，但又希望得到別人對其身份與

29、成就的認(rèn)可與敬重他們很注重生活的質(zhì)量，講究生活的品位，十分重視家庭的幸福,核心客戶群內(nèi)心寫真,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,核心客戶群對項目認(rèn)同度,宏觀市場/江門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,,根據(jù)已成交客戶的反饋，及目標(biāo)消費(fèi)人群的需求調(diào)查，目標(biāo)消費(fèi)人群在對項目在集團(tuán)品牌、品質(zhì)感、身份及人文、社區(qū)配套、地段等五個方面認(rèn)同程度較高。,集團(tuán)及項目品牌,項目品質(zhì)感,身份、人文,社區(qū)配套,地段,影響目標(biāo)客戶群的主要因素,宏觀市場/江

30、門市場/競爭對手/目標(biāo)消費(fèi)群,根據(jù)項目首期的反饋意見，以下幾個因素對目標(biāo)消費(fèi)人群造成了一定的消極影響。,觀念差異：江門本地多為多層或小數(shù)點(diǎn)高層，使用率普遍超過85％，對帶裝修的高層雙電梯洋房的接納需要轉(zhuǎn)變觀念開放現(xiàn)場效果：由同時由于“兩點(diǎn)一線”存在趕工的情況，在開放時間和整體效果上未能達(dá)到最佳部分戶型問題：部分戶型設(shè)計上存在一定的問題，如138方的餐廳位設(shè)計等因素價格：盡管項目附送精裝修，但5000元平方米起的價格也對部分客

31、戶帶來一定的壓力,PART3：2008年集團(tuán)品牌與項目理解集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,■結(jié)合集團(tuán)年度主題，進(jìn)行集團(tuán)品牌的深化宣傳■結(jié)合集團(tuán)時事動態(tài)，通過及時報道與新聞炒作，向消費(fèi)者傳達(dá)集團(tuán)品牌的實力升級?！鐾ㄟ^與子項目的聯(lián)動，互相促進(jìn)，進(jìn)一步深化集團(tuán)品牌在江門的影響力■多方面融入江門社會，積極參與江門城市建設(shè)與人文活動，樹立一個有責(zé)任心的大型房地產(chǎn)企業(yè)形象,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,集團(tuán)品牌建設(shè)方向概述,■江門是珠江

32、地產(chǎn)廣州地區(qū)公司首次進(jìn)入的廣東二線城市，對于集團(tuán)在區(qū)域戰(zhàn)略布局上有著重要的意義；而珠江帝景灣是珠江地產(chǎn)進(jìn)入江門的首個豪宅項目，對于集團(tuán)品牌的承載、形象的樹立，對于集團(tuán)成功開拓異地市場，都有著至關(guān)重要的意義，深刻影響著珠江地產(chǎn)在江門的戰(zhàn)略布局?！瞿壳埃榻禺a(chǎn)在售的產(chǎn)品多是別墅+洋房的高檔項目，明年即將在江門面市的珠江國際新城和珠江帝景灣將構(gòu)成珠江地產(chǎn)在江門地區(qū)完整地高端產(chǎn)品線，改寫江門、整個五邑地區(qū)乃至周邊城市高端產(chǎn)品市場格局。,集

33、團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,珠江帝景灣在集團(tuán)戰(zhàn)略布局及產(chǎn)品梯度建設(shè)方面的重要性分析,■中國年：08年是中國改革開放30年，胡錦濤主席指出，今年將對改革開放進(jìn)行總結(jié)，這勢必在中國各大城市掀起一場對城市進(jìn)程的思考■奧運(yùn)年：2008年，奧運(yùn)將在北京盛大舉行， 奧運(yùn)圣火將點(diǎn)燃每一個中國人的熱情。■珠江年：2008年，是珠江地產(chǎn)實力升級年，產(chǎn)品、服務(wù)、物管水平將實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,集團(tuán)年度主題傳播闡釋：中國年 奧運(yùn)年 珠江年,1

34、) 一系列品牌連載專題：利用電視和報紙，舉辦年度的品牌連載報道，講述珠江地產(chǎn)的品牌史，發(fā)展歷程、發(fā)展規(guī)劃，以及進(jìn)入江門的歷史機(jī)遇和使命等。（全年）2) 一屆“珠江地產(chǎn)杯”首屆社區(qū)運(yùn)動會，以迎奧運(yùn)、樹健康為主題，參與對象主要包括合作單位員工，帝景灣的業(yè)主等（二～八月）3) 一本《珠江會城市VIP服務(wù)手冊》：利用品牌優(yōu)勢結(jié)合聯(lián)盟商家資源，給予會員，主要是業(yè)主最大的實惠；（二月完成）4) 一場“集體婚禮”：和色色婚紗、江門市婦聯(lián)及其他團(tuán)

35、購單位合作，舉辦江門珠江地產(chǎn)首屆集體婚禮；（五一）5) 一次新品發(fā)布巡展：結(jié)合品牌宣傳，以及國際新城五一開盤和帝景灣五月推出二期新品，在江門市區(qū)及周邊城市舉辦大型巡展（三～四月）6) 一次回家日活動,集團(tuán)品牌年度傳播“六個一”,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,二期產(chǎn)品示意圖,2A,2B,2C,3A,3B,1期,2期,3期,3C,,,,,,,1A,1B,二期A區(qū)總建面積：1.63萬㎡開售時間：2008.1(0730),二期

36、B區(qū)總建面積：3.19萬㎡開售時間：2008.4,二期C區(qū)總建面積：4.30萬㎡開售時間：2008.9,,,,,,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,項目賣點(diǎn)深化：增強(qiáng)生活感與感染力,針對首期中對賣點(diǎn)宣傳過硬及生活感不夠等問題，結(jié)合消費(fèi)者需求，項目二期賣點(diǎn)在一期基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整深化，加強(qiáng)軟性的訴求，對項目所倡導(dǎo)的“尊貴生活”進(jìn)行闡釋。,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,消費(fèi)者內(nèi)心,產(chǎn)品優(yōu)勢,老城中心：配套齊全、交通便捷,成熟便利、享受繁華老城人文情懷、地域榮

37、耀感,,,,小區(qū)規(guī)劃：建筑風(fēng)格/園林/架空/動靜/車位,產(chǎn)品設(shè)計：精裝修/南北對流/兩梯兩戶/360度觀景/多功能房,歐陸風(fēng)情建筑及園林藝術(shù)、生活品位、低密度生活,健康舒適、個性需求、高隱私性、高性價比、優(yōu)雅品位、尊貴感,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,消費(fèi)者內(nèi)心,產(chǎn)品優(yōu)勢,社區(qū)配套：會所/商業(yè)街/星級物管,品位、時尚、安全感、一流服務(wù)、尊貴感、居住榮耀感,,,,社區(qū)人文：珠江會/圈層,品牌實力：集團(tuán)品牌、帝景品牌,和諧社區(qū)、人文社區(qū)上流

38、交際、豐富多彩生活,實力與信心的保證、品質(zhì)與服務(wù)的保證、身份與地位象征,■園林景觀：羅馬中心廣場、布拉格生態(tài)園、阿波羅兒童樂園等社區(qū)園林重要景觀是首期間不能享有的?！錾鐓^(qū)位置：位處整個社區(qū)的中心，與一期相比，更加安靜，居住的環(huán)境更加理想■產(chǎn)品成熟：二期的產(chǎn)品是首期產(chǎn)品的升級，更加貼近江門消費(fèi)者的生活習(xí)慣，更加成熟■戶型改進(jìn)：針對項目首期戶型設(shè)計上的出現(xiàn)的問題，項目二期的戶型已經(jīng)進(jìn)行改進(jìn)，這也是項目二期的一大特點(diǎn)。,集團(tuán)品牌

39、/產(chǎn)品分析,二期產(chǎn)品的獨(dú)特價值點(diǎn),二期產(chǎn)品階段價值重點(diǎn),５月新推二期產(chǎn)品價值特點(diǎn)：產(chǎn)品升級，服務(wù)升級,１０月新推二期產(chǎn)品價值特點(diǎn)：產(chǎn)品成熟，社區(qū)成熟,PART4：推廣策略定論年度主題/營銷策略/媒介策略,集團(tuán)品牌/產(chǎn)品分析,年度主題/營銷策略/媒介策略,年度主題/營銷策略/媒介策略,延續(xù)上面的思考，2008年，我們擔(dān)當(dāng)著一個怎樣的使命,開始之前，我們不得不面對推廣的區(qū)域性問題,年度主題/營銷策略/媒介策略,如果說07年的推廣以江門市區(qū)

40、為主的話，08年項目的推廣側(cè)可以說是大五邑及周邊城市的推廣。因此，區(qū)域不同，背景不同，任務(wù)也有所不同，推廣上的策略應(yīng)該有所側(cè)重。08年的年度主題，應(yīng)該分大五邑地區(qū)及周邊城市、江門市區(qū)兩個方向。,大五邑地區(qū)及周邊城市年度使命思考,年度主題/營銷策略/媒介策略,在大五邑地區(qū)，由于上一年宣傳力度小，項目的知名度與美譽(yù)度還沒有得到樹立，市場影響力較小，項目市場地位必須得到確立。,市場地位的確立,項目必須在大五邑地區(qū)中樹立中領(lǐng)導(dǎo)者地位。,,年度主

41、題/營銷策略/媒介策略,在2007年的宣傳中，集團(tuán)品牌的導(dǎo)入與宣傳為項目的推廣與銷售起到了很大的作用，目標(biāo)消費(fèi)人群對品牌項目的信賴將是促進(jìn)項目銷售直接利器。因此，在對大五邑及周邊城市的推廣中，我們要,集團(tuán)品牌的使命,樹立珠江地產(chǎn)是大五邑地區(qū)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的形象。,,年度主題/營銷策略/媒介策略,項目作為“帝景”品牌豪宅，是大型豪宅社區(qū)，是珠江地產(chǎn)在江門及大五邑地區(qū)的第一盤，也是江門豪宅的“第一”盤，項目的品牌必須進(jìn)行得到。,項目品牌的確

42、立,項目是江門豪宅的開啟者，也是領(lǐng)導(dǎo)者。,,年度主題/營銷策略/媒介策略,在上面對目標(biāo)消費(fèi)群的分析中。我們已經(jīng)知道，項目的目標(biāo)消費(fèi)人群是社會的層峰階層，他們都是社會各界的佼佼者。項目須要給他們的身份進(jìn)行界定，符合他們內(nèi)心的需求。,目標(biāo)消費(fèi)群的身份界定,明確告訴項目的目標(biāo)消費(fèi)人群，他們是社會各界的領(lǐng)導(dǎo)者，他們應(yīng)該得到社會對他們的認(rèn)同與尊重，居住是他們榮譽(yù)的一種象征。,,年度主題/營銷策略/媒介策略,項目作為“帝景”品牌豪宅，其所代表的是一

43、種上層社會的生活態(tài)度，是一種尊貴的生活模式，是一種高品質(zhì)、高品位、有內(nèi)涵、優(yōu)雅的、隱私性、健康的、舒適的生活。,尊貴生活的體驗,我們統(tǒng)領(lǐng)其為“生活的領(lǐng)導(dǎo)者，領(lǐng)導(dǎo)者的生活”。,,年度主題/營銷策略/媒介策略,營銷推廣區(qū)域范圍的擴(kuò)大，從江門市區(qū)到大五邑地區(qū)，從江門地區(qū)到周邊江三角城市。我們用什么來說服較為成熟和理發(fā)的當(dāng)?shù)叵M(fèi)者前來選擇我們的項目？顯然，單純強(qiáng)調(diào)項目的地段或者其他一個方面都不可避免具有局限性。,營銷區(qū)域拓展的覆蓋,而放眼大五邑

44、到周邊城市，我們的項目無異是最好的，是品牌的領(lǐng)袖，是品質(zhì)的領(lǐng)導(dǎo)，是生活的領(lǐng)導(dǎo)，也是投資的領(lǐng)導(dǎo)。,,年度主題/營銷策略/媒介策略,因此，我們的年度主題是,時代人居領(lǐng)導(dǎo)者,年度主題/營銷策略/媒介策略,備選： 領(lǐng)導(dǎo)者的高度 領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài) 越中心·越世界,“領(lǐng)導(dǎo)者”,品牌,品質(zhì),尊貴生活,身份,,,,市場,,區(qū)域,,,年度主題/營銷策略/媒介策略,領(lǐng)導(dǎo)者的調(diào)性,“優(yōu)雅” ————名流氣質(zhì)的流露“沉穩(wěn)”

45、 ————泰山崩于眼前而色不變的從容“大氣” ————海納百川的寬容、高山仰止的氣度“人文” ————溫和、親和的中庸之道“品位” ————懂得鑒賞生活、品味人生“遠(yuǎn)見” ————于細(xì)微處的洞悉，對事物前瞻性的把握,年度主題/營銷策略/媒介策略,江門市區(qū)的年度使命,年度主題/營銷策略/媒介策略,品牌的深化與升華,真正體現(xiàn)珠江地產(chǎn)對消費(fèi)者人性化關(guān)懷，對城市進(jìn)程的關(guān)注；體現(xiàn)帝景灣所倡導(dǎo)的人居標(biāo)準(zhǔn)，尊貴生活的內(nèi)涵。,,年度主題/營銷策

46、略/媒介策略,在2007年的宣傳中，集團(tuán)和項目的品牌市場地位得到了確立，但是集團(tuán)與項目的品牌宣傳過程中對品牌的“人性”與“人文”的深度有所忽略。,2008年的江門樓市，高端產(chǎn)品將繼續(xù)占據(jù)市場的主導(dǎo)地位，并出現(xiàn)眾多豪宅的跟隨者，高夫爾1號就打出了“豪宅挑戰(zhàn)者”的姿態(tài)。針對 “高檔樓盤主要集中在北新區(qū)與濱江新區(qū)”的特點(diǎn)，項目的地段優(yōu)勢便成為項目與同類產(chǎn)品的有效區(qū)隔。,與競爭對手的有效區(qū)隔,老城區(qū)中心的成熟生活,,年度主題/營銷策略/媒介策略

47、,2007首期，在樹立項目高端形象的目標(biāo)要求下，內(nèi)容以主觀性訴求為主，站在消費(fèi)者立場深度發(fā)掘客觀硬件給消費(fèi)者帶來的多方面利益的訴求較少，消費(fèi)者沒能真切感受到項目的所倡導(dǎo)的尊貴生活的本質(zhì)。,尊貴生活心闡釋,讓消費(fèi)者體驗到尊貴生活的本質(zhì),,年度主題/營銷策略/媒介策略,年度主題/營銷策略/媒介策略,因此，我們的年度主題是,品閱老城生活之美,老城是一種區(qū)隔，美是一種演繹,年度主題/營銷策略/媒介策略,美是一種高度：是一個真正有著社會責(zé)任心的企

48、業(yè)的高度； 是一個真正關(guān)注著消費(fèi)者內(nèi)心的企業(yè)的高度； 是一個品牌歷經(jīng)考驗而樹立的高度 是一個階層的物質(zhì)生活與精神生活的高度,美是一種藝術(shù)：美是一種藝術(shù)，它囊括珠江帝景灣“老城成熟生活之美、老城情懷之美、建筑之美、規(guī)劃之美、園林藝術(shù)之美、配套之美、品位之美、物管服務(wù)之美”…….,美的演繹,美是一個本質(zhì)：美其實是尊貴生活的一個本質(zhì)，是尊貴生活的內(nèi)涵。,美的歷

49、程,年度主題/營銷策略/媒介策略,發(fā)現(xiàn),閱讀,穿透,結(jié)合首期尾貨的銷售，提出年度主題，挖掘產(chǎn)品之美，老城生活之美。,結(jié)合二期開盤，深化年度主題，體驗尊貴生活，演繹老城內(nèi)涵,結(jié)合二期新品，升華年度主題，挖掘產(chǎn)品之美，老城生活之美。,,,,年度主題/營銷策略/媒介策略,年度主題/營銷策略/媒介策略,針對老業(yè)主的營銷策略,項目的目標(biāo)人群階層性明顯，目標(biāo)人群之間的圈子相對穩(wěn)定，因此老業(yè)主的口碑傳播、裙帶關(guān)系作用較大。服務(wù)升級：做好對老業(yè)主的

50、各項服務(wù)工作，及時跟進(jìn)，營造良好口碑利益誘導(dǎo)：老業(yè)主帶新業(yè)主可獲得現(xiàn)金獎勵、老業(yè)主二次置業(yè)珠江帝景灣可獲額外折扣優(yōu)惠。,年度主題/營銷策略/媒介策略,小眾（圈子）傳播、活動營銷（1）,■ 針對目標(biāo)消費(fèi)群的階層活動針對項目目標(biāo)人群的特征，建議加強(qiáng)力度，進(jìn)行階層交際活動?；顒咏ㄗh：理財講座、風(fēng)水論壇、名流高爾夫大賽、名車試駕名牌時裝展、精英沙龍、酒會、家居設(shè)計名師講壇等,年度主題/營銷策略/媒介策略,小眾（圈子）傳播、活動營銷（

51、2）,■ 針對節(jié)假日的活動根據(jù)傳統(tǒng)節(jié)假日，舉行各種形式的活動，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體的參與?；顒咏ㄗh：元宵節(jié)晚會、六一小業(yè)主大聯(lián)歡、中秋賞月、圣誕派對等,年度主題/營銷策略/媒介策略,小眾（圈子）傳播、活動營銷（3）,■ 集團(tuán)品牌活動把集團(tuán)品牌活動引入江門?；顒咏ㄗh：登山節(jié)、集體婚禮、荔枝節(jié)等集團(tuán)品牌項目,事件（奧運(yùn)）營銷2008年為奧運(yùn)年，可考慮與項目結(jié)合起來，利用奧運(yùn)這一熱點(diǎn)事伯與營銷結(jié)合?；顒咏ㄗh：社區(qū)運(yùn)動會

52、、奧運(yùn)冠軍大家猜、我與奧運(yùn)冠軍面對面等,年度主題/營銷策略/媒介策略,珠江會的拓展1、利用品牌優(yōu)勢結(jié)合聯(lián)盟商家資源，給予會員，主要是業(yè)主最大的實惠；2、珠江會客戶廣州、深圳等地客戶資源的開發(fā)利用,年度主題/營銷策略/媒介策略,大客戶的拓展進(jìn)一步與大型企事業(yè)客戶進(jìn)行團(tuán)購等活動。,區(qū)域拓展的建議加強(qiáng)對大五邑地區(qū)、江門周邊城市的開拓雙盤聯(lián)動的建議與珠江國際新城的雙盤聯(lián)動，互相補(bǔ)充，互相促進(jìn)，達(dá)到一箭雙雕的目的,年度主題/營

53、銷策略/媒介策略,媒介組合策略,主流媒體（報紙／電視）+戶外進(jìn)行區(qū)域覆蓋+一對一定制媒體實現(xiàn)形象與價值落地,年度主題/營銷策略/媒介策略,年度主題/營銷策略/媒介策略,根據(jù)07年的推廣經(jīng)驗，在江門推廣媒介選擇建議如下：報紙：《南方日報》、《江門日報》，輔助《廣州日報》電視：《翡翠臺》戶外：建議在原先的基礎(chǔ)上，增加高速公路口與周圍城市的戶外廣告牌短信：根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)發(fā)送信息階段信息網(wǎng)絡(luò)：集團(tuán)網(wǎng)站、江門國際網(wǎng),媒介

54、選擇策略,,,,,高速路收費(fèi)站針對周邊城市,年度主題/營銷策略/媒介策略,年度主題/營銷策略/媒介策略,,,針對開平與新會戶外廣告牌,,,年度主題/營銷策略/媒介策略,,針對古鎮(zhèn)《古鎮(zhèn)燈飾配件》,,《生活快遞·古鎮(zhèn)燈飾配件》雜志是由中山市郵政商函廣告公司主辦的有關(guān)燈飾配件的權(quán)威合法刊物。在當(dāng)?shù)靥貏e是業(yè)界有較大影響力,年度主題/營銷策略/媒介策略,根據(jù)上一年的推廣取得的良好效果，建議根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)，在開盤前一個月內(nèi)進(jìn)行高亮度

55、的投放。,媒介投放策略,PART5：推廣執(zhí)行,年度主題/營銷策略/媒介策略,階段性原則:依照銷售的節(jié)點(diǎn)，根據(jù)階段性的業(yè)務(wù)進(jìn)行總體的推廣執(zhí)行。策略性原則:根據(jù)年度的主題，在銷售節(jié)奏下，一步一步將項目進(jìn)行升華有效性原則:可操作性，有效到達(dá)性，以便傳播效果的最大化,推廣執(zhí)行總則,,,,,,,,,蓄客預(yù)熱,預(yù)告,新品加推,尾貨促銷,3.1,5.1,10。1,12。1,,一次開盤,主蓄客點(diǎn),過渡點(diǎn),新品加推,強(qiáng)勢促銷,銷售節(jié)奏,階段

56、任務(wù),整體脈絡(luò),價值引導(dǎo),導(dǎo)入主題,價值強(qiáng)化,價值的深化,價值的誘導(dǎo),,,7.1,承前啟后,,首次主銷,持續(xù)熱銷,,,,,,,,,項目一期尾貨的清盤,,二期佛羅倫薩莊園盛大開放及銷售,,二期新組團(tuán)導(dǎo)入及登記,營銷階段及主題劃分,,,二期持續(xù)銷售,項目二期的導(dǎo)入與蓄客,,,第一階段：年度主題及二期形象導(dǎo)入（1月—2月）,階段策略：主題亮相，奠定基調(diào)1、通過項目年度主題的導(dǎo)入，引出項目二期的形象，同時通過引入珠江地產(chǎn)集團(tuán)年度新主題奠定項

57、目的傳播基調(diào)2、該階段以戶外、軟性新聞炒作為主，其他方式作為配合。階段傳播核心：珠江帝景灣，年度主題亮相一期優(yōu)惠、二期即將推出,1、戶外廣告:表現(xiàn)形式：廣告牌、道旗執(zhí)行安排：市區(qū)原有戶外廣告位、建設(shè)路及天寧路沿線道旗，建議高速入口處增加戶外位主要信息：年度主題與項目二期信息告知,媒介安排,2、項目現(xiàn)場包裝:表現(xiàn)形式：圍墻、欄柵噴畫廣告執(zhí)行安排：項目工地圍墻、樓體主要信息：年度主題與項目二期信息告知,3

58、、報廣投放投放時間：2月投放媒體：《江門日報》、《南方日報》,4、銷售物料：折頁：珠江帝景灣，領(lǐng)導(dǎo)者的高度（尊貴生活紅皮書）全面介紹項目二期的優(yōu)勢珠江帝景灣尊貴生活使用手冊：全面項目及小區(qū)規(guī)劃、配套等的說明及使用戶型單張：二期產(chǎn)品的戶型介紹,5、公關(guān)活動： “珠江帝景灣，元宵聯(lián)歡晚會”時間：元宵節(jié)或前后地點(diǎn)：項目銷售中心邀請人員：業(yè)主、目標(biāo)客戶6、短信發(fā)送項目二期即將推出，現(xiàn)正接

59、受咨詢登記,第二階段：蓄客認(rèn)籌期（3月—5月）,階段策略：1、集中時段，高強(qiáng)度、高頻率廣告攻勢；2、精心布置現(xiàn)場，強(qiáng)化樣板房及園林美化；3、重視公關(guān)活動、拓展銷售范圍,1、戶外廣告:表現(xiàn)形式：廣告牌、道旗執(zhí)行安排：市區(qū)原有戶外廣告位、建設(shè)路及天寧路沿線道旗，建議高速入口處增加戶外位主要信息：二期開盤信息,媒介安排,3、報廣投放投放時間：3月——5月投放媒體：《江門日報》、《南方日報》,4、電視廣告投放時間：4月

60、初期開始投放媒體：《翡翠臺》內(nèi)容：側(cè)重項目居住的生活體驗,4、網(wǎng)站投放時間：4月初期開始投放媒體：項目集團(tuán)網(wǎng)站、江門國際網(wǎng)內(nèi)容：項目開盤及銷售信息的傳遞5、手機(jī)短信樣板房開放及開盤前向登記客戶、目標(biāo)客戶群發(fā)短信，發(fā)布項目銷售信息和產(chǎn)品信息,4、網(wǎng)站投放時間：4月投放媒體：項目集團(tuán)網(wǎng)站、江門國際網(wǎng)內(nèi)容：項目開盤及銷售信息的傳遞5、手機(jī)短信樣板房開放及開盤前向登記客戶、目標(biāo)客戶群發(fā)短信，發(fā)布項目銷售信息和產(chǎn)品信息

61、6、銷售物料：夾報領(lǐng)導(dǎo)者的高度。珠江帝景灣生活內(nèi)涵全面展示,7、現(xiàn)場包裝銷售中心：建議在項目二期開盤時對現(xiàn)場部分包裝進(jìn)行更新，并加入更多開盤物料，促進(jìn)銷售氣氛。小區(qū)綠化完善項目二期的景觀是其一大賣點(diǎn)，開盤時如果可以實景展示，更能吸引江門的消費(fèi)者樣板房針對項目首期樣板房的包裝都傾向于豪華歐式樣板房裝修設(shè)計，過于同質(zhì)化，因此建議在二期包裝時風(fēng)格更具有有多樣性。例如可增加中式樣板房及現(xiàn)代樣板房,看樓通道：以領(lǐng)導(dǎo)者生活內(nèi)涵展

62、示，入堂大戶、架空層、電梯等導(dǎo)示系統(tǒng)、標(biāo)識牌小區(qū)指示系統(tǒng)、景觀解說牌等標(biāo)識牌,7、公關(guān)活動世界時裝展：名流時尚展示，營造一種高品位的生活，擴(kuò)大項目的影響力企業(yè)家論壇 邀請大學(xué)名師主講現(xiàn)代企業(yè)文化，目的是為了吸引江門眾多企業(yè)家。名車試駕與寶馬或者奔馳合作，開展一次名車試駕活動，吸引目標(biāo)消費(fèi)人群,8、營銷措施■外展在對周邊縣區(qū)及城市的推廣中，可選擇當(dāng)?shù)刂匾獔鏊?、人流旺地，如大型商場等進(jìn)行外展，吸引當(dāng)?shù)叵M(fèi)者■針對

63、古鎮(zhèn)燈飾活動結(jié)合古鎮(zhèn)“燈飾之都”的特點(diǎn)，利用當(dāng)?shù)責(zé)麸梾f(xié)會、燈飾刊物、燈飾展會等機(jī)會，向目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳■品牌客戶積累利用珠江地產(chǎn)在廣州、深圳等地的客戶資源和社區(qū)優(yōu)勢，對目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行了利益的誘導(dǎo)■珠江會結(jié)合珠江會開展各種會員活動，進(jìn)行推廣,第三階段：開盤銷售期（5月—9月）,階段策略：用小眾活動與媒介的結(jié)合進(jìn)行項目的過渡1、主流媒體的保溫2、點(diǎn)對點(diǎn)精準(zhǔn)營銷3、重視小眾活動,1、戶外廣告:表現(xiàn)形式：廣告牌、道旗

64、執(zhí)行時間：7月初執(zhí)行安排：市區(qū)原有戶外廣告位、建設(shè)路及天寧路沿線道旗，建議高速入口處增加戶外位主要信息：高峰仰止，大雅大度珠江帝景灣二期全新組團(tuán)現(xiàn)正接受登記,2、報廣投放投放時間：5月——9月投放媒體：《江門日報》、《南方日報》,3、銷售物料、DM、夾報時代人居的領(lǐng)導(dǎo)者4、短信投放5月首次尾盤促銷7月初二次組團(tuán)登記告知8月登記告知9月認(rèn)籌告知,4、公關(guān)活動名流高爾夫比賽：與珠江國際新城一起，舉辦高爾夫

65、比賽，一舉兩得，提高兩個項目的知名度與集團(tuán)的影響力奧運(yùn)冠軍大家猜一是組織業(yè)主舉行“猜奧運(yùn)冠軍，中大獎”活動；二是可考慮與江門日報合作，擴(kuò)大比賽規(guī)模，增強(qiáng)影響力我與奧運(yùn)冠軍面對面邀請前奧運(yùn)冠軍與業(yè)主舉行名人面對面交流論壇。,第四階段：二次開盤期（9月—10月）,階段策略：用小眾活動與媒介的結(jié)合進(jìn)行項目的過渡1、集中力量、高密度投放廣告2、多渠道營銷3、重視小眾活動,1、戶外廣告:表現(xiàn)形式：廣告牌、道旗執(zhí)行安排：

66、市區(qū)原有戶外廣告位、建設(shè)路及天寧路沿線道旗，建議高速入口處增加戶外位主要信息：珠江帝景灣二期全新組團(tuán)十一盛大發(fā)售,2、報廣投放投放時間：9月——10月投放媒體：《江門日報》、《南方日報》,3、銷售物料、DM、夾報珠江帝景二年成熟，二期全新組團(tuán)再造人居新高度4、短信投放開盤信息告知,5、公關(guān)活動》“十一”黃金周，尊貴生活體驗》精英沙龍 紅灑品鑒會6、營銷建議》老業(yè)主“裙帶關(guān)系”的挖掘》加強(qiáng)周邊區(qū)域的推廣,第五

67、階段：二期掃尾期（11月—12月）,階段策略：用小眾活動與媒介的結(jié)合進(jìn)行項目的過渡1、點(diǎn)對點(diǎn)精準(zhǔn)營銷2、重視公關(guān)活動3、新聞炒作為主,1、報廣投放投放時間：11月——12月投放媒體：《江門日報》為主內(nèi)容：主要通過新聞稿的進(jìn)行項目的炒作,2、短信發(fā)布項目銷售信息、入伙信息,3、公關(guān)活動》風(fēng)水大師論壇：》名師家居設(shè)計》珠江帝景灣入伙慶典》圣誕之夜,THANKS,房地產(chǎn)銷售流程培訓(xùn)課件,《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大

68、全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,銷 售 訓(xùn) 練 流 程,《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789,第一部分、案前,一、區(qū)域歷史背景整理二