廣州海景之迷經(jīng)典策劃

1、廣州海景之迷經(jīng)典策劃前言11.市場分析211區(qū)域市場分析212定向市場分析413項(xiàng)目分析514競爭對手資料分析715項(xiàng)目周邊配套狀況151.6.項(xiàng)目企劃思路152項(xiàng)目市場定位2021市場定位2022項(xiàng)目形象定位2223目標(biāo)客戶定位2424目標(biāo)市場細(xì)分2825目標(biāo)客戶313銷售策略建議3231市場氣氛培養(yǎng)3232促銷手段建議3433付款方式建議394宣傳策略4041.媒體選擇建議4142.宣傳主題4343廣告創(chuàng)意及訴求4744廣告宣傳推廣

2、策略4845、媒介的組合策略49結(jié)束語51前言……….敝司成立專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司盡快完成項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。1.市場分析11區(qū)域市場分析天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要

3、干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分3、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。4、由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。。5、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮

4、擋了一大部分。6、外來人員多，治安問題多，影響買家心理；7緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；8缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；10無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。11三房單元無主人套房，成為其主要抗拒點(diǎn)14競爭對手資料分析對手一1.項(xiàng)目名稱：僑穎苑2.項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成3.推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層4.宣傳主題：新天河、新市民、新文化5.價(jià)格：44

5、81～5145元m2，均價(jià)4655元m2（復(fù)式）5668～6195元m2，均價(jià)5861元m2（最新價(jià)格）6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級二類裝修7.優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入??；②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；④發(fā)展商知名度較高，能夠給買家一定的信心支持；⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，