淺談商業(yè)地產(chǎn)全面預算管理

1、淺談商業(yè)地產(chǎn)全面預算管理淺談商業(yè)地產(chǎn)全面預算管理一、前言從中國入世、開放外資零售行業(yè)以來，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，如何在波濤洶涌的商業(yè)地產(chǎn)競爭中脫穎而出，除了加強營運現(xiàn)場的管理提高營運管理效率，購物中心體系必須實施戰(zhàn)略性的預算管理控制體系，預算管理控制的關鍵不是簡單地降低成本、削減費用，而是通過系統(tǒng)化的預算管理，在開源的同時，控制費用總額，通過精細化管理降低隱性成本，優(yōu)化流程，合理配置資源，從而有效地全面降低企業(yè)運營成本，提升購物中

2、心價值，在業(yè)界占有有利地位。預算管理制度包括組織機構的建立、預算基本管理制度及預算實施細則。通過預算制度的制定可以把大量的管理工作規(guī)范化、標準化，使得繁瑣的營運管理工作簡單化，有序化。只有通過一個完善的預算管理控制系統(tǒng)，企業(yè)才能把控商管項目中的各個部門之間、上下級之間協(xié)調(diào)運作，縱向貫通，從而使得商業(yè)項目實現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標。下面我們就商業(yè)地產(chǎn)購物中心項目的全面預算管理制度的內(nèi)容進行淺略的探討。二、全面預算戰(zhàn)略目標及組織架構的制定企業(yè)預算必須

3、由相應的責任體系來執(zhí)行，預算責任體系是以企業(yè)的組織架構為基礎，本著高效、經(jīng)濟、權責分明的原則來建立的，那么預算中心一般由投資中心、利潤中心、成本中心3個內(nèi)容組成，確定責任中心是預算管理的一項基礎工作。根據(jù)不同的責任中心的控制范圍和責任對象的特點，可將其分為三種：1.成本中心。成本中心是成本發(fā)生單位，一般沒有收入，或者僅有無規(guī)律的少量收入，其責任人可以對成本的發(fā)生進行控制，但是不能控制收入和投資，因此成本中心只需對成本負責，無須對利潤情況

4、和投資效果承擔責任。在實際業(yè)務中一些返租物業(yè)和由商業(yè)營運管理公司經(jīng)營管理無產(chǎn)權關系的購物中心或者是物業(yè)管理公司，可以按照成本中心的特點進行預算管理。2.利潤中心。利潤中心是既能控制成本，又能控制收入的責任單位。因此，它不但要對成本和收入負責，也要對收入與成本的差額既利潤負責。利潤中心屬于企業(yè)中較高的層次，同時具有管理和推廣的責任，有獨立的，經(jīng)常性的收入來源，可以解決在管商業(yè)項目的價格（租金價格）等內(nèi)容的租值條件制定，它與成本中心相比具有

5、更大的自主經(jīng)營權，大多數(shù)地產(chǎn)公司下屬的商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營特點均屬于利潤中心。3.投資中心。投資中心是指不僅能夠控制成本和收入，而且能控制占用資產(chǎn)的單位和部門。也就是說在以目標利潤為導向的企業(yè)預算管理中，該責任中心不僅要對成本、收入、利潤預算負責，而且還須對其與目標投資利潤率和資產(chǎn)利潤率相關的資本預算負責。一般來講，投資中心應具有比其他責任中心更大的獨立性和自主權，投資中心的具體責任人應該是企業(yè)負責人或者是最高決策層，投資中心的預算目標是

6、企業(yè)的總目標，很顯然，投資中心即是成本中心，又是利潤中心，它不僅要從成本、收益來考核其經(jīng)營成果，還要從投入的資金效果、資金回報率來考核工作的業(yè)績。在目前一些商業(yè)投資公司及商業(yè)并購項目的主體通常按利潤中心進行預算管比，可以根據(jù)預算與實際、歷史指標進行比較以便發(fā)現(xiàn)工程部門制定的節(jié)能計劃是否已經(jīng)落實，如果已按工作計劃一一落實執(zhí)行到位，那么就需要業(yè)務部門尋找指標偏差的原因，是否是當年天氣變化影響指標或者是購物中心經(jīng)營狀況發(fā)生了量變，客流增加，導

7、致公共能耗同比上升等原因，都是可以通過外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的變化因素結合預算指標的實施情況的實時監(jiān)控對比分析找出問題所在，及時解決問題或者修正預算指標，從而達到預算管理的最終目標企業(yè)價值最大化。4.績效評估作用。預算為員工的績效評估提供了一個標準、工具或指南。預算確立后，管理者就需要承擔與預算績效相關的責任，通過特定期間的實際結果與預算目標或者標準的比較，可以評估管理者的績效。四、預算編報的方法和標準制定預算的項目不同，預算管理采用的編制

8、方法也不同。根據(jù)預算編制所依據(jù)的業(yè)務量是否可變，可以將預算編制方法分為固定預算法和彈性預算法；根據(jù)預算編制的時間是否固定，可以將預算編制方法分為定期預算法和彈性預算法，根據(jù)預算編制的基礎數(shù)據(jù)是否確定，可以將預算編制方法分為增量預算法和零基預算法。編制預算時應根據(jù)業(yè)務流程先編制經(jīng)營預算、資本支出預算，后編制財務預算，最后編制預計現(xiàn)金流量表、預計利潤表、預計資產(chǎn)負債表。購物中心預算內(nèi)容可以概況為收入預算與費用預算，預算業(yè)務節(jié)點簡單列示如下：

9、預算編制的方法有很多種，那么是所有的方法都適用于購物中心的預算編制，還是有所選擇呢，首先我們先簡單介紹一下各類預算方法的特點，然后結合購物中心的業(yè)務特點介紹各業(yè)務節(jié)點預算編制可選擇的方法。1.傳統(tǒng)預算編制法。傳統(tǒng)預算編制方法往往采用固定的預算加定期及調(diào)整預算。所謂固定預算，也叫靜態(tài)預算，是指以預算期某固定業(yè)務量水平為基礎所編制的預算，增（減）量調(diào)整預算則是在上期實際的基礎上，結合預算期的可能變化，增加或者減少某些金額后調(diào)整編制而成的預算

10、，顯然，傳統(tǒng)預算編制方法具有簡單易行的特點，目前大部分企業(yè)均采用此方法編制預算，但是在實際預算執(zhí)行的過程中，此方法常常表現(xiàn)出諸多的不足，其主要表現(xiàn)為：？預算指標經(jīng)驗化，因而不能實時反應市場及環(huán)境的變化對預算執(zhí)行的影響。當實際業(yè)務量偏離預算編制所依據(jù)的業(yè)務量時，預算便失去了其作為控制和評價標準的意義。尤其是成本預算，它涉及項目多，各成本費用項目對于業(yè)務量的變動又有不同的反應，按固定預算方法編制預算，會使預算變得呆板僵化，不適合管理的需要，

11、比如購物中心能耗預算就不可采用傳統(tǒng)預算方法，不然受天氣因素的影響，預算指標及易偏離實際用量。？采用傳統(tǒng)的預算編制方法，投資中心與利潤中心（上下級之間）往往會處于對立面上，考慮到預算下級執(zhí)行單位可能有“寬打窄用”，上級管控單位通常會簡單的采用“大刀闊斧”的方法，對所有項目或者業(yè)務部門均以提高或者刪減同樣百分比的方法，調(diào)整預算指標。上有政策，下有對策，為了應付上級“大刀闊斧”的做法，下級預算單位往往高估預算指標，為上報預算審批執(zhí)行時留有大大