[教育]銀行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款的開發(fā)評(píng)審講義

1、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款的開發(fā)評(píng)審,主要內(nèi)容,一、開行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款情況,我行從2001年開始介入土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，貸款用于土地一級(jí)市場的開發(fā)。截至目前累計(jì)承諾貸款約1250億元，貸款余額約430億元。目前貸款整體質(zhì)量良好，無不良貸款。 較好地支持了國家一大批大中城市的土地一級(jí)開發(fā)，提高了土地利用效率，提升了城市功能和形象，改善了城市環(huán)境，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,二、開行支持土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的理念,堅(jiān)決貫徹國家制定的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策按照《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)

2、集約節(jié)約用地的通知》要求，重點(diǎn)支持高效利用土地的項(xiàng)目，走 “節(jié)地、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)?！钡某鞘薪ㄔO(shè)之路堅(jiān)持規(guī)劃先行，積極支持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，促進(jìn)和諧城鎮(zhèn)建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展注重市場建設(shè)、信用建設(shè)和機(jī)制建設(shè)，發(fā)揮開發(fā)性金融先導(dǎo)和推動(dòng)作用,,,,,,,,三、支持的重點(diǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,開發(fā)評(píng)審審議審批信貸管理,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,項(xiàng)目開發(fā)政府有關(guān)部門推薦所在地

3、分行受理，辦理入庫按照項(xiàng)目成熟度申報(bào)評(píng)審計(jì)劃 政府重視、財(cái)政支持、機(jī)制健全、手續(xù)完備,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求、信貸管理,項(xiàng)目評(píng)審項(xiàng)目借款人借款人是經(jīng)縣以上人民政府（或有權(quán)審批部門）批準(zhǔn)成立受土地行政主管部門委托從事土地收購、儲(chǔ)備、出讓土地前期相關(guān)工作的獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)（一般為事業(yè)法人）借款人信用評(píng)級(jí)BBB-及以上借款人的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)不高于70%申請(qǐng)貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)

4、目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)項(xiàng)目概況項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)：主要了解貸款城市的城市總體規(guī)劃和城市土地利用總體規(guī)劃、城市近期用地計(jì)劃，說明貸款項(xiàng)目是否符合上述各項(xiàng)規(guī)劃，其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)了解是否經(jīng)有權(quán)部門批復(fù)。,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,項(xiàng)目概況和建設(shè)必要性：重點(diǎn)是介紹貸款所支持開發(fā)土地的現(xiàn)狀、面積、位置，主要建設(shè)內(nèi)容，該土地開發(fā)項(xiàng)目對(duì)城市發(fā)展的意義。評(píng)審重點(diǎn)：重點(diǎn)審查分批次建設(shè)用地審批和單獨(dú)選址項(xiàng)目用地審批文

5、件，分析判斷審批權(quán)限、程序是否合法；需查閱城市規(guī)劃（或?qū)I(yè)規(guī)劃），判斷規(guī)劃中的土地用途、位置和面積等是否與土地審批內(nèi)容一致；查閱土地使用權(quán)證、合同、土地登記證等，判斷相關(guān)內(nèi)容是否一致，掌握土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、用途、他項(xiàng)權(quán)利處置等情況。正式評(píng)審前完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn) 重點(diǎn)介紹項(xiàng)目征用和儲(chǔ)備土地審批手續(xù)是否完備、征地拆遷的工作量與工作難度。務(wù)必是按現(xiàn)行規(guī)定

6、，可納入土地儲(chǔ)備范圍的土地： 依法收回的國有土地。主要包括：由市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)的土地因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，由國土資源管理部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，并依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)的土地。收購的土地。主要是根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購國有土地使用權(quán)的土地。對(duì)此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,項(xiàng)目總

7、投資評(píng)審項(xiàng)目總投資：受貸款期限不超過2年的約束，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款應(yīng)依據(jù)地方政府制定的土地儲(chǔ)備計(jì)劃合理估算項(xiàng)目總投資。評(píng)審中，可根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史收購、開發(fā)、儲(chǔ)備土地成本進(jìn)行測算。已獲政府有關(guān)部門批復(fù)的項(xiàng)目，以批復(fù)總投資為準(zhǔn)。資金籌措與落實(shí)：項(xiàng)目的資本金來源主要有政府財(cái)政撥付的土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)資金或財(cái)政返還的土地收儲(chǔ)成本等，項(xiàng)目各項(xiàng)資金來源應(yīng)落實(shí)相應(yīng)承諾文件。,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,市場預(yù)測：重點(diǎn)分析土地市場的供需狀況，確定項(xiàng)目土

8、地出讓計(jì)劃及出讓價(jià)格。在土地出讓量價(jià)預(yù)測過程中，評(píng)審人員要認(rèn)真對(duì)土地量價(jià)與相關(guān)因素進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，比如經(jīng)濟(jì)、區(qū)域人口、城市化指標(biāo)、城市規(guī)劃、投資、基準(zhǔn)地價(jià)等指標(biāo)，分析相關(guān)指標(biāo)與量價(jià)的關(guān)系。土地年度出讓量預(yù)測土地出讓供需總體情況，近幾年供應(yīng)量和成交量出讓規(guī)模預(yù)測：按居住用地、商業(yè)用地（商住用地）和工業(yè)用地分別進(jìn)行年度出讓量預(yù)測。存量建設(shè)用地；規(guī)劃建設(shè)用地年度實(shí)際土地供應(yīng)量、年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量（計(jì)劃）、預(yù)測出讓量不得超過近三年同類土

9、地年均實(shí)際供應(yīng)量，原則上逐年遞減,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,,土地出讓價(jià)格預(yù)測根據(jù)居住用地、商業(yè)用地（商住用地）和工業(yè)用地的歷史成交價(jià)格，參考相近地塊的近期成交價(jià)格，綜合考慮出讓價(jià)格 按地塊的用途、分類、出讓方式等分別預(yù)測其出讓價(jià)格（合同單價(jià)），確定平均地價(jià)審慎原則預(yù)測價(jià)格增長率,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,償債能力評(píng)審?fù)恋厥諆?chǔ)項(xiàng)目收入全部上繳財(cái)政，土地收儲(chǔ)實(shí)際成本由財(cái)政核定

10、發(fā)還，因此不做財(cái)務(wù)分析，而重點(diǎn)分析項(xiàng)目償債能力和借款人回收土地開發(fā)成本的保障程度，防止出現(xiàn)還款資金缺口,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,償債能力評(píng)審收入計(jì)算：不同功能、分類、出讓方式分別測算后加總:成片開發(fā)的土地，應(yīng)提出道路、綠化、廣場等公共設(shè)施用地稅費(fèi)和成本費(fèi)用：必須按照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)取土地相關(guān)稅費(fèi)，如城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、土地有償使用費(fèi)等；土地收入的支出要考慮用于廉租房建設(shè)和完善國有土地使用功能的配套措施建

11、設(shè)的規(guī)定目前相關(guān)稅費(fèi)政策尚未出臺(tái)，一般按照收入的20%計(jì)提準(zhǔn)備金。也可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況增加提取比例。,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,現(xiàn)金流測算：按照土地出讓金實(shí)繳情況，折算今后年度的土地出讓收入，扣除開發(fā)成本、各種專項(xiàng)支出資金、需上繳的各項(xiàng)資金，作為還款現(xiàn)金流土地使用權(quán)出讓金資金管理：鑒于土地出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，入國庫，實(shí)行“收支”兩條線管理。因此。要求落實(shí)本級(jí)政府或有權(quán)部門財(cái)政返還土地出讓金的相關(guān)文件，明確返還額度

12、或比例；借款人在開行或指定行開立帳戶，返還資金存入該帳戶，接受銀行監(jiān)管根據(jù)情況判斷償還貸款的土地出讓金是否需要同級(jí)人大審議批準(zhǔn),四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,關(guān)于信用結(jié)構(gòu)擔(dān)保：土地儲(chǔ)備貸款均為擔(dān)保貸款，并實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，不得挪用。 資產(chǎn)抵押：如果是以政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，必須具有合法的土地使用證，其價(jià)值應(yīng)按照市場評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定。優(yōu)質(zhì)客戶可用國有土地使用權(quán)（政府儲(chǔ)備用地）抵押，即政府儲(chǔ)備

13、用地使用權(quán)預(yù)抵押，在貸款合同簽訂前先出具國有土地使用權(quán)抵押承諾，待取得相應(yīng)土地使用權(quán)證，再適時(shí)辦結(jié)抵押手續(xù)。第三方擔(dān)保、資產(chǎn)抵押等擔(dān)保形式土地出讓動(dòng)態(tài)還款機(jī)制 即如果貸款到期前，本項(xiàng)目完成土地出讓，財(cái)政撥付的本項(xiàng)目土地成本返還資金應(yīng)用于償還我行貸款。,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,貸款定價(jià)評(píng)審結(jié)論和建議提交評(píng)審報(bào)告,評(píng)審結(jié)論和建議示例XXX新區(qū)土地資源儲(chǔ)備中心授信客戶名稱：XXX新區(qū)土地資源儲(chǔ)備中心授信情況：

14、我行新客戶，本次授信額度160000萬元。授信用途：用于拆遷農(nóng)戶1028戶，建筑面積20.63萬平方米；企業(yè)43家，建筑面積15.24萬平方米。 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目總投資279720萬元：1、資本金119720萬元；2、申請(qǐng)開發(fā)銀行中長期貸款160000萬元。保證措施：1、借款人承諾：（1）以其未來擁有的本項(xiàng)目4500畝收儲(chǔ)土地的土地使用權(quán)為開發(fā)銀行貸款提供抵押擔(dān)保；（2）先出具國有土地使用權(quán)抵押承諾，待取得本項(xiàng)目相應(yīng)土地使用權(quán)證

15、后，再適時(shí)辦結(jié)抵押手續(xù)；2、賬戶監(jiān)管。,四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理,審議合規(guī)性審查路演審議貸款委員會(huì)審議決策審批,,貸款委員會(huì)審議決策結(jié)論示例審議結(jié)論：會(huì)議審議認(rèn)為，本項(xiàng)目對(duì)于解決中低收入居民住房困難，改善居民住房條件具有重要意義，對(duì)此，我行予以支持。審議會(huì)議議定：一、同意對(duì)XXX新區(qū)土地資源儲(chǔ)備中心進(jìn)行授信，額度160000萬元。二、授信160000萬元，用于大型居住社區(qū)浦東新區(qū)航頭基地土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，貸款期限

16、2年。三、請(qǐng)XXX分行督促借款人及時(shí)辦理土地抵押手續(xù)，保證措施落實(shí)前，貸款發(fā)放應(yīng)不超過全部貸款額的50%。四、請(qǐng)XXX分行加強(qiáng)信貸管理，關(guān)注以下事項(xiàng)：1、督促借款人項(xiàng)目資本金及時(shí)、足額到位，按我行有關(guān)規(guī)定貸款與項(xiàng)目資本金按比例發(fā)放2、發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)明確具體地塊，嚴(yán)格監(jiān)控貸款投向和土地最終用途，確保貸款不被挪作他用，確保土地出讓收入優(yōu)先用于償還我行貸款。3、關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地市場情況及土地出讓進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)； 4、關(guān)注我行貸款項(xiàng)