[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價(jià)課件第二章房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)理

1、2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,1,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)理,第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的概念與特點(diǎn)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與形式第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,2,第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的概念與特點(diǎn),一、房地產(chǎn)價(jià)格概念二、房地產(chǎn)價(jià)格的基本特點(diǎn),,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,3,一、房地產(chǎn)價(jià)格概念,房地產(chǎn)價(jià)格是指在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，所耗費(fèi)的全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所

2、形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。 房地產(chǎn)價(jià)格是房屋建筑物價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,4,二、房地產(chǎn)價(jià)格的基本特點(diǎn),房地產(chǎn)價(jià)格具有地區(qū)性房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有雙重性房地產(chǎn)價(jià)格具有高位性房地產(chǎn)價(jià)格具有單件性房地產(chǎn)價(jià)格具有擴(kuò)散效應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格具有敏感性房地產(chǎn)價(jià)格具有趨升性,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,5,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與形式,一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

3、二、房地產(chǎn)價(jià)格的形式,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,6,一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素土地價(jià)格房屋建筑成本建筑房屋的利潤(rùn)稅金（包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等）其它附加費(fèi)（如人防費(fèi)等）土地使用稅（中等城市每平方米的納稅額為0.4—8元）2.房地產(chǎn)價(jià)格的其它構(gòu)成要素,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,7,二、房地產(chǎn)價(jià)格的形式,土地價(jià)格建筑物價(jià)格房地價(jià)格,,200

4、8.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,8,1.土地價(jià)格,土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用全價(jià)格（按土地的權(quán)利）征地價(jià)格、批租地價(jià)和轉(zhuǎn)讓地價(jià)（按價(jià)格形成的基礎(chǔ)）總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)（按計(jì)算單位）拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)和協(xié)議地價(jià)（按出讓的方式）,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,9,2.建筑物價(jià)格,出售價(jià)格和出租價(jià)格（按流通形式的不同劃分）總價(jià)格與單位價(jià)格（按計(jì)算單位不同劃分）現(xiàn)房?jī)r(jià)格與期房?jī)r(jià)格（按交房時(shí)間的不同劃分）,,200

5、8.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,10,3.房地價(jià)格,評(píng)估價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格（按形成的基礎(chǔ)）銷(xiāo)售價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格與典當(dāng)價(jià)格,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,11,第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,一、經(jīng)濟(jì)因素二、自身因素三、環(huán)境因素四、人口因素五、社會(huì)因素六、行政因素七、心理因素八、國(guó)際因素,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,12,一、經(jīng)濟(jì)因素,供求狀況物價(jià)變動(dòng)居民收入和消費(fèi)水平

6、利率水平政府宏觀調(diào)空,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,13,二、自身因素,土地自身因素土地位置、形狀、大小等氣候條件臨街狀態(tài)建筑物自身因素建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備、施工質(zhì)量朝向、樓層、建筑物外觀,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,14,三、環(huán)境因素,自然環(huán)境噪聲環(huán)境污染視覺(jué)環(huán)境社會(huì)環(huán)境交通條件商業(yè)設(shè)施教育設(shè)施,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,15,四、人口因素,人口密度

7、人口素質(zhì)家庭規(guī)模,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,16,五、社會(huì)因素,政治安定狀況社會(huì)治安狀況居民法律意識(shí)法律對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障房地產(chǎn)投機(jī)城市化過(guò)程風(fēng)俗習(xí)慣,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,17,六、行政因素,土地制度住房制度城市規(guī)劃稅收政策市政管理行政隸屬變更,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,18,七、心理因素,價(jià)格預(yù)期接近名家住宅的心理講究門(mén)牌號(hào)碼,,2008.2,第二章

8、 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,19,八、國(guó)際因素,經(jīng)濟(jì)封鎖軍事沖突移民,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,20,1.房地產(chǎn)價(jià)格具有地區(qū)性,不同地區(qū)供求不同：大城市供給有限而需求旺盛；不同地區(qū)建造成本有差異：人工、材料費(fèi)有差異，土地使用權(quán)出讓金有差異；不同地區(qū)間的房屋無(wú)法調(diào)劑余缺。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,21,房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有雙重性,一部分來(lái)源于開(kāi)發(fā)和房屋建筑安裝勞動(dòng)所形成的價(jià)值；另一部分來(lái)源于土地使用

9、權(quán)價(jià)格。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,22,房地產(chǎn)價(jià)格具有擴(kuò)散效應(yīng),房地產(chǎn)價(jià)格直接影響到人們的實(shí)際生活水平，其價(jià)格的上漲必然會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)生活的各個(gè)方面。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,23,房地產(chǎn)價(jià)格具有單件性,房地產(chǎn)都是單件生產(chǎn)。生產(chǎn)過(guò)程受到的影響因素也不同。（原材料的價(jià)格、天氣、人工費(fèi)用支出等）沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)。（地理位置、建造材料、建造標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等都有差別）房地產(chǎn)交易易受到交易主體之間個(gè)別

10、因素的影響。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,24,2.房地產(chǎn)價(jià)格的其它構(gòu)成要素,房屋裝修費(fèi)房屋設(shè)備費(fèi)用（一般指衛(wèi)生、暖氣、廚房設(shè)備等費(fèi)用）建筑物地段、樓層和朝向差價(jià)（樓層差價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)?樓層差價(jià)率）房屋的折舊（按時(shí)間）房屋的完好程度。（考慮房屋的實(shí)際磨損程度來(lái)確定房屋的成新，進(jìn)而確定房屋的價(jià)格）,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,25,土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用全價(jià)格,土地所有權(quán)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，在現(xiàn)實(shí)

11、生活中表現(xiàn)為征地價(jià)格，只有國(guó)家與農(nóng)村集體發(fā)生征地關(guān)系時(shí)才產(chǎn)生。土地使用權(quán)價(jià)格本質(zhì)為租賃價(jià)格。土地使用者在支付土地使用權(quán)價(jià)格后，得到的僅僅是土地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)為土地使用權(quán)出讓金，即批租地價(jià)或轉(zhuǎn)讓地價(jià)。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,26,征地價(jià)格、批租地價(jià)和轉(zhuǎn)讓地價(jià),征地價(jià)格：通過(guò)對(duì)農(nóng)村土地的征用而形成的價(jià)格。批租地價(jià)：我國(guó)一般采取批租方式進(jìn)行土地出讓?zhuān)匆淮涡允杖⊥恋爻鲎屍陂g的地租。這個(gè)地租就是出讓金，即批租地價(jià)

12、。若按年收取地租，就是出租地價(jià)。轉(zhuǎn)讓地價(jià)：土地使用者從國(guó)家那里取得土地使用權(quán)后，進(jìn)行土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移時(shí)的價(jià)格。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,27,樓面地價(jià),樓面地價(jià)：又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，它是每單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。即土地總價(jià)格與建筑面積之比。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,28,拍賣(mài)地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)和協(xié)議地價(jià),拍賣(mài)地價(jià)：由底價(jià)、期望價(jià)和成交價(jià)組成。 底價(jià)又稱(chēng)起價(jià)，它是政府或土地使用者拍賣(mài)

13、土地時(shí)確定的最低價(jià)。 期望價(jià)是土地轉(zhuǎn)讓人希望的滿(mǎn)意價(jià)格。 成交價(jià)是最后拍賣(mài)成交，一錘定音時(shí)的價(jià)格。招標(biāo)地價(jià)：是指采取招標(biāo)方式出讓土地的成交價(jià)。協(xié)議地價(jià)：交易雙方通過(guò)協(xié)議商定的交易地價(jià)。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,29,評(píng)估價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格,評(píng)估價(jià)格：是房地產(chǎn)估價(jià)人員，運(yùn)用一定的方法對(duì)房地產(chǎn)所作出的估算價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格：是房地產(chǎn)交易時(shí)的實(shí)際成交價(jià)格。理論價(jià)格：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和一定的

14、利稅構(gòu)成的價(jià)格。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,30,拍賣(mài),拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式 所謂公開(kāi)競(jìng)價(jià)是指買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)公開(kāi)進(jìn)行，公民、法人和其他組織自愿參加，并根據(jù)拍賣(mài)師的叫價(jià)，決定是否應(yīng)價(jià)，其他競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)價(jià)時(shí)，可以高于其他人的應(yīng)價(jià)再次出價(jià)，直到某人的應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣(mài)師三次叫價(jià)再無(wú)人競(jìng)價(jià)時(shí)，拍賣(mài)師以落槌或以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)拍賣(mài)成交。,,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,3

15、1,拍賣(mài)出讓土地使用權(quán),拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開(kāi)場(chǎng)合由政府的代表者—土地行政主管部門(mén)主持拍賣(mài)指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣(mài)主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,32,招標(biāo)出讓土地使用權(quán),招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓人），以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)，擇優(yōu)而取。

16、,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,33,協(xié)議出讓土地使用權(quán),協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,34,房地產(chǎn)抵押價(jià)格,房地產(chǎn)抵押，是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法對(duì)抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先

17、受償。,,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,35,,房地產(chǎn)抵押價(jià)格＝(市場(chǎng)價(jià)格－政府稅費(fèi)－貸款利息－違約金－損害賠償金－處置抵押物過(guò)程中的費(fèi)用－應(yīng)補(bǔ)繳政府的出讓金)×風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)。 其中，風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)由抵押期間房地產(chǎn)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、處置抵押物時(shí)的變現(xiàn)難易程度、抵押物本身的折舊(包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)及其他災(zāi)害所決定，其取值應(yīng)遵循保守性原則。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,36,,房地產(chǎn)估價(jià)在

18、稅收上的運(yùn)用稱(chēng)為房地產(chǎn)評(píng)稅。按評(píng)稅值征稅是發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅法中一條很重要的原則。評(píng)稅值是以一定的估價(jià)原則和估價(jià)方法求得評(píng)估值再乘以一定的比率而得到的。 按房地產(chǎn)評(píng)稅值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財(cái)產(chǎn)的少繳稅。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，估價(jià)值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,37,典當(dāng)價(jià)格,公

19、平市價(jià)是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價(jià)之日預(yù)期可合理地出售的最好價(jià)格。其假設(shè)條件為：    A、一個(gè)自愿的出售者；    B、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)狀況下面進(jìn)行議價(jià)銷(xiāo)售的合適的時(shí)期；    C、在那段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定狀態(tài)；     D、房地產(chǎn)價(jià)格完全受公開(kāi)市場(chǎng)影響；   

20、 E、不考慮購(gòu)買(mǎi)者因特殊興趣而給予的任何附加報(bào)價(jià)。,,,2008.2,第二章 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理,38,典當(dāng)評(píng)估價(jià)格一般低于公平市價(jià),首先，被典當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的權(quán)利人是急切需要資金或融資而典當(dāng)房地產(chǎn)，所以不是自愿的賣(mài)主。其次典當(dāng)評(píng)估價(jià)格沒(méi)有經(jīng)過(guò)一段合適的議價(jià)時(shí)期完成，而是在典當(dāng)評(píng)估日確立典當(dāng)價(jià)格，典當(dāng)評(píng)估實(shí)際上就是在短時(shí)間完成，為了促使典當(dāng)評(píng)估成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能保證典當(dāng)行風(fēng)險(xiǎn)降到最低，故評(píng)估出來(lái)的典當(dāng)評(píng)估價(jià)格一般較公平市價(jià)偏低